Finalità turistiche e transitorietà della locazione

Autore:Vincenzo Cuffaro
Pagine:205-207
RIEPILOGO

1. Premessa e ambito dell'indagine. - 2. Il contratto di locazione per finalità turistiche. - 3. La distinzione dalle fattispecie prossime: i contratti di cui al D.L.vo 427/98. - 4. (segue) Finalità turistiche e transitorietà della locazione.

 
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    Relazione svolta al IX Convegno del Coordinamento Legali della Confedilizia tenutosi a Piacenza l'11 settembre 1999.

@1. Premessa e ambito dell'indagine

Tra le tante innovazioni apportate dalla legge 431/98 alla disciplina delle locazioni urbane, quella relativa alle locazioni turistiche non è forse tra le più importanti e tuttavia suscita un novero di questioni sulle quali non è inutile riflettere. L'interprete che constata la presenza nel medesimo contesto normativo di un duplice riferimento - alle locazioni turistiche nell'art. 1 ed alle locazioni di natura transitoria nell'art. 5 - e di una duplice regolamentazione di fattispecie contrattuali obiettivamente prossime è infatti sollecitato a verificare il significato delle novità introdotte dalla legge da questo specifico punto di vista.

Volendo esporre le questioni secondo un ordine che cerchi di seguire una trama, forse ignota al legislatore, a me sembra che debba innanzitutto procedersi alla messa a fuoco della fattispecie contratto di locazione turistica rispetto al quadro normativo di riferimento. Quindi, ed in misura complementare, operare una distinzione dalle fattispecie contrattuali affini. Infine, considerare i profili che attengono alla disciplina applicabile.

@2. Il contratto di locazione per finalità turistiche

La norma dell'art. 1, comma 2, lett. c), afferma che agli «alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche» non si applicano gli «artt. 2, 3, 4, 7, 8 e 13», e dunque, prima ancora di stabilire quali siano le regole che in concreto debbano essere applicate, impone di chiarire quale sia la fattispecie contrattuale di riferimento.

Non par dubbio al riguardo che mentre la nozione di transitorietà aveva consentito, nel vigore della legge 392/78, di considerare un complesso di ipotesi che condividevano quale tratto comune la mancata destinazione dell'immobile locato ad abitazione primaria del conduttore, le «finalità turistiche» cui fa ora riferimento la nuova disposizione delineano certamente una diversa e più limitata prospettiva, quale risulta dall'accento posto su uno soltanto dei possibili motivi individuali che spingono le parti al contratto.

Volendo tentare di mettere a fuoco tale novero di contratti, va in primo luogo constatato che il motivo indicato dalla legge è, per così dire, svincolato dall'elemento temporale. Se è infatti probabile che per la nuova dizione il legislatore abbia avuto presente l'ipotesi di locazione della casa di villeggiatura, di norma di breve durata, tuttavia non può ragionevolmente escludersi che la finalità turistica sia di per sè compatibile con l'interesse ad una più lunga, e per avventura pluriennale, utilizzazione del bene. In altre parole, nel momento in cui, per tali locazioni, l'accento normativo è posto sullo scopo in vista del quale è stato concluso il contratto, da tale scopo non è possibile ricavare una indicazione in ordine alla durata, potendo questo elemento del negozio risultare diversamente configurato. Il profilo della durata, in definitiva, non è sufficiente ad individuare la fattispecie che resta per tale aspetto ancora opaca.

Continuando l'indagine deve allora verificarsi se, ed in quale misura, ha rilievo l'ubicazione dell'immobile locato.

Al riguardo, sembra innanzitutto di poter osservare che in linea di massima è indifferente il luogo dove è situato l'immobile, in quanto la legge pone l'accento soltanto sul motivo in forza del quale è concluso il contratto. Soprattutto va rimarcato che alla legge 431/98 sembrerebbe possa attribuirsi un ambito di riferimento più vasto, in quanto la novella ha riguardo ai contratti di locazione di immobile, mentre la legge 392/78 concerneva un'area più limitata, quella...

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