Ancora sui millesimi

• Autore: Pier Paolo Capponi
• Pagine: 573-574

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Sui millesimi di proprietà, e su quelli dei servizi comuni, si è già detto molto.

E molto vi sarà ancora da dire, visto che, da un lato, la materia è di primario interesse (si pensi solo che in base al loro valore, tra l'altro, vengono ripartite le spese da sostenere per l'esercizio, la manutenzione e la ricostruzione dei servizi e dei beni comuni) e che, dall'altro, essa continua ad essere, per alcune sue questioni, tutt'altro che pacifica.

Se ne vogliono qui di seguito evidenziare solo tre di esse, piuttosto singolari, ma di sicuro interesse pratico.

@1. Millesimi e posti auto

La Cassazione (sentenza n. 26226/06) ha sostenuto il seguente, importante, principio: «Trattandosi, invero, di garage in comunione pro indiviso fra tutti i condomini, in cui il diritto di ciascuno investe l'immobile nella sua totalità, la quota di proprietà di cui all'art. 1118 c.c., quale misura del diritto di ogni condomino, rileva relativamente ai pesi e ai vantaggi della comunione; ma non in ordine al godimento che si presume uguale per tutti, come ribadisce l'art. 1102 c.c. con il porre il limite del «pari uso».

Sentenza, nel suo complesso, di non facilissima lettura, tanto che è stata oggetto di numerosi commenti da parte della dottrina.

Al di là delle dotte elucubrazioni azzarderei qui di seguito quattro importanti conseguenze pratiche che potrebbero derivare dal contenuto della precitata sentenza:

1) l'uso del garage condominiale, approvato a maggioranza, non deve necessariamente essere proporzionato, per quanto riguarda i singoli condomini, ai loro millesimi di proprietà: per cui potrebbe legittimamente esistere l'ipotesi di un condomino con il doppio dei millesimi degli altri che gode (rectius: è obbligato a godere), al pari degli altri condomini, di un solo posto auto.

Così come potrebbe esistere l'ipotesi di un condomino che ha pochi millesimi di proprietà e che, di nuovo, gode legittimamente, al pari degli altri, di un posto auto.

A questo proposito si vuole però ricordare l'esistenza della singolare sentenza n. 2240/1996 del Tribunale di Genova che ha ritenuto legittima una delibera condominiale con la quale era stato integrato il regolamento di condominio contrattuale, statuendo che gli spazi destinati a posteggio dovevano essere riservati ai soli residenti nell'edificio (condomini o inquilini che fossero).

Si era lamentata, impugnando la delibera, la proprietaria di un box, non residente nel condominio.

Il tribunale le ha dato torto...