Alcuni spunti di riflessione in tema di prassi nell'assemblea condominiale
| Autore | Paolo Scalettaris |
| Pagine | 719-724 |
719
dott
Arch. loc. e cond. 6/2013
RIFORMA DEL CONDOMINIO
ALCUNI SPUNTI
DI RIFLESSIONE IN TEMA
DI PRASSI NELL’ASSEMBLEA
CONDOMINIALE (*)
di Paolo Scalettaris
(*) Relazione svolta al XXIII Convegno del Coordinamento legali
Confedilizia, tenutosi a Piacenza il 21 settembre 2013.
SOMMARIO
1. Approvazione nell’assemblea del preventivo della gestione
successiva a quella in corso. 2. Indicazione preventiva delle
maggioranze richieste per le singole delibere dell’assemblea.
3. Invio della bozza del verbale con l’avviso di convocazione.
1. Approvazione nell’assemblea del preventivo della ge-
stione successiva a quella in corso
1.1. Un primo tema sul quale sembra opportuno richia-
mare l’attenzione con riferimento all’amministrazione del
condominio può ricavarsi da quella prassi - che è diffusa
all’estero, in particolare in Francia, ma è invece pressochè
sconosciuta in Italia - che prevede che all’esame ed all’ap-
provazione dell’assemblea ordinaria annuale venga sotto-
posto, oltre al consuntivo delle spese relativo alla gestione
condominiale conclusa, non già il preventivo delle spese
relative alla gestione immediatamente successiva a quella
della quale si approva il consuntivo, ma invece quello della
gestione ancora successiva.
In questo modo si realizzano evidenti vantaggi.
Per meglio comprendere il problema è opportuno con-
siderare lo svolgimento in concreto delle cose. Va tenuto
presente dunque innanzitutto che l’assemblea ordinaria si
tiene in un momento che è necessariamente successivo
alla chiusura della gestione. Si ricordi che secondo la pre-
visione del n. 10 dell’art. 1130 l’amministratore deve “redi-
gere il rendiconto condominiale annuale della gestione e
convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro
centottanta giorni”: è dunque del tutto normale, nell’am-
bito della vita del condominio, che tra la data di chiusura
della gestione e quella in cui si tiene l’assemblea che ne
approva il consuntivo trascorrano diversi mesi (fino a un
massimo di sei, sempre che si rispetti il termine di legge).
Da sottolineare peraltro che l’obbligo di convocazione del-
l’assemblea entro il termine di sei mesi dalla chiusura del-
la gestione è stato introdotto dalla riforma: in precedenza
un termine a questo riguardo non era nemmeno previsto
(ed assai spesso la convocazione dell’assemblea avveniva
in data ancora più lontana da quella della chiusura del-
l’esercizio: tanto più che in precedenza costituiva motivo
per la revoca dell’amministratore l’omissione della resa di
conto della sua gestione per due anni, e non per un solo
anno, come è previsto ora, a seguito della riforma).
Orbene: vi è da chiedersi come - sotto tutti i punti di
vista: non soltanto sotto il punto di vista economico finan-
ziario ma anche sotto il punto di vista più ampio del pro-
gramma delle cose da fare - debba svolgersi la gestione
del condominio in tutto il periodo compreso tra la data di
chiusura di un esercizio e la data di svolgimento dell’as-
semblea, che sia chiamata all’approvazione del consuntivo
della gestione chiusa ed all’approvazione del preventivo
della gestione successiva. L’inconveniente che si presenta
in questo caso è appunto che per tutto il periodo com-
preso tra la chiusura di una gestione ed il giorno in cui
si tiene l’assemblea la gestione del condominio si svolge
in modo non programmato ed è lasciata alle sole scelte e
valutazioni dell’amministratore. Oltre a tutto di norma per
tutto tale periodo la gestione si svolge anche in condizioni
di assenza di disponibilità di cassa.
Seguendo la prassi che normalmente viene seguita,
ciò che avviene nella realtà è che quando poi l’assemblea
si tiene essa è chiamata ad approvare un preventivo che
riguarda in ogni caso per una certa parte (anzi: spesso
addirittura per la maggior parte) spese che sono già state
sostenute: ciò che avviene è dunque almeno in parte una
sorta di finzione, nel senso che l’assemblea approva come
previsione ciò che in realtà è già avvenuto.
1.2. Per ovviare almeno in parte a questi inconvenienti
in qualche caso - ma si tratta di situazioni che in concreto
sono comunque rare - si è pensato ad una soluzione consi-
stente nel prevedere che con la delibera di approvazione
del preventivo di spesa relativo ad una gestione venga di-
sposto anche il versamento dopo la fine della gestione di
una ulteriore rata supplementare di contributo appunto
per potere fare fronte alle esigenze di cassa relative alle
spese della gestione ancora successiva. Si tratta però di
una misura che pone rimedio solamente ad una parte de-
gli inconvenienti che derivano dalla situazione soprade-
scritta. Comunque va sottolineato che si tratta di soluzio-
ne che è in linea con l’insegnamento della giurisprudenza
in materia.
Si ricorda infatti che la Corte di Cassazione per un
verso ha affermato che “nessuna norma vieta che, ai fini
di una sollecita e puntuale gestione dell’amministrazione
condominiale, in attesa dell’approvazione del bilancio
preventivo, l’assemblea deliberi di autorizzare l’ammini-
stratore a chiedere ai condomini pagamenti provvisori,
con riserva di conguaglio sulla base del bilancio approvato
e tenuto conto dei valori millesimali attribuiti a ciascuna
proprietà individuale” e per altro verso ha precisato che
“non è conforme alla legge ... la delibera assembleare che
dovesse lasciare libero l’amministratore di aumentare
i contributi normali previsti dal preventivo, a seguito di
aumento dei costi di gestione, dovendo egli far fronte alle
nuove spese con l’utilizzo di un apposito fondo speciale,
ove esistente, o provvedere a convocare l’assemblea per
adeguare il preventivo ai mutati costi” . Come si vede, dun-
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