Aree destinate a parcheggio e questioni controverse

• Autore: Maurizio de Tilla
• Pagine: 499-501

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Con la decisione n. 4974/2010 la Cassazione - oltre ad esaminare le questioni di cui alle indicate massime - ha affermato che le argomentazioni del giudice d’appello, pur se condivisibili in ordine all’esplicito richiamo ex articolo 1374 c.c. del sinallagma contrattuale nei contratti a prestazioni corrispettive, sono del tutto prive di fondamento nel caso di specie, trattandosi di vendita a corpo - in cui il prezzo è fissato non già in proporzione alla superficie ma in relazione all’unità immobiliare nella sua globalità, senza la specificazione della metratura dell’immobile oggetto di compravendita - per cui il contratto di compravendita ai sensi dell’articolo 1538 c.c. in rapporto all’articolo 1362 c.c. deve ritenersi comprensivo nell’oggetto anche dell’area cortilizia destinata per parcheggio in base agli atti d’obbligo, e il prezzo pattuito deve ritenersi relativo anche all’esercizio del diritto reale d’uso sulle stesse aree.

La Corte Suprema ha stabilito che la sentenza impugnata è inoltre viziata, in quanto non sufficientemente motivata nel punto in cui afferma che nei contratti di compravendita non risulta compreso anche il corrispettivo per il diritto d’uso dell’area per parcheggio. Di contro dalla lettura dei contratti risulta, in sede di individuazione della porzione immobiliare oggetto di compravendita, l’esplicito riferimento agli atti d’obbligo e, quindi per relationem, l’inclusione dell’area cortilizia destinata a parcheggio, all’interno della pattuizione contrattuale. Pertanto, anche sotto questo aspetto, ai sensi dell’articolo 1362 c.c. il prezzo originariamente pattuito risulta pagato anche per l’esercizio del diritto reale d’uso dell’area in oggetto.

La Corte Suprema ha altresì ritenuto viziata la sentenza impugnata nella parte in cui riconosce indistintamente il diritto all’integrazione del corrispettivo (in favore del proprietario-costruttore e del terzo acquirente) senza alcuna specificazione in ordine a quella parte delle aree cortilizie con vincolo di destinazione illegittimamente vendute ad un terzo. Ciò in contrasto con la giurisprudenza costante che, ritenendo dette aree, quali spazi a circolazione limitata, nel senso che esse potrebbero essere alienate solo in piena proprietà unitamente all’edificio o alle singole porzioni di esso, ritiene possibile l’alienazione delle stesse solo in favore di altro proprietario di altra porzione dell’edificio stesso. Con la conseguenza che nessun corrispettivo dovrebbe essere corrisposto al terzo acquirente delle aree predette per la parte in cui siano vincolate ex lege e/o contratto a vincolo per parcheggio con esclusione di qualsiasi integrazione del corrispettivo ex articolo 1374 c.c. per le aree stesse.

Con la decisione n. 378/2010 la Cassazione ha affermato che la questione della natura oggettiva o soggettiva del vincolo di destinazione gravante sulle aree degli edifici destinate a parcheggio è stata risolta dalle Sezioni unite della stessa Corte con sentenze nn. 6600, 6601 e 6602 del 17 dicembre 1984, le quali hanno affermato che la l. 6 agosto 1967, n. 765, art. 18, che ha introdotto la legge urbanistica 17 agosto 1942, art. 41 sexies, costituisce una disposizione imperativa ed inderogabile in correlazione agli interessi pubblicistici da esso perseguiti e, in quanto tale, non opera soltanto nel rapporto tra costruttore-proprietario dell’edificio e pubblica amministrazione, ma anche nei rapporti privatistici inerenti agli spazi per parcheggio, e che la natura soggettiva del vincolo è stata esplicitamente chiarita dalla l. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 26, il quale ha precisato che “Gli spazi di cui alla l. 6 agosto...