Adeguamento impianti: Obblighi del locatore e del conduttore

• Autore: Gino Terzago
• Pagine: 645-646

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I contratti di locazione avevano rispettivamente, come oggetto, l'esercizio di laboratorio pasticceria e gelateria con vendita al pubblico e commestibili con forno di panificazione, anche quest'ultimo di proprietà del locatore per cui, in base alla legge n. 46/1990, è evidente che i locali e/o i manufatti devono essere idonei e posti in grado di servire all'uso convenuto.

Il mancato adeguamento degli impianti a regola d'arte espone il proprietario dell'immobile, ed i soggetti incaricati della gestione degli impianti al pagamento di una sanzione amministrativa da cinquecentomilalire a cinque milioni. Per sottrarsi alla responsabilità sia civile che penale e amministrativa il proprietario-locatore deve consegnare la documentazione amministrativa e tecnica al conduttore. Tale obbligo è posto (extracontrattuale) a tutela dei terzi in genere (articolo 2043 del codice civile).

Ne consegue che le spese di adeguamento degli impianti a regola d'arte fanno carico al proprietario in quanto tale. In linea di principio, l'adeguamento degli impianti è da considerare come opera di riparazione straordinaria destinata a conservare la destinazione dell'immobile nel tempo ovvero per evitare maggiori danni.

In presenza di un contratto di locazione soggetto alla legge sull'equo canone, il locatore potrà pretendere e richiedere l'integrazione del canone equo, anche per le opere di adeguamento di rilevante entità. E invero l'opera di adeguamento in quanto attiene alla tutela della destinazione abitativa o non abitativa dell'immobile, rientra genericamente nell'ipotesi prevista dall'art. 23 della legge n. 392 del 1978 relativo all'aumento commisurato al saggio legale (nella misura del 2,5% attualmente in vigore). Norma però che non si applica di diritto alle locazioni di immobili ad uso diverso: occorre infatti uno specifico patto.

Giova richiamare gli artt. 1575 e 1576 c.c., laddove si dice che, tra gli obblighi del locatore, vi è quello della consegna del bene in buono stato di manutenzione e del suo mantenimento in istato da servire all'uso convenuto.

E sono quindi a suo carico tutte le riparazioni necessarie per mantenere il bene in quello stato.

Si fa un distinguo tra l'idoneità dell'immobile e l'attività specifica esercitata per la quale potrebbero essere richieste particolari cautele. Ed è stato così precisato (Cass. 13 luglio 1977 n. 3154) che la destinazione particolare dell'immobile locato, tale da richiedere che l'immobile stesso sia dotato...