Privacy e accertamenti in ordine a chi convocare all’assemblea nelle ipotesi del decesso del condomino e della vendita dell’immobile

• Autore: Pier Paolo Bosso
• Pagine: 117-119

Intervento svolto al XVIII Convegno Coordinamento legali Confedilizia tenutosi a Piacenza il 13 settembre 2008.

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@1. Premesse

– L’importanza del problema è data dall’orientamento tradizionale per cui l’assemblea è costituita da tutti i condomini, prescindendo dai valori delle singole proprietà. Essa, affinché possa efficacemente manifestare le determinazioni del condominio, deve essere costituita con la convocazione di tutti i legittimati a partecipare (BRANCA, Comunione. Condominio negli edifici, in Comm. Scaloja, Branca, sub artt. 1100-1139, Bologna-Roma 1965, 623; PERETTI GRIVA, Il condominio delle case divise in parti, Torino 1960, 459).

Tutti i condomini, indistintamente e prescindendo dai valori delle singole proprietà nell’ambito del condominio, sono legittimati a partecipare all’assemblea. La giurisprudenza sottolineò in un primo tempo l’invalidità delle delibere assunte dall’assemblea quando anche uno solo dei condomini non fosse stato reso partecipe, malgrado la sua assenza non potesse essere determinante per l’adozione della delibera. Venne ritenuto requisito essenziale per la validità di qualsiasi deliberazione assembleare la preventiva convocazione di tutti i condomini di un edificio all’adunanza, onde la mancata prova della avvenuta comunicazione o della certa conoscenza, per altra via, dell’avviso di convocazione da parte degli aventi diritto a partecipare all’adunanza doveva comportare la nullità assoluta ed insanabile della deliberazione (Cass. 9 dicembre 1987 n. 9109).

Si è poi affermato l’orientamento per cui la mancata comunicazione dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale a taluno dei condomini comporta non la nullità, ma l’annullabilità della delibera condominiale; sicché questa, se non impugnata dai condomini assenti o dissenzienti nel termine di trenta giorni previsto dall’art. 1137 comma 3 c.c. (decorrente, rispettivamente, per i primi dalla comunicazione della delibera e per i secondi dalla sua approvazione), è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio (Cass. 5 febbraio 2000, n. 1292). L’onere di provare che tutti i condomini sono stati tempestivamente avvisati incombe sul condominio convenuto con l’azione di nullità (Cass. 12 giugno 1997, n. 5267).

Preliminarmente occorre chiarire che il problema oggetto del presente approfondimento si pone all’amministratore soltanto se questi è a conoscenza del decesso di un condomino (o dell’avvenuta vendita dell’immobile); se non lo sa, egli diligentemente assolve i suoi compiti inviando l’avviso al condomino che ritiene, incolpevolmente, ancora in vita (o ancora proprietario).

Il principio è stato affermato in tema di vendita dell’immobile facente parte del condominio e può essere esteso analogicamente al caso del decesso del condomino. Nell’ipotesi di alienazione dell’unità immobiliare non comunicata all’amministratore è onere dell’acquirente dell’unità assumere iniziative magari anche con l’alienante, per far conoscere all’amministratore di esser il nuovo proprietario, non avendo questi l’obbligo di verificare i registri immobiliari (Cass. 4 febbraio 1999, n. 985).

Nell’ipotesi di alienazione di una porzione di edificio condominiale ad un nuovo soggetto, affinché questi si legittimi di fronte al condominio quale nuovo titolare interessato a partecipare alle assemblee, occorre almeno, pur nel silenzio della legge al riguardo, una qualche iniziativa, esclusiva dell’acquirente o...