Lavori abusivi ad unità immobiliare condominiale. Concessione in sanatoria e danni alla proprietà vicina

• Autore: Vittorio Santarsiere
• Pagine: 272-274

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@1. Nozione

- A seguito di lavori abusivi ad appartamento, ubicato al piano attico di un edificio condominiale, derivarono infiltrazioni di acqua con danni all'unità condominiale stessa ed a quella sottostante, il cui proprietario adìva il giudice per il risarcimento. La sentenza del primo grado veniva impugnata dalla soccombente proprietaria del piano attico, che ribadiva la responsabilità del condominio asseritamente responsabile di non avere curato dei lavori necessari al vetusto edificio.

Il leitmotiv dei due gradi del giudizio è, per l'appellante, il deterioramento generale dell'immobile, occasionante il danno da incuria del condominio, mentre nel primo grado sarebbe stata omessa la considerazione della natura condominiale del tetto di copertura dell'originario appartamento dell'appellante e dei tetti delle strutture laterali successivamente costruite in violazione della disciplina urbanistica.

L'esame della riportata sentenza palesa, invece, come proprio i lavori abusivi intrapresi, di poi sospesi dall'autorità comunale, epilogo prevedibile, seguiti da mancato approntamento di cautele portavano le dannose infiltrazioni di acqua nell'appartamento attico ed in quello sottostante.

L'appellante si duole del mancato esame del primo giudice della riserva del diritto di sopraelevazione contenuta nell'atto di acquisto del proprio attico. Tale norma di negozio è irrilevante, perché da anni ormai regole urbanistiche particolareggiate hanno ridotto l'ampiezza del diritto di proprietà e la destinazione di uso circoscrive il potere del proprietario di costruire, talvolta lo esclude.

La costruzione di due corpi laterali a fianco dei locali attici, in violazione della disciplina urbanistica, estrinsecava costruzione abusiva onde seguiva il sequestro penale. Al sopravvenire della concessione in sanatoria si estingueva il reato urbanistico, ma non scaturiva la sospensione della causa civile con il proprietario sottostante, pregiudicato dall'attività edilizia senza licenza. Infatti, per la Cassazione, la presentazione di istanza di sanatoria con riguardo a costruzione realizzata in violazione della disciplina urbanistica, secondo le previsioni degli artt. 35 segg. della legge 28 febbraio 1985 n. 47, non implica la sospensione della controversia promossa dal proprietario confinante, per far valere, nel rapporto di vicinato, gli effetti di detta violazione, perché la sanatoria opera esclusivamente nel rapporto pubblicistico con l'amministrazione, senza interferenze sui diritti dei terzi che risultino pregiudicati dall'abusiva attività edilizia¹.

E, in dottrina, si nota come il rilascio della concessione od autorizzazione in sanatoria non comporta limitazione ai diritti dei terzi (art. 2, comma 37, legge 23 dicembre 1996 n. 662).

Rilevato, infatti, che il diritto del vicino nei confronti del confinante trova il suo titolo nella legge, per cui a farlo valere non è necessario impugnare il provvedimento concessorio².

@2. Norme di legge

- Sotto la rubrica Risarcimento per fatto illecito recita l'art. 2043 c.c. «Qualunque fatto doloso o colposo...