La Cassazione fa il punto sul diritto di accesso dei singoli condòmini alla documentazione condominiale

• Autore: Carrato Aldo
• Pagine: 47-48

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giur

Arch. loc. e cond. 1/2012

LEGITTIMITÀ

LA CASSAZIONE FA IL PUNTO

SUL DIRITTO DI ACCESSO

DEI SINGOLI CONDÒMINI

ALLA DOCUMENTAZIONE

CONDOMINIALE

di Aldo Carrato

La sentenza di legittimità in rassegna è importante

perché si sofferma - in linea con l’orientamento più avan-

zato della stessa giurisprudenza della Suprema Corte

- sugli aspetti essenziali relativi all’individuazione delle

condizioni per l’esercizio del diritto di accesso, da parte

dei singoli condòmini, alla documentazione condominiale

che deve essere custodita dall’amministratore.

Ad avviso dell’indirizzo giurisprudenziale assoluta-

mente dominante, richiamato anche nella sentenza in

questione, ad ogni singolo condomino di un determinato

Condominio deve essere garantito il diritto di accesso alla

documentazione condominiale in possesso dell’ammini-

stratore in ogni momento rispettando apposite modalità

che consentano l’effettività di una suff‌iciente informa-

zione del condomino richiedente, senza, peraltro, che il

condomino interessato sia tenuto a giustif‌icare le ragioni

della sua istanza, purché, però, la sua richiesta non sia

f‌inalizzata a creare intralcio alla gestione condominiale,

dovendo, invero, essere informata al principio di corret-

tezza che deve, comunque, improntare i rapporti tra i sin-

goli condòmini e l’amministratore.

Questo nuovo, più estensivo, orientamento ha preso le

mosse dalla sentenza n. 8460 del 26 agosto 1998 (1) (ci-

tata anche nella motivazione della sentenza in discorso),

con la quale è stato abbandonato il precedente indirizzo

giurisprudenziale che, invece, si era attestato sua una

posizione più restrittiva (2).

Riconsiderando il rapporto che intercorre tra i singoli

condòmini e l’amministratore, la giurisprudenza più inno-

vativa ha inteso ricondurlo a quello del mandato con rap-

presentanza, pur differenziandosene per i prof‌ili qualif‌i-

canti concernenti l’obbligatorietà della costituzione (art.

1129, comma 1, cod. civ.), il contenuto (artt. 1130 e 1131

cod. civ.) e gli effetti (cfr. l’art. 1133 cod. civ., che contem-

pla l’obbligatorietà dei provvedimenti dell’amministratore

per tutti i condòmini).

Pertanto, in virtù della puntuale disciplina dell’organiz-

zazione predisposta per amministrare le cose, gli impianti

e i servizi comuni e, quindi, dal complesso quadro dei

rapporti intercorrenti tra l’amministratore (mandatario)

ed i singoli condòmini (mandanti), si è inferito che a que-

sti ultimi, sulla base del disposto dell’art. 1713 cod. civ.,

spettano i poteri di vigilanza e di controllo sull’attività del

primo, che non risultano incompatibili con gli strumenti

di costituzione e di estinzione, oltre che con il contenuto

e gli effetti, del particolare rapporto (di amministrazione)

regolato dalle norme sul condominio.

Ed è sulla base di tale presupposto che - anche nella

sentenza in commento - il potere dei condòmini di vigilare

e di controllare in ogni tempo la gestione dell’ammini-

stratore è stato considerato del tutto conciliabile con il

suddetto rapporto di amministrazione, valorizzando, so-

prattutto, la circostanza che l’amministratore, per ragioni

del suo uff‌icio, detiene i registri ed i documenti contabili

afferenti alla gestione e riguardanti gli stessi condòmini,

ai quali in def‌initiva appartengono in proprietà comune.

Alla stregua di tale ricostruzione la più evoluta giuri-

sprudenza di legittimità - di cui la sentenza n. 19219 del

2011 è l’esempio più recente - ha voluto puntualizzare che

non sussiste una ragione logica e giuridica per impedire

ai condòmini di esercitare, in ogni tempo, la vigilanza ed

il controllo sullo svolgimento dell’attività di gestione delle

cose, dei servizi e degli impianti comuni e, perciò, di pren-

dere visione dei registri e dei documenti che li riguardano,

a condizione, tuttavia, che la vigilanza ed il controllo stes-

si non interferiscano con i compiti dell’amministrazione,

non siano contrari al principio della correttezza, che deve

permeare i rapporti interpersonali (art. 1175 cod. civ.), e

che, in ogni caso, i condòmini istanti si accollino le spese

relative alle attività afferenti alla vigilanza ed al controllo

medesimi. A tal proposito - come chiarito anche nella sen-

tenza segnalata (3) - non si prospetta necessario che i sin-

goli condòmini interessati specif‌ichino la ragione per cui

vogliono prendere visione o estrarre copia dei documenti,

incombendo, invece, all’amministratore dedurre e dimo-

strare l’insussistenza di qualsivoglia interesse effettivo in

capo ai condòmini istanti, perché i documenti personal-

mente non li riguardano, ovvero l’esistenza di motivi futili

o inconsistenti e comunque contrari alla correttezza, ossia

l’inesigibilità della richiesta e l’eventuale sua incompati-

bilità con le modalità preventivamente comunicate dallo

stesso amministratore.

Occorre, tuttavia, chiarire che - pur a fronte della le-

gittimità del diritto di accesso dei condòmini alla docu-

mentazione dal medesimo custodita - prima e al momento

dell’approvazione del bilancio da parte dell’assemblea

condominiale l’amministratore non ha un obbligo gene-

rale e precostituito di depositare la documentazione giu-

stif‌icativa della contabilità, insorgendo, invece, un obbligo

specif‌ico a suo carico solo in dipendenza di un’espressa e

puntuale richiesta dei singoli condòmini mirata a prende-

re visione o estrarre copia della stessa (con la correlata

specif‌icazione che l’onere di dimostrare di aver inutilmen-

te tentato di esercitare il relativo diritto spetta, in sede

processuale, agli stessi condòmini richiedenti).