Corte di cassazione civile sez. VI, 10 dicembre 2013, n. 27614

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giur

2/2014 Arch. loc. e cond.

LEGITTIMITÀ

e, una volta terminati i lavori, l’appartamento è stato im-

mediatamente occupato dal f‌iglio del M. Pertanto, fermo

restando che la sanzione di cui all’art. 31 si fonda su di

una presunzione iuris tantum e non regola un’ipotesi di

responsabilità oggettiva, la Corte di merito avrebbe erra-

to nell’applicare tale norma, poichè nel caso in esame il

locatore ha rispettato il dettato legislativo, avendo richie-

sto nel termine di sei mesi il rilascio delle autorizzazioni

necessarie per lo svolgimento dei lavori di ristrutturazione

dell’immobile.

2. Il motivo non è fondato.

Occorre innanzitutto rilevare che la Corte d’appello ha

precisato che nel caso di specie il M. aveva ottenuto la

restituzione dell’immobile in base alla previsione di cui

alla L. n. 392 del 1978, art. 29, comma 1, lett. a), siccome

destinato ad abitazione del proprio f‌iglio, e non in previsio-

ne dell’ipotesi di ristrutturazione di cui al medesimo art.

29, lett. d). Tale particolare assume uno speciale rilievo

in considerazione delle censure contenute nell’odierno

ricorso e formalizzate nei due quesiti formulati alle pagine

9 e 10 dello stesso.

Ora, è esatto - secondo quanto il ricorrente afferma -

che la giurisprudenza di questa Corte ha in più occasioni

ribadito che le sanzioni previste dalla L. n. 392 del 1978,

art. 31, non sono connesse ad un criterio di responsabilità

oggettiva, o secondo una presunzione assoluta di colpa,

bensì sulla base di una presunzione iuris tantum, come

tale suscettibile di prova contraria (sentenze 16 gennaio

1997, n. 391, 18 maggio 2000, n. 6462, 14 dicembre 2004, n.

23296, e 19 maggio 2011, n. 11014). Tali sanzioni, secondo

la citata giurisprudenza, conf‌igurano una forma di respon-

sabilità per inadempimento inquadrabile nella generale

disciplina degli artt. 1176 e 1218 c.c.; con la conseguenza

che esse non sono applicabili qualora la tardiva destina-

zione dell’immobile medesimo sia in concreto giustif‌icata

da esigenze, ragioni o situazioni meritevoli di tutela e non

riconducibili al comportamento doloso o colposo del loca-

tore stesso.

È altrettanto pacif‌ico, però, che l’onere del superamen-

to di tale presunzione grava sul locatore, cui spetta dimo-

strare l’esistenza a suo favore di una giusta causa, meri-

tevole di tutela, che abbia impedito o ritardato l’utilizzo

della res locata in modo conforme al motivo assunto per

il rilascio dal titolo giudiziale, cui è stata data esecuzione

(così la sentenza n. 6462 del 2000 cit.).

3. Nella specie, nulla di ciò è stato dimostrato dal M.

Egli tenta, nel ricorso, di sostenere la tesi - sulla quale

formula il primo dei due quesiti di diritto - secondo cui la

previsione dell’art. 31 non dovrebbe trovare applicazione

ove il locatore dimostri di avere, entro il termine di sei

mesi ivi indicato, richiesto alle competenti autorità le

autorizzazioni necessarie allo svolgimento dei lavori f‌ina-

lizzati a rendere l’immobile adatto alle esigenze abitative

del proprio f‌iglio.

Ora, a prescindere dal carattere evidentemente fanta-

sioso di tale ricostruzione del sistema, la pretesa del ricor-

rente è smentita, in punto di fatto, dalle argomentazioni

corrette e convincenti della sentenza impugnata.

La Corte bolognese, infatti, ha accertato che “al mo-

mento di proposizione del ricorso il f‌iglio del locatore non

risultava ancora abitare nell’immobile, come univocamen-

te desumibile dal certif‌icato anagraf‌ico e dall’intestazione

delle utenze, oltrechè dalla mancanza di qualsiasi emer-

genza probatoria” di segno contrario; ed ha giustamente

ritenuto del tutto irrilevante la circostanza, addotta dal

M., per cui i lavori di restauro dell’immobile si erano

protratti “f‌ino a due o tre anni prima”. Poichè, infatti, lo

stesso ricorrente chiarisce (p. 6 del ricorso) che il rilascio

dell’immobile da parte del B. era avvenuto in data 12 feb-

braio 1994, mentre l’odierno giudizio è stato introdotto il

31 maggio 2000, ossia oltre sei anni dopo, è evidente che,

ove pure i lavori si fossero protratti f‌ino a due o tre anni

prima, il locatore non avrebbe ugualmente dimostrato di

aver rispettato il termine semestrale di cui alla L. n. 392

del 1978, art. 31.

Ne consegue che l’accertamento in fatto compiuto

dalla Corte territoriale esclude in modo pacif‌ico - senza

sostanziali contestazioni sul punto - che il M. abbia fornito

una qualche prova tale da giustif‌icare la mancata applica-

zione della L. n. 392 del 1978, art. 31.

4. Il ricorso, quindi, è rigettato.

A tale esito segue la condanna della parte ricorrente

alla rifusione delle spese del giudizio di legittimità, liqui-

date in conformità ai soli parametri introdotti dal D.M. 20

luglio 2012, n. 140, sopravvenuto a disciplinare i compensi

professionali. (Omissis)

CORTE DI CASSAZIONE CIVILE

SEZ. VI, 10 DICEMBRE 2013, N. 27614

PRES. FINOCCHIARO – EST. FRASCA – P.M. SGROI (DIFF.) – RIC. P.S. (AVV.TI

ROMANELLI E TAROZZI) C. P. S.P.A. (AVV. CORAIN E FERRARI)

Restituzione della cosa locata y Inesatto adem-

pimento da parte del conduttore dell’obbligazione

ex art. 1590 c.c. y Tale da impedire al locatore il

godimento diretto o indiretto tramite una nuova

locazione y Necessità di procedere ad attività di

ripristino del bene locato per riportarlo nelle con-

dizioni in cui avrebbe dovuto essere restituito y

Risarcimento del danno emergente e del lucro ces-

sante y Riconoscimento y Condizioni.

. Il danno da inadempimento inesatto dell’obbligazione

di restituzione dell’immobile locato nei sensi di cui

all’art. 1590 c.c. o in quelli concordati è danno che si

giustif‌ica in quanto detta obbligazione, che non è rap-

presentata solo dalla riconsegna, ma dalla restituzione

dell’immobile nello stato indicato dal primo e dal terzo

comma della norma, non risulti adempiuta. Tale danno

da mancato ripristino del godimento del locatore nelle

condizioni in cui avrebbe dovuto esserlo, se è tale da

impedire il godimento diretto o indiretto tramite una

nuova locazione e, dunque, consente solo il godimento

mediante mera detenzione, poiché per essere elimina-

to postula lo svolgimento di un’attività sul bene di ripri-