Validità delle vecchie locazioni stipulate in forma verbale che si sono rinnovate ininterrottamente sino ad oggi

AutoreAntonio Nucera
Pagine482-482
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dott
5/2015 Arch. loc. e cond.
DOTTRINA
VALIDITÀ DELLE VECCHIE
LOCAZIONI STIPULATE
IN FORMA VERBALE
CHE SI SONO RINNOVATE
ININTERROTTAMENTE
SINO AD OGGI
di Antonio Nucera
Può capitare che accordi locativi risalenti a circa
trent’anni fa, stipulati in forma verbale e regolarmente re-
gistrati, continuino tutt’ora a regolare i rapporti tra locato-
re e conduttore in ordine alla detenzione di un immobile.
Il che pone, all’evidenza, il problema se locazioni del gene-
re, rinnovatesi in modo ininterrotto f‌ino ad oggi, possano o
meno ritenersi ancora valide.
Precisato preliminarmente che l’avvenuta registra-
zione rende superf‌lua qualsiasi disquisizione in ordine
all’eventuale incidenza, sull’accordo che ci occupa, di
sanzioni stabilite da norme di natura f‌iscale (si pensi, ad
esempio, alla nullità prevista in caso di mancata registra-
zione dall’art. 1, comma 346, L. n. 311/2004) e, altresì, che,
ove le locazioni in parola abbiano ad oggetto un immobile
diverso dall’uso abitativo, la legge n. 392/’78 non pone dub-
bi sul fatto che tali locazioni possano stipularsi, e quindi
rinnovarsi, in forma verbale, si segnala, con riguardo alle
locazioni abitative, che interpreti e magistratura sono pre-
valentemente orientati nel senso di ritenere tutt’ora validi
rapporti come quelli che qua interessano.
In dottrina è stato osservato come l’imposizione della
forma scritta prevista dall’art. 1, comma 4, L. n. 431/1998
(“A decorrere dalla data di entrata in vigore della presen-
te legge, per la stipula di validi contratti di locazione è
richiesta la forma scritta”) sia espressamente richiesta
per la validità dei soli contratti stipulati successivamente
all’entrata in vigore della L. n. 431/1998 e non per quelli
esistenti a tale data. Inoltre, è stato evidenziato come non
vi sia incompatibilità tra quest’ultima previsione e quella
di cui all’art. 2, comma 6 della stessa legge, che prevede
il transito nel nuovo regime di tutti i vecchi contratti (“I
contratti di locazione stipulati prima della data di entrata
in vigore della presente legge che si rinnovino tacitamente
sono disciplinati dal comma 1 del presente articolo”): il
combinato disposto di queste due norme non impedirebbe
infatti – a parere degli studiosi – il rinnovo tacito dei vec-
chi contratti verbali, riferendosi il citato art. 2, comma 6,
a tutti i contratti preesistenti, senza distinzione tra pattui-
zioni scritte e verbali (cfr.: F. LAZZARO e M. DI MARZIO,
Le locazioni per uso abitativo, Giuffré editore, 110, 2007).
In giurisprudenza è stato posto l’accento, invece, sul
rapporto tra l’art. 1, comma 1, L. n. 431/1998 (“I contratti
di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, di seguito
denominati «contratti di locazione», sono stipulati o rin-
novati, successivamente alla data di entrata in vigore della
presente legge, ai sensi dei commi 1 e 3 dell’articolo 2”) e il
predetto art. 1, comma 4, della stessa legge. In particolare,
è stato sottolineato come, mentre la prima norma estenda
“la portata della legge a tutti i contratti stipulati o rinnova-
ti dopo l’entrata in vigore della stessa”, la seconda norma
limiti “la necessità della forma scritta solo alla stipula dei
contratti, non facendo alcun riferimento alla rinnovazione
di quelli già esistenti”. Un differente trattamento che per
i giudici trova “una sua chiara ragion d’essere”, nel fatto
che, “con la rinnovazione, restano ferme le vecchie pat-
tuizioni contrattuali già approvate e praticate dalle parti,
e che, quindi, per tali contratti non appare necessaria la
forma scritta” (cfr.: Trib. Palermo sent. 20 febbraio 2001
e, in senso sostanzialmente conforme, App. Genova sent.
6 marzo 2002).
Per la magistratura la forma scritta “invece sarebbe ne-
cessaria qualora si f‌issassero nuove condizioni, in quanto,
in tal caso, non si avrebbe una semplice rinnovazione di
quanto già pattuito ma nuova regolamentazione del rap-
porto” (cfr., ancora, la citata sent. Trib. Palermo 20 feb-
braio 2001).

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