Assemblea del condominio negli edifici e analisi economica del diritto

• Autore: Roberto Viganò
• Pagine: 767-768

Intervento svolto al IX Convegno del Coordinamento Legali della Confedilizia tenutosi a Piacenza l'11 settembre 1999.

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1. - Ho già affrontato recentemente il tema, ancora assai poco esplorato, delle metodiche proposte da quella corrente di pensiero che è l'analisi economica del diritto ¹ al tema condominiale in un recente Convegno ² tenutosi a Milano. In sostanza, il mio intervento era incentrato sull'esame di un caso realmente accaduto alcuni anni or sono e che era stato discusso davanti il Tribunale di Milano, ma la sentenza che ne era scaturita non era stata pubblicata su alcuna rivista giuridica. Se, a proposito di tale decisione, dovessi fare un'osservazione, sarei tentato di affermare che la sensibilità dei giudicanti si era, a quell'epoca, dimostrata adeguata allo stile del giudicare dell'epoca. Una buona sentenza, dunque, ben motivata, dotta ed elegante nella sua motivazione, ma . . . sostanzialmente riduttiva (cioè angusta) ed ingiusta: o, per dir meglio, i criteri di interpretazione suggeriti dall'analisi economica del diritto avrebbero portato, con metodo altrettanto rigoroso, ad una soluzione opposta, la quale avrebbe certamente soddisfatto il senso di giustizia in generale, e quello dei condomini che in assemblea avevano assunto quella decisione impugnata da alcuni di essi e cassata dal tribunale milanese.

   Tale sentenza è stata da me inviata all'Archivio per la pubblicazione, insieme con il mio lavoro che è già apparso su Internet, al sito www.forumimmobiliare.com.

   Ritengo che il tema della chiave di valutazione giuridica dei rapporti che sorgono nel condominio data dall'EAL (Economic Approach to Law) sia affascinante e risponda meglio di altre ad esigenze di gestione logica, equilibrata, rispettosa delle esigenze economiche della variegata compagine condominiale.

2. - Mi accingo a riprendere il tema (non di quella sentenza, ovviamente), ma dell'assemblea come «palestra» nella quale è possibile, per particolari temi, raggiungere soluzioni che mirano a rendere maggiormente vivibile l'ambiente condominiale (e quando parlo di ambiente non alludo di certo alla cura del giardino o alla pulizia delle scale, qualità che comunque dovrebbero essere sempre presenti in un edificio condominiale ben gestito, ma faccio piuttosto riferimento ad uno «stile di vita», ad una sorta di way of life condominiale, che riesce a provocare nel gruppo dei residenti una sorta di omofilia assai vicina all'idem sentire che rende omogenee, naturali e quasi spontanee le soluzioni alle anche pur difficili scelte che si presentano alla compagine condominiale). Per esempio: è generalmente conveniente e quando si presenta il momento opportuno di affrontare una spesa straordinaria o un'innovazione di grande impegno? È di interesse generale o solo di alcuni trasformare l'impianto di riscaldamento centralizzato in impianti autonomi? È davvero utile rinunciare al servizio di portierato? Ed ancora, venuto meno il condominio a motivo del "perimento" (totale o parziale) dell'edificio, con quali criteri dovrà essere valutato il bene rimasto in comune (e che potrebbe avere valore ancora rilevantissimo: si pensi all'area edificabile nel centro direzionale della grande città), cioè il suolo? E in caso di perimento parziale, dovranno o meno contemperarsi gli interessi dei proprietari delle unità immobiliari rimaste con quelli dei condomini che hanno perso il loro? E se vi sono impianti o strutture condominiali dannose per determinati soggetti, il condominio come deve adeguare le sue scelte?

   Quest'ultima proposizione può dar luogo a...