Casi clinici di locazione
| Pagine | 21-22 |
262 263
dott dott
Arch. loc. cond. e imm. 3/2018
DOTTRINA
3/2018 Arch. loc. cond. e imm.
DOTTRINA
omologo tipo di contratto allegato al D.M. del 2002, con la
differente previsione della corresponsione degli interessi
sulla somma oggetto di deposito al conduttore al termine
della locazione piuttosto che al termine di “ogni periodo”
di locazione.
Infine, per quel che concerne gli oneri accessori, l’art. 4
del D.M. del 2017 fa specifico richiamo, con riferimento a
tutte le tipologie di locazione, alla “Tabella degli oneri ac-
cessori” allegata al decreto medesimo, rinviando alle leggi
vigenti e agli usi locali per le voci non considerate nella
tabella suddetta, analogamente alla previsione contenuta
nel decreto del 2002.
L’art. 6 del tipo di contratto relativo alle locazioni
transitorie rimanda al contenuto di siffatta tabella, con
l’ulteriore previsione (sicuramente estranea alla materia
delle spese condominiali e non presente nel precedente
tipo di contratto) secondo cui “sono interamente a carico
del conduttore le spese relative ad ogni utenza (energia
elettrica, acqua, gas, telefono e altro…)”.
In calce al menzionato articolo 6 è poi prevista la non
applicazione del regime giuridico degli oneri accessori in
tale norma richiamato ai contratti transitori di durata pari
o inferiore a trenta giorni, in conformità alla disposizione
dell’art. 2, comma 2, del D.M. 16 gennaio 2017, che rimette
alla libera contrattazione delle parti la materia in tema di
canoni e ripartizione degli oneri accessori con riguardo a
siffatta categoria di contratti (12).
(*) Intervento svolto al XXVII Convegno Coordinamento legali Con-
fedilizia tenutosi a Piacenza il 16 settembre 2017.
NOTE
(1) MAZZEO, Locazioni abitative transitorie e tacita rinnovazione
- Intervento svolto al XXIV Convegno Coordinamento legali Confedilizia
tenutosi a Piacenza il 20 settembre 2014.
(2) MAZZEO, Contratti transitori: ammissibilità di tacita rinnova-
zione, in questa Rivista, 2008, 11. In questo senso, si veda, altresì, Cass.
7 luglio 1997, n. 6145 - in questa Rivista, 1997, 798; in Giust. civ., 1998, I,
115; in Foro it., 1997, I, 3200; in Giur. it., 1998, 906 - la quale ha ammesso la
possibilità della tacita rinnovazione di un contratto di locazione stipulato
per esigenze abitative di natura transitoria diverse dai motivi di lavoro o
di studio previsti dall’art. 26, comma 1, lett. a), L. 392/1978; nello stesso
senso Cass. 30 gennaio 2001, n. 1288, in questa Rivista, 2001, 404; Cass. 28
marzo 2001, n. 4472, ibidem, 669 e in Riv. giur. edil., 2001, I, 2, 835.
(3) Così testualmente MAZZEO, Contratti transitori, cit., 12.
(4) In questo senso, MAZZEO, op. ult. loc. cit.
(5) Per un più ampio esame delle argomentazioni poste a sostegno
della possibilità di rinnovazione tacita delle locazioni transitorie, riman-
do al contenuto del mio intervento su Locazioni abitative transitorie e
tacita rinnovazione, cit. sub nota 1.
(6) In tal senso cfr. MAZZEO, Locazioni abitative transitorie e tacita
rinnovazione, cit. e, in senso critico, GABRIELLI e PADOVINI, La loca-
zione di immobili urbani, Padova, 2001, 520.
(7) Per specifici e più ampi riferimenti alla normativa delle locazio-
ni transitorie in tema di durata e canone alla luce della normativa della
legge 431/1998 e dei decreti ministeriali 5 marzo 1999 e 30 dicembre
2002, si veda MAZZEO, I presupposti per la stipula del contratto transi-
torio, Intervento svolto al XIX Convegno Coordinamento legali Confedili-
zia tenutosi a Piacenza il 12 settembre 2009.
(8) In tal senso cfr. SCALETTARIS, Osservazioni sul D.M. 16 genna-
io 2017 in tema di locazioni agevolate, transitorie e per studenti univer-
sitari, in questa Rivista, 2017, 269; IDEM, I tipi di contratto allegati al
D.M. 16 gennaio 2017 in tema di locazioni agevolate, transitorie e per
studenti, ibidem, 280.
(9) Sul punto cfr. SCALETTARIS, I tipi di contratto allegati al D.M.
16 gennaio 2017 in tema di locazioni agevolate, transitorie e per stu-
denti, cit., 281.
(10) Si è dubitato in dottrina della legittimità di tale disposizione
posto che: a) la legge 431/1998 fissa, in via generale, in sei mesi il termine
di preavviso anticipato per gravi motivi, senza prevedere alcuna eccezio-
ne per le locazioni transitorie; b) il Decreto Ministeriale non contempla
la possibilità di riduzione del termine ordinario di recesso per le locazio-
ni suddette (in tal senso, cfr. SCALETTARIS, op. ult. cit., 282).
(11) Sul punto cfr. SCALETTARIS, Osservazioni sul D.M. 16 gennaio
2017 in tema di locazioni agevolate, transitorie e per studenti universi-
tari, cit., 270. Più in generale, sulla ammissibilità di stipula di locazioni
transitorie al di fuori del paradigma contenuto nei tipi di contratto di cui
alla contrattazione concertata, cfr. MAZZEO, I presupposti per la stipula
del contratto transitorio, cit.
(12) Sulla “inadeguatezza” della indicazione contenuta in calce
all’art. 6 del Tipo di contratto allegato B, si veda SCALETTARIS, I tipi di
contratto allegati al D.M. 16 gennaio 2017 in tema di locazioni agevola-
te, transitorie e per studenti, cit., 282.
CASI CLINICI DI LOCAZIONE
SOMMARIO
1. Riparazioni e sospensioni del canone. 2. Locazione non
abitativa e morte del conduttore. 3. Infiltrazioni dall’appar-
tamento locato. 4. Conduttore ed impugnazione delle delibere
condominiali. 5. Locazione di appartamento del condominio.
6. Conduttore e antenna radiotelevisiva. 7. Contratto e dati
catastali. 8. Sublocazione di una stanza. 9. Regolamento di
condominio e divieto di locazione. 10. Locatore che non con-
segna l’immobile. 11. Indennità d’avviamento e rilascio. 12.
Locazione e previdenza.
1. Riparazioni e sospensioni del canone
Locatore che non provvede alle riparazioni necessarie:
il conduttore può sospendere il pagamento del canone?
Anche qualora il proprietario non provveda ad effet-
tuare riparazioni necessarie che turbano il godimento
del bene locato, il conduttore non può sospendere il pa-
gamento del canone. Qualora vi sia l’urgenza d’interventi
d’ordinaria o straordinaria manutenzione può provvedervi
direttamente l’inquilino, dandone contemporaneamente
avviso al locatore, cosicché questi possa attivarsi per il
pronto rimborso delle spese.
2. Locazione non abitativa e morte del conduttore
Locazione non abitativa: chi subentra nel contratto in
ipotesi di morte del conduttore?
In ipotesi di morte del conduttore d’immobile destina-
to ad uno degli usi previsti dall’art. 27 della legge sull’equo
canone, subentrano nel rapporto, ai sensi dell’art. 37 della
medesima legge, coloro che – per successione o per prece-
dente rapporto risultante da data certa anteriore all’apertu-
ra della successione – hanno diritto di continuare l’attività
(in questo senso anche Corte di Cassazione n. 24278/2017).
3. Infiltrazioni dall’appartamento locato
Infiltrazioni dall’appartamento locato: chi risponde dei
danni al condominio?
Ne risponde il locatore, nei confronti del quale il con-
dominio può agire direttamente, non essendo tenuto ad
accertare se il danno sia stato provocato da altra persona.
Naturalmente, il locatore chiamato in causa potrà, a sua
volta, rivalersi nei confronti del conduttore, qualora il
danno sia riconducibile al medesimo inquilino.
4. Conduttore ed impugnazione delle delibere condomi-
niali
Quali delibere può impugnare il conduttore?
Il conduttore può impugnare solo le delibere condomi-
niali in cui ha diritto di voto, cioè quelle che riguardano le
spese ordinarie e le modalità di gestione dei servizi di riscal-
damento e di condizionamento d’aria. Non può, invece, im-
pugnare le delibere aventi ad oggetto la nomina dell’ammi-
nistratore o l’approvazione del regolamento di condominio.
5. Locazione di appartamento del condominio
L’amministratore può decidere di locare un apparta-
mento condominiale?
La locazione di un appartamento di proprietà condomi-
niale, secondo la giurisprudenza (in punto anche Corte di
Cassazione n. 10446/98), costituisce atto di ordinaria am-
ministrazione diretto a conseguire un miglior godimento
delle cose comuni. Ne consegue che – in assenza di deli-
bera dell’assemblea in merito – l’amministratore può vali-
damente stipulare un contratto di locazione concernente
una tale tipologia d’immobile.
6. Conduttore e antenna radiotelevisiva
Danni al condominio da installazione d’antenna: ne ri-
sponde il locatore o il conduttore?
Il conduttore e non anche il locatore. Infatti, il diritto
d’installazione dell’antenna per la ricezione dei programmi
radiotelevisivi non ha contenuto reale ma personale. Ne
consegue che tale diritto può essere esercitato per il solo
fatto di abitare nello stabile e di volere godere di una pro-
pria facoltà costituzionalmente garantita (libertà di pensie-
ro), indipendentemente dalla qualità o meno di condomino.
7. Contratto e dati catastali
È necessario inserire nel contratto anche i dati cata-
stali?
Dal 1º luglio 2010 è obbligatorio inserire nei contratti di
locazione i dati catastali degli immobili oggetto dei relativi
contratti, ciò essenzialmente ai fini della successiva regi-
strazione dei contratti stessi all’Agenzia delle Entrate. L’ob-
bligo concerne non solo la stipula di nuovi accordi negozia-
li, ma anche i contratti che hanno ad oggetto la cessione, la
risoluzione e la proroga di contratti di locazione e di affitto.
8. Sublocazione di una stanza
È possibile sublocare una sola stanza di un apparta-
mento?
La sublocazione è il contratto con il quale il conduttore
attribuisce, in tutto o in parte, ad un soggetto terzo il go-
dimento a lui spettante sulla cosa locatagli. Per quel che
concerne la locazione d’immobili ad uso abitativo, l’art. 14,
comma 4, della Legge n. 431/98 mantiene implicitamente in
vigore l’art. 2 della Legge n. 392/78, norma che vieta la sublo-
cazione totale o la cessione del contratto senza il consenso
del locatore dell’immobile destinato ad abitazione. In osse-
quio a tali prescrizioni, dunque, se nel contratto non è previ-
sto alcun esplicito divieto di sublocazione anche parziale, il
conduttore può sublocare parte dell’immobile adibito ad uso
abitativo, purché comunichi con lettera raccomandata al lo-
catore l’identità del subconduttore, la durata del contratto e
la precisa individuazione del vano o dei vani sublocati.
9. Regolamento di condominio e divieto di locazione
Il regolamento di condominio può vietare di locare ad
uso abitativo?
Il regolamento di condominio non può istituire divie-
ti che comprimano le facoltà del proprietario a tal punto
Per continuare a leggere
RICHIEDI UNA PROVA