Vendita forzata e attestato di prestazione energetica

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VARIE

venditA forzAtA

e AttestAto di prestAzione

enerGeticA

Studio Consiglio Nazionale del Notariato n. 263-

2014/C

alla luce delle recenti modif‌iche al D.L.vo 192/2005

di cui al D.L. 4 giugno 2013, n. 63, convertito con L. 3

agosto 2013, n. 90 e di cui al D.L. 23 dicembre 2013, n.

145 convertito in L. 21 febbraio 2014, n. 9

Approvato dall’Area Scientif‌ica - Studi Pubblicistici il

15 maggio 2014

Approvato dal CNN nella seduta del 19-20 giugno 2014

Lo studio in sintesi (Abstract) : la disciplina contenuta

nel D.L.vo 192 del 2005 origina dalla necessità di dare at-

tuazione a quanto prescritto dalla normativa europea che,

nel perseguimento di una maggiore eff‌icienza energetica

degli edif‌ici sul territorio degli Stati membro, è certamen-

te rivolta a disciplinare la sola attività negoziale/contrat-

tuale di circolazione dei beni immobili, lasciando al diritto

interno dei singoli Stati membro la regolamentazione della

materia in termini di procedimenti giudiziari.

Nel nostro sistema interno nazionale, la vendita coat-

tiva per l’attuazione (forzata e giudiziale) del diritto di

credito insoddisfatto è tradizionalmente regolata da una

disciplina speciale: quanto al contenuto, alla forma, ai

mezzi di impugnazione e alla stabilità del provvedimento

giudiziale che la attua; pertanto, una disciplina destinata

a regolare una vendita negoziale e a sanzionare una sola o

entrambe le parti di una compravendita consensuale non

può considerarsi automaticamente applicabile ad essa e,

in assenza di espressi ed inequivocabili indici normativi,

l’indagine interpretativa deve tenere conto della delicata

e particolare materia processuale/giudiziale che coinvolge

interessi pubblici il cui bilanciamento non a caso è riser-

vato in esclusiva al legislatore nazionale.

Né nell’originaria formulazione dell’art. 6 del D.L.vo

192 del 2005 né nelle riformulazioni che si sono succedute

f‌ino a quella attualmente vigente (dal 22 febbraio 2014)

sono, a nostro parere, rinvenibili sicuri indici della volontà

del legislatore nazionale (unico legittimato a regolare la

materia processuale) di attrarre ed includere nella di-

sciplina prevista (e adeguatamente sanzionata) anche le

vendite forzate attuate a mezzo di decreto di trasferimen-

to in ambito giudiziale.

La espressa estensione (da ultimo) dell’obbligo di alle-

gazione dell’attestato di prestazione energetico agli “atti

di trasferimento a titolo oneroso” ben può essere inter-

pretata come semplicemente intesa a ricomprendere tutta

una serie di atti (sempre contrattuali) che nel linguaggio

interno nazionale potevano non ritenersi ricompresi nel

termine precedentemente utilizzato di “vendita”,

Sembrano piuttosto rinvenibili diversi indizi sia sul

piano letterale che su quello sistematico nel senso della

non estensione alle vendite forzate giudiziali degli obbli-

ghi e delle sanzioni ivi previsti:

- il riferimento espresso ad una “clausola” contenente

una certa dichiarazione dell’acquirente;

- il riferimento espresso al”contratto” a proposito del-

l’obbligo di allegazione;

- il principio di legalità e tipicità delle sanzioni ammi-

nistrative in generale e, quindi, la loro non estensibilità

a soggetti diversi da quelli indicati nella norma di legge

(le parti della vendita) che, però, nel caso di vendita

forzata, non possono ritenersi in alcun modo responsabili

del contenuto del provvedimento del giudice con cui viene

effettuato il trasferimento (in forma di decreto);

- la complessiva disciplina della vendita forzata che si

caratterizza, tra l’altro, per essere coattiva e funzionale

all’attuazione del diritto di credito, secondo uno statuto

che tiene conto di interessi di ordine pubblico di grado

almeno pari a quelli perseguiti dalla normativa in ambito

energetico,

Come è stato in altre sedi rilevato, lo disciplina in am-

bito energetico è oggetto di sempre più intensa attenzione

in ambito europeo, come in continua evoluzione è anche

il processo di riavvicinamento delle discipline nazionali

in ambito di circolazione di immobili e di attuazione

coattiva e giudiziaria del diritto di credito, ma allo stato

attuale dell’evoluzione normativa interna ed europea

non ci sembra si possa dubitare del fatto che lo vendita

attuata a mezzo di provvedimento giudiziale nell’ambito

dell’esecuzione forzata come disciplinata dal legislatore

italiano goda di uno statuto del tutto speciale sottratto a

quello della vendita contrattuale che è, appunto, oggetto

del D.L.vo 192/2005.

E se anche non si volesse escludere a priori un’inter-

pretazione che ritenesse applicabile anche al trasferimen-

to in ambito giudiziale coattivo lo normativa in tema di

dotazione e di allegazione dell’attestato di prestazione

energetica (contrariamente a quanto qui sostenuto), le

eventuali violazioni non potrebbero comunque mai de-

terminare l’applicabilità delle sanzioni amministrative ivi

previste, infatti:

- non si vede come possa applicarsi lo sanzione previ-

sta per lo violazione dell’obbligo di dotazione (a carico del

solo proprietario nel caso di vendita) a chi subisce coatti-

vamente l’alienazione del proprio bene;

-non sembrano applicabili agli organi della procedura

o al creditore procedente le responsabilità civili conse-

guenti alla violazione degli obblighi di informativa precon-

trattuale previsti in ambito energetico (informazioni e

consegna della documentazione in fase di trattativa), in

quanto, una volta esaurite le eventuali contestazioni su

presunte irregolarità della vendita, non è comunque data

lo responsabilità per vizi nella vendita forzata;

Arch. loc. e cond. 1/2015