Uso della cosa comune condominiale

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Arch. loc. e cond. 2/2014

Uso della cosa comune

condominiale

SOMMARIO

a. Abuso. b. Accessione. c. Alterazione della destinazione.

d. Aree destinate a giochi. e. Autorizzazione assembleare. f.

Concessioni amministrative. g. Controversie. h. Disposizione

della quota. i. Forno e canna fumaria. j. Godimento separato.

k. Limiti. l. Modif‌icazioni. m. Ostacoli al diretto godimento. n.

Pari uso. o. Piscina. p. Rilascio di nulla-osta. q. Targhe e inse-

gne (apposizione). r. Tende (installazione). s. Uso diverso.

t. Uso esclusivo. u. Uso frazionato. v. Uso più intenso. w. Uso

promiscuo. x. Uso turnario. y. Uso vietato. z. Usucapione. aa.

Usufruttuario.

a. Abuso

■ L’amministratore del condominio, che è responsabile dei

danni cagionati dalla sua negligenza, dal cattivo uso dei poteri

e in genere di qualsiasi inadempimento degli obblighi legali o

regolamentari, non può essere ritenuto responsabile, ancor-

ché sia tenuto a far osservare il regolamento condominiale, dei

danni cagionati dall’abuso dei condomini nell’uso della cosa

comune, non essendo dotato di poteri coercitivi e disciplinari

nei confronti dei singoli condomini - salvo che il regolamento di

condominio, ai sensi dell’art. 70 att. c.c., preveda la possibilità

di applicazione di sanzioni nei confronti dei condomini che vio-

lano le norme da esso stabilite sull’uso delle cose comuni - né

obbligato a promuovere azione giudiziaria contro i detti condo-

mini in mancanza di una espressa disposizione condominiale o

di una delibera assembleare. * Cass. civ., sez. II, 20 agosto 1993,

n. 8804, Ersoni c. Cond. Abruzzo I di Pineto.

■ Non costituisce atto emulativo l’azione dell’amministratore di

un condominio per la cessazione dell’abuso di un bene comune

da parte di un condomino che, servendosene a vantaggio della

sua proprietà esclusiva, lo sottrae alla possibile utilizzazione

comune, anche se non ancora attuale. (Nella specie escavazione

per ampliare i locali sotterranei del sottosuolo, destinato anche

al passaggio di tubi e canali). * Cass. civ., sez. II, 30 dicem-

bre 1997, n. 13102, Costa c. Cond. via C. Cabella 6/6 Genova.

[RV511254]

b. Accessione

■ La costruzione di un’opera da parte di un comproprietario

su beni comuni non è disciplinata dalle norme sull’accessione,

bensì da quelle sulla comunione, secondo le quali costituisce

innovazione della cosa comune una modif‌icazione della forma

o della sostanza del bene che abbia l’effetto di alterarne la consi-

stenza materiale o la destinazione originaria; ne consegue che,

in mancanza del consenso degli altri partecipanti, l’opera è ille-

gittima. * Cass. civ., sez. II, 24 gennaio 2011, n. 1556 , Venuta ed

altri c. Cecere ed altri [RV615966]

■ Ove una fattispecie trovi specif‌ica disciplina nell’art. 1102,

che regola l’uso della cosa comune da parte dei partecipanti

alla comunione, è preclusa l’applicazione alla stessa, in via ana-

logica, dell’art. 936 c.c. in materia di accessione, non essendo

consentito il ricorso alle disposizioni che regolano casi simili o

materie analoghe (c.c. analogia legis) in assenza di una qualsivo-

glia lacuna dell’ordinamento. * Cass. civ., sez. II, 14 dicembre

1994, n. 10699, Parrocchia della Cattedrale di Avellino c. Camera

commercio di Avellino

■ La disciplina dell’accessione contenuta nell’art. 934 c.c. si

riferisce solo alle costruzioni (o piantagioni) su terreno altrui e

non anche alle costruzioni eseguite da uno dei comproprietari

sul terreno comune, per le quali debbono ritenersi, invece, ap-

plicabili le norme sul condominio ed, in particolare, la disposi-

zione dell’art. 1120 c.c., che vieta, tra l’altro, le innovazioni che

rendano alcune parti comuni dell’edif‌icio inservibili all’uso o al

godimento di altri condomini, a meno che non vi sia il consenso

di questi, nella forma scritta richiesta, a pena di nullità, per la

costituzione di diritti reali su beni immobili. * Cass. civ., sez. II,

18 aprile 1996, n. 3657, Perolio c. Peroglio

■ La norma dell’art. 938 c.c., che disciplina la cosiddetta ac-

cessione invertita, ha carattere eccezionale - in quanto deroga-

tiva sia del principio dell’accessione («quod inaedif‌icatur solo

cedit»), sia di quello secondo cui il proprietario ha diritto di di-

sporre della propria cosa in maniera piena ed esclusiva - e come

tale non può trovare applicazione nell’ipotesi di costruzione

eseguita in tutto o in parte su un suolo di proprietà comune del

costruttore e di terzi, nella quale si applicano le norme sulla co-

munione, senza che sia eccepibile una disparità di trattamento

tra comunista e terzo, rientrando nella discrezionalità del legi-

slatore la delimitazione del campo di operatività dell’accessione

invertita. (Fattispecie relativa alla costruzione eseguita su un

cortile destinato all’uso comune degli edif‌ici che lo circondano).

* Cass. civ., sez. II, 14 novembre 1996, n. 9982, Tossi ed altro

c. Condominio di Via Varè nn. 7/9 in Milano ed altro, in questa

Rivista 1997, 438.

■ Nella ipotesi in cui un condomino risulti proprietario esclusi-

vo della rampa di scale accedente al suo appartamento, la parte

di area sottostante le scale non può ritenersi idonea a costituire,

con esse, una entità unica ed inseparabile (così da rendere non

praticabile l’ipotesi che il dante causa del detto condomino,

nell’alienare la proprietà delle scale, abbia potuto escludere

dalla vendita la superf‌icie sottostante), postulando il concetto

di incorporazione, al pari di quello di accessione, una unione f‌i-

sica e materiale del manufatto rispetto al suolo (o, in ogni caso,

l’impossibilità di utilizzare il suolo stesso come entità autonoma

rispetto al manufatto), ciò che non è lecito affermare con ri-

guardo ad una superf‌icie (libera) sormontata da una rampa di

scale. * Cass. civ., sez. II, 8 settembre 1997, n. 8717, Soracco c.

Morando, in questa Rivista 1997, 977. [RV507678]

c. Alterazione della destinazione

■ L’art. 1102 cod. civ., nel regolare i diritti dei partecipanti alla

comunione, prescrive che in ogni caso non può essere alterata

la destinazione della cosa comune, sicché solo le modif‌icazioni

Rassegna

di giurisprudenza

Le massime qui riprodotte sono state tratte dalla banca-dati della CASA EDITRICE LA TRIBUNA e - straordinariamente - dalla edizione 2013 da

Il Codice del condominio

(a cura di CORRADO SFORZA FOGLIANI) Ed. La Tribuna; quelle della Corte di Cassazione senza l`indicazione degli estremi di pubblicazione sono massime ufciali del C.E.D.