Alcune considerazioni in tema di revisione o modificabilità a maggioranza delle tabelle dei valori millesimali

• Autore: Vincenzo Nasini
• Pagine: 774-776

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La recente pronuncia delle Sezioni Unite della Cassazione¹ ha ritenuto non necessaria l’unanimità dei consensi sia per la formazione ex novo della tabella, che per la modifica o la revisione di quella esistente e sia nell’ipotesi che si tratti di tabelle approvate a maggioranza, quanto nel caso che si tratti di tabelle allegate a regolamenti di condominio di natura contrattuale.

La pronuncia si fonda sulla premessa secondo la quale la tabella dei valori millesimali si riferirebbe ad un rapporto di valori preesistenti che essa si limiterebbe ad esprimere in termini aritmetici con la conseguenza che la modifica o la revisione di essi non inciderebbe in alcun modo sui diritti dei condòmini.

Per esprimere una valutazione in ordine alla pronuncia in commento è necessaria una premessa.

Com’è noto, nella prassi vengono redatte diverse tipologie di tabelle che possono distinguersi in necessarie o principali e complementari od eventuali.

Appartengono al primo gruppo la cosiddetta tabella di proprietà (denominata spesso “tabella A”) che viene di norma utilizzata per ripartire le cosiddette spese generali e per determinare anche la partecipazione del condomino alle decisioni assembleari, la tabella per la ripartizione del-le spese di manutenzione e ricostruzione delle scale, quella per le spese dell’ascensore nonchè la tabella per l’esercizio e la manutenzione dell’impianto di riscaldamento centralizzato ove esistente (normalmente “tabella D”).

Come si è detto, possono poi essere redatte ulteriori tabelle ritenute utili in casi specifici e per particolari tipologie di parti comuni o di spese (si pensi ad esempio alla tabella per le spese di portierato).

In linea generale si può dire che alcune di queste tabelle vengono redatte secondo criteri che tengono conto esclusivamente dei consumi, mentre altre risultano dall’applicazione di criteri legali di ripartizione che tengono conto sia del valore delle proprietà e che hanno quindi come base la tabella A, sia di altri elementi di calcolo.

È questo il caso della tabella delle scale (applicabile per analogia anche all’ascensore ove non esista una specifica tabella o un diverso criterio convenzionale di ripartizione) che viene redatta tenendo conto della statuizione dell’art. 1124 del codice civile.

Ciò premesso va rilevato che né la decisione delle Sezioni Unite, né il dibattito che ne è seguito sembrano aver sufficientemente considerato la previsione della norma contenuta nel primo comma dell’art. 1118 del codice civile.

Detta norma stabilisce che “Il diritto di ciascun con-domino sulle cose indicate dall’articolo precedente è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene, se il titolo non dispone altrimenti”.

Nulla di più aggiunge la norma citata se non, al secondo comma, la previsione che il condomino non può, rinunziando al diritto sulla cosa comune, sottrarsi alla contribuzione nelle spese per la sua conservazione e manutenzione.

Per contro...