Locazioni abitative, questioni pratiche varie

• Autore: Corrado Sforza Fogliani
• Pagine: 369-371

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@1. Sfratti abitativi, ecco le nuove regole

Prima interpretazione ufficiale dell'ultimo decreto legge in materia di esecuzioni di rilascio abitative (gli «sfratti» nel gergo abituale). Viene dall'Ufficio unico degli ufficiali giudiziari di Torino, a seguito di un incontro col presidente della competente sezione del tribunale, presente il presidente della locale confedilizia.

Per le esecuzioni basate su titoli esecutivi emessi prima del 30 dicembre 1998 (data di entrata in vigore della nuova legge per le locazioni abitative), gli ufficiali giudiziari non provvederanno - dunque - alla notifica agli inquilini di «avvisi di sloggio» se non sia agli atti la dichiarazione del locatore con gli estremi fiscali richiesti dalla nuova legge (art. 7). Gli sfratti già fissati, dal canto loro, saranno eseguiti solo se verrà fornita la dichiarazione in parola: in difetto, verranno rinviati.

Per le esecuzioni di rilascio - poi - basate su titoli esecutivi emessi dopo l'anzidetta data, gli estremi fiscali potranno essere forniti solo col precetto. Gli ufficiali giudiziari, quindi, non notificheranno «avviso di sloggio» se non vi sia, a monte, un precetto completo dei prescritti estremi fiscali. Gli sfratti già fissati, in particolare, solo in quest'ultimo caso seguiranno il loro normale corso: in difetto, subiranno un rinvio per consentire la notifica di un nuovo atto di precetto «regolare».

Il provvedimento (che contiene più interpretazioni della nuova normativa di quante non possa a prima vista apparire, e non tutte condivisibili: ad esempio, a proposito della necessità di notificare un nuovo atto di precetto nel caso or ora specificato) stabilisce altresì - secondo l'ormai comune interpretazione, emergente anche dai lavori parlamentari - che la dichiarazione del locatore sugli estremi fiscali non deve essere a firma autenticata. E che le esecuzioni di rilascio fissate con decreto di graduazione del tribunale monocratico, subiranno un rinvio di 9 mesi a far tempo dall'1 gennaio 2000 (come previsto dall'ultimo decreto legge in materia) solo ove le condizioni dell'inquilino che danno diritto alla sospensione dello sfratto - stato di disoccupazione, malato terminale ecc. - risultino «espressamente» dallo stesso provvedimento giudiziario.

@2. Locazioni di fatto, cosa succede

La nuova legge per le locazioni abitative è molto rigorosa: i contratti di locazione non redatti in forma scritta, sono nulli. Per le cosiddette «locazioni di fatto», quindi, niente da fare (anche se è noto che l'invalidità del contratto non comporta di per sè l'obbligo di restituzione di quanto - in caso di locazione - eventualmente percepito dal proprietario di casa: sarebbe un ingiusto arricchimento per l'inquilino, che ha infatti pur sempre avuto il godimento dell'immobile).

Contrariamente a quanto sostenuto da alcuni commentatori della nuova legge, non tutte le locazioni nulle, comunque, vengono di per sè ricondotte alla disciplina legale. Questa specifica sanzione (più grave ancora della semplice - per così dire - nullità) è infatti dalla legge prevista in un solo, e ben preciso, caso: quello in cui il locatore abbia «preteso» l'instaurazione di un rapporto di locazione di questo tipo deve essere stato imposto dal proprietario di casa all'inquilino, contro la volontà di quest'ultimo. E dimostrare giudizialmente la cosa, è tutt'altro che facile. Ma solo in...