Corte di cassazione civile sez. VI, 10 dicembre 2013, n. 27614

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giur
2/2014 Arch. loc. e cond.
LEGITTIMITÀ
e, una volta terminati i lavori, l’appartamento è stato im-
mediatamente occupato dal figlio del M. Pertanto, fermo
restando che la sanzione di cui all’art. 31 si fonda su di
una presunzione iuris tantum e non regola un’ipotesi di
responsabilità oggettiva, la Corte di merito avrebbe erra-
to nell’applicare tale norma, poichè nel caso in esame il
locatore ha rispettato il dettato legislativo, avendo richie-
sto nel termine di sei mesi il rilascio delle autorizzazioni
necessarie per lo svolgimento dei lavori di ristrutturazione
dell’immobile.
2. Il motivo non è fondato.
Occorre innanzitutto rilevare che la Corte d’appello ha
precisato che nel caso di specie il M. aveva ottenuto la
restituzione dell’immobile in base alla previsione di cui
alla L. n. 392 del 1978, art. 29, comma 1, lett. a), siccome
destinato ad abitazione del proprio figlio, e non in previsio-
ne dell’ipotesi di ristrutturazione di cui al medesimo art.
29, lett. d). Tale particolare assume uno speciale rilievo
in considerazione delle censure contenute nell’odierno
ricorso e formalizzate nei due quesiti formulati alle pagine
9 e 10 dello stesso.
Ora, è esatto - secondo quanto il ricorrente afferma -
che la giurisprudenza di questa Corte ha in più occasioni
ribadito che le sanzioni previste dalla L. n. 392 del 1978,
art. 31, non sono connesse ad un criterio di responsabilità
oggettiva, o secondo una presunzione assoluta di colpa,
bensì sulla base di una presunzione iuris tantum, come
tale suscettibile di prova contraria (sentenze 16 gennaio
1997, n. 391, 18 maggio 2000, n. 6462, 14 dicembre 2004, n.
23296, e 19 maggio 2011, n. 11014). Tali sanzioni, secondo
la citata giurisprudenza, configurano una forma di respon-
sabilità per inadempimento inquadrabile nella generale
disciplina degli artt. 1176 e 1218 c.c.; con la conseguenza
che esse non sono applicabili qualora la tardiva destina-
zione dell’immobile medesimo sia in concreto giustificata
da esigenze, ragioni o situazioni meritevoli di tutela e non
riconducibili al comportamento doloso o colposo del loca-
tore stesso.
È altrettanto pacifico, però, che l’onere del superamen-
to di tale presunzione grava sul locatore, cui spetta dimo-
strare l’esistenza a suo favore di una giusta causa, meri-
tevole di tutela, che abbia impedito o ritardato l’utilizzo
della res locata in modo conforme al motivo assunto per
il rilascio dal titolo giudiziale, cui è stata data esecuzione
(così la sentenza n. 6462 del 2000 cit.).
3. Nella specie, nulla di ciò è stato dimostrato dal M.
Egli tenta, nel ricorso, di sostenere la tesi - sulla quale
formula il primo dei due quesiti di diritto - secondo cui la
previsione dell’art. 31 non dovrebbe trovare applicazione
ove il locatore dimostri di avere, entro il termine di sei
mesi ivi indicato, richiesto alle competenti autorità le
autorizzazioni necessarie allo svolgimento dei lavori fina-
lizzati a rendere l’immobile adatto alle esigenze abitative
del proprio figlio.
Ora, a prescindere dal carattere evidentemente fanta-
sioso di tale ricostruzione del sistema, la pretesa del ricor-
rente è smentita, in punto di fatto, dalle argomentazioni
corrette e convincenti della sentenza impugnata.
La Corte bolognese, infatti, ha accertato che “al mo-
mento di proposizione del ricorso il figlio del locatore non
risultava ancora abitare nell’immobile, come univocamen-
te desumibile dal certificato anagrafico e dall’intestazione
delle utenze, oltrechè dalla mancanza di qualsiasi emer-
genza probatoria” di segno contrario; ed ha giustamente
ritenuto del tutto irrilevante la circostanza, addotta dal
M., per cui i lavori di restauro dell’immobile si erano
protratti “fino a due o tre anni prima”. Poichè, infatti, lo
stesso ricorrente chiarisce (p. 6 del ricorso) che il rilascio
dell’immobile da parte del B. era avvenuto in data 12 feb-
braio 1994, mentre l’odierno giudizio è stato introdotto il
31 maggio 2000, ossia oltre sei anni dopo, è evidente che,
ove pure i lavori si fossero protratti fino a due o tre anni
prima, il locatore non avrebbe ugualmente dimostrato di
aver rispettato il termine semestrale di cui alla L. n. 392
del 1978, art. 31.
Ne consegue che l’accertamento in fatto compiuto
dalla Corte territoriale esclude in modo pacifico - senza
sostanziali contestazioni sul punto - che il M. abbia fornito
una qualche prova tale da giustificare la mancata applica-
zione della L. n. 392 del 1978, art. 31.
4. Il ricorso, quindi, è rigettato.
A tale esito segue la condanna della parte ricorrente
alla rifusione delle spese del giudizio di legittimità, liqui-
date in conformità ai soli parametri introdotti dal D.M. 20
luglio 2012, n. 140, sopravvenuto a disciplinare i compensi
professionali. (Omissis)
CORTE DI CASSAZIONE CIVILE
SEZ. VI, 10 DICEMBRE 2013, N. 27614
PRES. FINOCCHIARO – EST. FRASCA – P.M. SGROI (DIFF.) – RIC. P.S. (AVV.TI
ROMANELLI E TAROZZI) C. P. S.P.A. (AVV. CORAIN E FERRARI)
Restituzione della cosa locata y Inesatto adem-
pimento da parte del conduttore dell’obbligazione
ex art. 1590 c.c. y Tale da impedire al locatore il
godimento diretto o indiretto tramite una nuova
locazione y Necessità di procedere ad attività di
ripristino del bene locato per riportarlo nelle con-
dizioni in cui avrebbe dovuto essere restituito y
Risarcimento del danno emergente e del lucro ces-
sante y Riconoscimento y Condizioni.
. Il danno da inadempimento inesatto dell’obbligazione
di restituzione dell’immobile locato nei sensi di cui
all’art. 1590 c.c. o in quelli concordati è danno che si
giustifica in quanto detta obbligazione, che non è rap-
presentata solo dalla riconsegna, ma dalla restituzione
dell’immobile nello stato indicato dal primo e dal terzo
comma della norma, non risulti adempiuta. Tale danno
da mancato ripristino del godimento del locatore nelle
condizioni in cui avrebbe dovuto esserlo, se è tale da
impedire il godimento diretto o indiretto tramite una
nuova locazione e, dunque, consente solo il godimento
mediante mera detenzione, poiché per essere elimina-
to postula lo svolgimento di un’attività sul bene di ripri-

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