Casi clinici di locazione

• Pagine: 10-10

468 469

dott dott

Arch. loc. cond. e imm. 5/2018

DOTTRINA

5/2018 Arch. loc. cond. e imm.

DOTTRINA

CASI CLINICI DI LOCAZIONE

SOMMARIO

1. Contratto per studenti universitari. 2. Immobile ad uso di-

verso dal pattuito. 3. Rilascio e forza pubblica. 4. Locazione

e divieto di animali.

1. Contratto per studenti universitari

Quali requisiti per stipulare un contratto per studente

universitario?

Per poter stipulare un contratto transitorio per studen-

ti universitari è necessario che si rispettino alcuni requi-

siti fondamentali: lo studente deve essere residente in un

Comune diverso rispetto a quello in cui il proprietario pos-

siede l’immobile da concedere in locazione; la residenza

dello studente-conduttore deve essere dettagliatamente

precisata nel contratto transitorio; il Comune in cui si loca

l’appartamento deve essere sede di un’università o di sedi

distaccate universitarie.

Secondo quanto previsto dalla legge n. 431/’98 lo stu-

dente universitario fuori sede non può trasferire la propria

residenza nel Comune in cui è sito l’immobile concesso in

locazione con contratto transitorio, pena trasformazione

dello stesso in ordinario contratto ad uso abitativo.

2. Immobile ad uso diverso dal pattuito

Quando l’immobile è adibito ad un uso diverso da quel-

lo pattuito?

Come più volte precisato dalla Suprema Corte l’uso di-

verso da quello contrattualmente stabilito non va individua-

to soltanto nella generale dicotomia tra uso abitativo e non

abitativo – la quale, pur costituendo la più macroscopica

ipotesi di uso diverso da quello pattuito, non ne esaurisce

l’intera gamma – bensì nel mutamento d’utilizzo che com-

porti un corrispondente mutamento di regime giuridico.

3. Rilascio e forza pubblica

Sfratto: chi dispone della forza pubblica per liberare

un immobile?

In materia d’esecuzione di sfratto, le norme di cui al

D.L. 30 dicembre 1988. c. 551, convertito con modif‌icazio-

ni dalla L. 21 febbraio 1989, n. 61, impongono al Prefetto

d’assicurare ai proprietari, in possesso dei requisiti di leg-

ge, l’assistenza della forza pubblica, ma al tempo stesso

lasciano alla sua prudente e responsabile valutazione, con

riferimento alle diverse realtà locali, il compito di stabilire

– sulla base di criteri predeterminati – il tempo, le modali-

tà e la gradualità dell’intervento. Tutto ciò al f‌ine d’evitare,

da un lato, che l’ordine di rilascio dell’immobile, imparti-

to dal Giudice in seguito allo sfratto, risulti inattuato e,

dall’altro, che la sua esecuzione – ove lasciata alle sole

cure del proprietario – possa determinare incontrollabi-

li reazioni da parte del conduttore sfrattato con possibili

negativi rif‌lessi sull’ordine pubblico. Si tratta di un proce-

dimento amministrativo dal punto di vista sia soggettivo

(cioè per l’Autorità cui è aff‌idato il suo svolgimento) che

oggettivo (cioè per gli specif‌ici interessi pubblici che è

preordinato a tutelare).

4. Locazione e divieto di animali

È possibile vietare all’inquilino d’abitare con animali

domestici?

L’articolo 1138 del codice civile si occupa esclusiva-

mente della presenza d’animali domestici in condominio,

sancendo che “le norme del regolamento non possono vie-

tare di possedere o detenere animali domestici”.

Nulla invece prevede il vigente ordinamento per quan-

to attiene la possibilità di vietare l’accesso d’animali do-

mestici nell’appartamento locato.

La dottrina in punto è divisa: vi è chi ritiene che non

esista in ambito locatizio la possibilità di vietare la de-

tenzione d’animali domestici all’inquilino. Ciò in conside-

razione dell’ormai consacrato riconoscimento del diritto

all’animale d’affezione. Di conseguenza, l’eventuale clau-

sola limitativa esistente in contratto sarebbe da valutarsi

nulla. Ma vi è anche chi (tesi per cui propende l’autore di

questa rubrica) ritiene che se il locatore subordina la con-

cessione in locazione del proprio appartamento all’assen-

za d’animali da compagnia e l’inquilino accetta tale condi-

zione, la formalizzazione in contratto di questo incontro di

libere volontà debba considerarsi perfettamente valida e

produttiva di effetti giuridicamente vincolanti per le parti.

pure depositi, magazzini e simili, e che non siano diretti a

soddisfare esigenze meramente temporanee...”.

La natura di opera precaria (non soggetta al titolo abi-

tativo) si deduce così non dalle caratteristiche costruttive

ma piuttosto da un elemento di tipo funzionale, connesso

al carattere dell’utilizzo della stessa.

5. Non risulta dirimente la circostanza che le struttu-

re siano ancorate a muri perimetrali ed al suolo in quanto

l’ancoraggio è in ogni caso necessario per evitare che l’ope-

ra, soggetta all’incidenza degli agenti atmosferici, si tradu-

ca in un elemento di pericolo per la pubblica incolumità.

6. Ai sensi del combinato disposto degli artt. 3 e 10 del

D.P.R. 380/2001 sono in primo luogo soggetti al rilascio del

permesso di costruire gli “interventi di nuova costruzio-

ne”, categoria nella quale rientrano quelli che realizzano

una “trasformazione edilizia e urbanistica del territorio”.

Deve invece ritenersi che non si ricada nella fattispecie

della ristrutturazione edilizia in quanto, ai sensi dell’art. 3,

lettera d, del citato D.P.R. tale tipologia di intervento edili-

zio richiede la presenza di “interventi rivolti a trasformare

gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di

opere”, i quali “comprendono il ripristino o la sostituzione

di alcuni elementi costitutivi dell’edif‌icio, l’eliminazione,

la modif‌ica e l’inserimento di nuovi elementi e impianti”.

Detta disposizione presuppone comunque che le opere

realizzate abbiano consistenza e rilevanza edilizia, siano

cioè tali da poter “trasformare l’organismo edilizio”, con-

dividendo pertanto natura e consistenza degli elementi

costitutivi di esso.

La “trasformazione” può, infatti, realizzarsi solo attra-

verso interventi che incidano in maniera notevole sulla

precedente identità dell’organismo edilizio, risultato che

può realizzarsi solo quando questi abbiano una rilevanza

edilizia (e, dunque, incidenza sul territorio) almeno pari o

superiore agli elementi dell’immobile preesistente.

Elementi questi che non sono presenti nel caso in cui ci

si trovi al cospetto di una struttura costruita con materiale

leggero e che sia facilmente amovibile (Consiglio di Stato,

VI, 25 gennaio 2017, n. 306; IV, 29 settembre 2011, n. 5409).

7. In presenza di alcune opere, normalmente di limi-

tata consistenza e di limitato impatto sul territorio, come

pergolati, gazebo, tettoie, pensiline e, più di recente, le

pergotende, non è sempre agevole individuare il limite en-

tro il quale esse possono farsi rientrare nel regime dell’e-

dilizia libera o invece devono farsi rientrare nei casi di edi-

lizia non libera per i quali è richiesta una comunicazione

all’amministrazione preposta alla tutela del territorio o al

rilascio di un permesso di costruire.

Spesso sono i regolamenti edilizi comunali che dettano

le regole, anche sulle dimensioni, che possono avere tali

opere per poter essere realizzate liberamente o previa co-

municazione o richiesta di assenso edilizio.