Uso della cosa comune condominiale

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Arch. loc. e cond. 2/2014
Uso della cosa comune
condominiale
SOMMARIO
a. Abuso. b. Accessione. c. Alterazione della destinazione.
d. Aree destinate a giochi. e. Autorizzazione assembleare. f.
Concessioni amministrative. g. Controversie. h. Disposizione
della quota. i. Forno e canna fumaria. j. Godimento separato.
k. Limiti. l. Modificazioni. m. Ostacoli al diretto godimento. n.
Pari uso. o. Piscina. p. Rilascio di nulla-osta. q. Targhe e inse-
gne (apposizione). r. Tende (installazione). s. Uso diverso.
t. Uso esclusivo. u. Uso frazionato. v. Uso più intenso. w. Uso
promiscuo. x. Uso turnario. y. Uso vietato. z. Usucapione. aa.
Usufruttuario.
a. Abuso
L’amministratore del condominio, che è responsabile dei
danni cagionati dalla sua negligenza, dal cattivo uso dei poteri
e in genere di qualsiasi inadempimento degli obblighi legali o
regolamentari, non può essere ritenuto responsabile, ancor-
ché sia tenuto a far osservare il regolamento condominiale, dei
danni cagionati dall’abuso dei condomini nell’uso della cosa
comune, non essendo dotato di poteri coercitivi e disciplinari
nei confronti dei singoli condomini - salvo che il regolamento di
condominio, ai sensi dell’art. 70 att. c.c., preveda la possibilità
di applicazione di sanzioni nei confronti dei condomini che vio-
lano le norme da esso stabilite sull’uso delle cose comuni - né
obbligato a promuovere azione giudiziaria contro i detti condo-
mini in mancanza di una espressa disposizione condominiale o
di una delibera assembleare. * Cass. civ., sez. II, 20 agosto 1993,
n. 8804, Ersoni c. Cond. Abruzzo I di Pineto.
Non costituisce atto emulativo l’azione dell’amministratore di
un condominio per la cessazione dell’abuso di un bene comune
da parte di un condomino che, servendosene a vantaggio della
sua proprietà esclusiva, lo sottrae alla possibile utilizzazione
comune, anche se non ancora attuale. (Nella specie escavazione
per ampliare i locali sotterranei del sottosuolo, destinato anche
al passaggio di tubi e canali). * Cass. civ., sez. II, 30 dicem-
bre 1997, n. 13102, Costa c. Cond. via C. Cabella 6/6 Genova.
[RV511254]
b. Accessione
La costruzione di un’opera da parte di un comproprietario
su beni comuni non è disciplinata dalle norme sull’accessione,
bensì da quelle sulla comunione, secondo le quali costituisce
innovazione della cosa comune una modificazione della forma
o della sostanza del bene che abbia l’effetto di alterarne la consi-
stenza materiale o la destinazione originaria; ne consegue che,
in mancanza del consenso degli altri partecipanti, l’opera è ille-
gittima. * Cass. civ., sez. II, 24 gennaio 2011, n. 1556 , Venuta ed
altri c. Cecere ed altri [RV615966]
Ove una fattispecie trovi specifica disciplina nell’art. 1102,
che regola l’uso della cosa comune da parte dei partecipanti
alla comunione, è preclusa l’applicazione alla stessa, in via ana-
logica, dell’art. 936 c.c. in materia di accessione, non essendo
consentito il ricorso alle disposizioni che regolano casi simili o
materie analoghe (c.c. analogia legis) in assenza di una qualsivo-
glia lacuna dell’ordinamento. * Cass. civ., sez. II, 14 dicembre
1994, n. 10699, Parrocchia della Cattedrale di Avellino c. Camera
commercio di Avellino
La disciplina dell’accessione contenuta nell’art. 934 c.c. si
riferisce solo alle costruzioni (o piantagioni) su terreno altrui e
non anche alle costruzioni eseguite da uno dei comproprietari
sul terreno comune, per le quali debbono ritenersi, invece, ap-
plicabili le norme sul condominio ed, in particolare, la disposi-
zione dell’art. 1120 c.c., che vieta, tra l’altro, le innovazioni che
rendano alcune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al
godimento di altri condomini, a meno che non vi sia il consenso
di questi, nella forma scritta richiesta, a pena di nullità, per la
costituzione di diritti reali su beni immobili. * Cass. civ., sez. II,
18 aprile 1996, n. 3657, Perolio c. Peroglio
La norma dell’art. 938 c.c., che disciplina la cosiddetta ac-
cessione invertita, ha carattere eccezionale - in quanto deroga-
tiva sia del principio dell’accessione («quod inaedificatur solo
cedit»), sia di quello secondo cui il proprietario ha diritto di di-
sporre della propria cosa in maniera piena ed esclusiva - e come
tale non può trovare applicazione nell’ipotesi di costruzione
eseguita in tutto o in parte su un suolo di proprietà comune del
costruttore e di terzi, nella quale si applicano le norme sulla co-
munione, senza che sia eccepibile una disparità di trattamento
tra comunista e terzo, rientrando nella discrezionalità del legi-
slatore la delimitazione del campo di operatività dell’accessione
invertita. (Fattispecie relativa alla costruzione eseguita su un
cortile destinato all’uso comune degli edifici che lo circondano).
* Cass. civ., sez. II, 14 novembre 1996, n. 9982, Tossi ed altro
c. Condominio di Via Varè nn. 7/9 in Milano ed altro, in questa
Rivista 1997, 438.
Nella ipotesi in cui un condomino risulti proprietario esclusi-
vo della rampa di scale accedente al suo appartamento, la parte
di area sottostante le scale non può ritenersi idonea a costituire,
con esse, una entità unica ed inseparabile (così da rendere non
praticabile l’ipotesi che il dante causa del detto condomino,
nell’alienare la proprietà delle scale, abbia potuto escludere
dalla vendita la superficie sottostante), postulando il concetto
di incorporazione, al pari di quello di accessione, una unione fi-
sica e materiale del manufatto rispetto al suolo (o, in ogni caso,
l’impossibilità di utilizzare il suolo stesso come entità autonoma
rispetto al manufatto), ciò che non è lecito affermare con ri-
guardo ad una superficie (libera) sormontata da una rampa di
scale. * Cass. civ., sez. II, 8 settembre 1997, n. 8717, Soracco c.
Morando, in questa Rivista 1997, 977. [RV507678]
c. Alterazione della destinazione
L’art. 1102 cod. civ., nel regolare i diritti dei partecipanti alla
comunione, prescrive che in ogni caso non può essere alterata
la destinazione della cosa comune, sicché solo le modificazioni
Rassegna
di giurisprudenza
Le massime qui riprodotte sono state tratte dalla banca-dati della CASA EDITRICE LA TRIBUNA e - straordinariamente - dalla edizione 2013 da
Il Codice del condominio
(a cura di CORRADO SFORZA FOGLIANI) Ed. La Tribuna; quelle della Corte di Cassazione senza l`indicazione degli estremi di pubblicazione sono massime ufciali del C.E.D.

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