La nuova legge per le locazioni abitative. Questioni pratiche, come risolverle

• Autore: Corrado Sforza Fogliani
• Pagine: 191-192

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@Attenzione ai contratti in corso

La nuova legge sulle locazioni abitative (n. 431/98) prevede che i contratti in corso alla data della sua entrata in vigore (30 dicembre 1998) che si rinnovino tacitamente, sono disciplinati dalla normativa sui contratti c.d. liberi (canone libero, durata: 4 anni più 4). Nasce, insomma, un nuovo contratto vero e proprio, ma con lo stesso canone. Di qui, anzitutto, il consiglio ai locatori di disdettare i contratti in corso, se non altro per avere mani libere di scegliere la forma contrattuale preferita e di concordare il relativo canone. Ma la durata - comunque - del nuovo contratto che sorga per rinnovo tacito, qual è? Di 4 anni più 4, o di 4 anni secchi? Si confrontano varie opinioni, al proposito. A nostro avviso, bisogna distinguere a seconda che alla data di entrata in vigore della nuova legge fosse già scaduto, o meno, il termine per dare disdetta. Nel primo caso, il contratto si è legalmente rinnovato prima della nuova legge e (anche in funzione - se non in applicazione - del principio dell'ultrattività della normativa dell'equo canone stabilita dall'art. 14 della nuova legge) si deve ritenere che si sia rinnovato di 4 anni e basta. Nel secondo caso - e sempre in mancanza di disdetta - si deve ritenere che sorga un nuovo contratto di 4 anni più 4, secondo la nuova legge.

@Sfratti in corso, trattative possibili

Attualmente, sono bloccati fino al 27 giugno - nei soli comuni ad alta tensione abitativa - gli sfratti abitativi per finita locazione. In questo periodo - prevede la legge - locatore e inquilino (in realtà: ex locatore ed ex inquilino) «avviano, anche tramite le rispettive organizzazioni sindacali, trattative per la stipula di un nuovo contratto di locazione» secondo la nuova legge. L'uso (inconsueto) dell'indicativo («avviano») dà alla norma, più che un carattere precettivo, un valore dichiarativo o descrittivo o - meglio ancora - esortativo (non a caso, del resto, la norma non stabilisce sanzioni). In concreto, comunque, che cosa devono fare (o è bene facciano) le parti?

Il proprietario di casa che non ha interesse alla stipulazione di un nuovo contratto, farà bene a comunicarlo - con lettera raccomandata - all'ex inquilino che occupa il suo alloggio. Così pure (e sibbene non vi sia tenuto - si deve pensare - dato che la legge non sembra sancire un obbligo di trattativa vera e propria) farà bene a rispondere nello stesso senso ad una eventuale richiesta di trattare.

In ogni caso...