Balconi aggettanti. Proprietà privata delle pavimentazioni e condominiale degli elementi decorativi

• Autore: Vittorio Santarsiere
• Pagine: 54-55

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@1. Nozione

Un condominio ha deliberato il rifacimento delle pavimentazioni dei balconi condominiali con il ripristino dei cementi e delle solette. La ricostruzione sarebbe stata pagata dai condomini a forfait. In seguito, due condomini hanno adito il tribunale milanese, convenendo il condominio, affinché, in ottemperanza di tale deliberazione, fossero eseguiti i lavori sulle parti del balcone soprastante la loro unità immobiliare.

La deliberazione di riferimento si inferisce essere stata presa senza l'unanimità dei condomini e nel difetto di estremi di pericolo immediato per la incolumità pubblica e dei condomini. Essa polarizza l'iter processuale, che conduce a respingere le domande attoree.

Sulla base delle consulenze, sia di ufficio sia di parte, si stabilisce concretamente che le riparazioni, dovute a vizi di ammaloramenti, coinvolgono parti private e parti comuni dei balconi. E la riparazione in toto, a cura del condominio, avrebbe richiesto il consenso dei singoli proprietari delle parti private.

Ora, per la Cassazione, i balconi aggettanti, prolungamento della corrispondente unità immobiliare, appartengono al proprietario di questa. Solo i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, inserendosi nel prospetto dell'edificio e contribuendo a renderlo esteticamente gradevole. Nei rapporti con il proprietario di eguale manufatto al piano sottostante, quando si possa riconoscere alla soletta del piano funzione di copertura del balcone sottostante, non può parlarsi di elemento a servizio di entrambi gli immobili posti su piani sovrastanti, né di presunzione di proprietà comune ¹.

Ancora, i balconi sono destinati all'uso e godimento di una parte dell'immobile oggetto di proprietà esclusiva. Essi non costituiscono parti comuni dell'edificio, diversamente dai fregi ornamentali ed elementi decorativi, che ad essi ineriscono, quali i rivestimenti della fronte, della parte sottostante la soletta, i frontalini ed i pilastrini ².

L'espressione «sottobalcone» manca di significato tecnico preciso e quando, con quel termine si intendono esclusivamente gli elementi decorativi, che, situati sotto il balcone, hanno una funzione estetica volta a rendere armonica l'intera facciata dell'edificio, si è in presenza di cose che servono all'uso o al godimento comune, quindi, a norma dell'art. 1117, n. 3, c.c., sono oggetto di proprietà comune ³.

@2. Norme di legge

- Sotto la rubrica «Attribuzioni dell'assemblea dei condomini», sancisce l'art. 1135 c.c. che, oltre a quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea dei condomini provvede:

... 4) alle opere di manutenzione straordinaria, costituendo, se occorre, un fondo speciale.

L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve...