Ancora A Proposito Del Condominio Parziale

• Autore: Renato Del Chicca
• Pagine: 657-658

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dott

Arch. loc. cond. e imm. 6/2017

DOTTRINA

ANCORA A PROPOSITO

DEL CONDOMINIO PARZIALE

di Renato Del Chicca

Occupandomi da diversi anni dei problemi condomi-

niali ho maturato tra l’altro la convinzione che, per la na-

tura stessa del condominio, la sua disciplina giuridica sia

certamente tra le più complicate di tutte quelle presenti

nel nostro ordinamento e che come il legislatore, specie

negli ultimi tempi, abbia dato numerose prove di scarsa

capacità, di contradditorietà e di superf‌icialità così anche

la magistratura, sia di merito che di legittimità, sembri

spesso desiderosa di imitare il potere legislativo. Ultimo

esempio di questo modus operandi della magistratura mi

sembra la sentenza della II Sezione della Corte di cassa-

zione civile n. 9986 del 20 aprile 2017 pubblicata sul n. 4 di

questa Rivista e relativo alla partecipazione alle spese di

manutenzione delle scale da parte dei condòmini proprie-

tari di negozi con accesso dalla strada e privi di accesso

all’androne ed alle scale condominiali.

A proposito della ripartizione delle spese per le scale

in generale, problema assai controverso e complicato, ri-

cordo che il Codice civile del 1865 disponeva, all’art. 562,

che le scale fossero mantenute dai proprietari dei diversi

piani cui servivano in ragione del valore di ciascun pia-

no mentre questo criterio è stato abbandonato dal Codice

civile del 1942 con l’art. 1124. In realtà il progetto della

Relazione della Commissione reale della camera seguiva

le orme del Codice civile del 1865 ed invece la Relazione al

Re del Guardasigilli Grandi cosi giustif‌icava il mutamen-

to apportato nel progetto def‌initivo: “Per quanto riguarda

le scale, ho abbandonato il sistema del Codice del 1865

che, secondo la più corretta interpretazione della dottrina

e della giurisprudenza, poneva le spese a carico dei pro-

prietari di quei piani a cui serviva ciascun tratto di scala

in ragione del valore dei piani stessi. Tale sistema, infatti,

portava a conseguenze non del lutto eque, aggravando ec-

cessivamente l’onere dei proprietari degli ultimi piani. Ho

ripartito invece le spese per la manutenzione e ricostru-

zione dei diversi piani a cui servono, per metà, in ragione

del valore dei singoli piani o porzione di piano e per l’altra

metà, in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano

dal suolo. È giusto che i proprietari degli ultimi piani con-

tribuiscano maggiormente di quelli dei piani sottostanti,

perché si presume che col maggiore uso diano luogo al

maggior consumo delle scale”.

Queste argomentazioni sono state ritenute dal Peretti

Griva niente affatto convincenti né, tanto meno, esaurien-

ti e lo stesso autore conseguentemente ha criticato am-

piamente il testo dell’art. 1124 c.c. giudicando preferibile

norma dei Codice civile del 1865 che consentiva di aderire

al criterio, il più preciso e giusto, dell’utilità. Dopo avere

così solo accennato alla complessità del problema delle

spese relative alle scale condominiali, torno alla recentis-

sima sentenza dell’aprile di quest’anno.

La pronuncia della Corte d’appello avverso la quale

è stato proposto il ricorso aveva esplicitato che l’andro-

ne e le scale dell’edif‌icio condominiale sono di proprietà

comune anche dei proprietari dei locali terranei aventi

direttamente accesso dalla strada, sicché non poteva farsi

ricorso alla f‌igura del condominio parziale.

Il ricorso viene rigettato ricordando a sostegno della

decisione la pronuncia della Corte di cassazione n. 761

del 5 febbraio 1979 secondo cui l’androne e le scale costi-

tuiscono elementi necessari per la conf‌igurabilità stessa

del fabbricato e rappresentano, inoltre, tramite indispen-

sabile per il godimento e la conservazione, da parte ed a

vantaggio di detti soggetti, delle strutture di copertura, a

tetto od a terrazza; la sentenza n. 15444 del 10 luglio 2007

per la quale anche tali condòmini ne usufruiscono quanto

meno in ordine alla conservazione e manutenzione della

copertura dell’edif‌icio; la pronuncia n. 2328 del 6 luglio

1977 secondo la quale anche i proprietari di locali forniti

di un accesso diverso dall’androne e dal vano scale “sono

tenuti o concorrere, sia pure in misura minore, alle spe-

se di manutenzione (ed eventualmente di ricostruzione)

dell’androne e delle scale, in rapporto e in proporzione

all’utilità che anche essi possono in ipotesi trarne quali

condomini ... per accedere, come è loro diritto, nei locali

della portineria e al tetto o al lastrico solare ... sia avuto

riguardo all’obbligo ...” della manutenzione dei suddetti

beni comuni.

La sentenza in esame ricorda anche ma non lo condi-

vide, l’insegnamento contenuto nella pronuncia n. 7885

del 27 settembre 1994 in virtù del quale si riconosce la

conf‌igurazione del condominio parziale con riferimento

all’androne ed alle scale.

In altra occasione, in proposito, ho ricordato il dictum

della sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione n.

7449 del 7 luglio 1993, unica pronuncia che ho rinvenu-

to delle Sezioni Unite su questo argomento, per il quale

nelle precedenti decisioni della Corte si è enunciato “il

principio, indubbiamente corretto, secondo cui una cosa

non può proprio rientrare nel novero di quelle comuni se

serva per le sue caratteristiche strutturali soltanto all’uso

e al godimento di una parte dell’immobile oggetto di un

autonomo diritto di proprietà.... in quanto la destinazione

particolare esclude già all’origine che il bene rientri nella

categoria delle cose comuni, e che ad esso possa quindi

riferirsi la norma dell’art. 1117 del codice civile.”

Come esempio chiarif‌icatore viene ricordata l’ipotesi di

una scala che serva per accedere a un solo appartamento

dell’edif‌icio condominiale.

Questo principio è condiviso in maniera pregevole ed

assolutamente esaustiva dalla sentenza della Cassazione

civile, Sez. II del 27 settembre 1994 n. 7885 della quale è

stato relatore il Dott. Raffaele Corona.