Accesso ai dati di bilancio in ambito supercondominiale

• Autore: Carlo Del Torre
• Pagine: 123-125

Intervento svolto al XVIII Convegno Coordinamento legali Confedilizia tenutosi a Piacenza il 13 settembre 2008.

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Il complesso di edifici, concepito come un insieme unitario, con in comune determinate parti di aree o di strutture o di servizi, detto, a seconda dei casi, supercondominio o condominio complesso o anche condominio orizzontale, non viene espressamente normato dal codice civile, trattandosi peraltro di fattispecie formatisi in tempi relativamente recenti con lo svilupparsi di nuovi criteri urbanistici e costruttivi.

La dottrina non si è posta su soluzioni univoche, essendovi parte maggioritaria¹, confermata solo in parte dalla giurisprudenza di legittimità², che considera i complessi costituiti da più edifici e dotati di cose, servizi e impianti comuni, ricadenti direttamente sotto il genus della comunione di cose seguendone la disciplina. Quest’interpretazione parte dal presupposto che gli artt. 1117 c.c. e ss. disciplinano il condominio verticale di edifici e non quello orizzontale e considerando, sotto un aspetto eminentemente pratico, che il regime condominiale presupponendo esigui gruppi di proprietari, e per il modo in cui le norme che lo regolano sono state congeniate, non sembra adattabile a complessi residenziali comprendenti centinaia di proprietari, giacché ne deriverebbe una difficoltà nella gestione della cosa comune, se non una ingovernabilità. Viene in sostanza preso atto dell’inadeguatezza della disciplina condominiale in materia di supercondominio, e viene così ritenuta preferibile l’applicazione della disciplina dettata in materia di comunione ordinaria.

Altra tesi, minoritaria in dottrina³, ma prevalente nella giurisprudenza della Suprema Corte⁴, nel caso di pluralità di edifici, costituiti in distinti condomini, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dalla esistenza di talune cose, impinati e servizi comuni (quali il viale d’accesso, le zone verdi, l’impianto di illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato), in rapporto di accessorietà con i fabbricati, si applicano le norme sul condominio negli edifici, e, solo de residuo, quelle sulla comunione in generale. Quest’impostazione si fonda sul fatto che la caratteristica precipua della disciplina del condominio è il rapporto sussistente tra le parti comuni dell’edificio e unità immobiliari in proprietà esclusiva, definito come rapporto di accessorietà, a prescindere dall’unità dell’edificio.

La relazione di accessorietà tra le cose, gli impianti ed i servizi elencati all’art. 1117 c.c. e i piani e le porzioni di piano, intercorre allo stesso modo sia per le parti comuni interne all’edificio e facenti parte del medesimo fabbricato, sia per le parti comuni esterne e facenti capo a più edifici tra loro indipendenti. Il rapporto di accessorietà ha, pertanto, valore generale sicché è presupposto per l’applicazione delle norme sul condominio in tutti i casi in cui tra più edifici vi è tale collegamento strumentale tra le proprie cose e quelle comuni. In tal senso si è espressa la Corte di legittimità secondo la quale «Qualora un bene sia destinato al servizio di più edifici costituiti ciascuno in condominio si determina fra i vari partecipanti non una comunione ma una situazione alla quale si applicano estensivamente le norme sul condominio degli edifici, giacché – in considerazione della relazione di accessorietà che si instaura per il collegamento materiale o funzionale fra proprietà individuali e beni comuni – questi ultimi non sono suscettibili, come invece nella comunione, di godimento od utilizzazione autonomi rispetto ai primi»⁵. Il discrimine tra il condominio e la comunione, stia proprio nella funzione strumentale che caratterizza i beni condominiali, rispetto all’autonomia dei beni oggetto di semplice comunione, riguardo ai quali, difettando il carattere della strumentalità, il rapporto...