Locazione turistica, simulazione del contratto, frode alla legge

• Autore: Roberto Viganò
• Pagine: 527-529

Intervento svolto al Convegno del Coordinamento dei Legali della Confedilizia tenutosi a Piacenza il 14 settembre 2002.

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1. - La locazione turistica ¹ trova, come è noto, la sua prima collocazione - come categoria giuridica - nella legge 9 dicembre 1998, n. 431 ², ove viene menzionata, sia pure in negativo, nell'art. 1, comma 2, lett. c): in negativo, nel senso che la disposizione esclude ³ espressamente l'applicazione di alcune norme della legge medesima (destinata a disciplinare - in parziale modifica ed integrazione - la legge del 1978), ed esattamente gli articoli 2, 3, 4, 7, 8 e 13, agli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche. La precedente normativa locatizia, che sul punto rimane in vigore, quella della legge 27 luglio 1978, n. 392, prevede infatti una tipologia diversa di locazione, quella che aveva (ed ha) per oggetto gli immobili destinati ad attività alberghiera o similare (rientranti, quindi, nella categoria degli immobili a destinazione commerciale, peraltro con una prevista maggiore durata del contratto, nove anni anziché sei), mentre era stata in precedenza introdotta la normativa che si rivolgeva, sempre sotto il profilo locatizio, agli immobili adibiti ad una attività di interesse turistico (si tratta dell'art. 2 della legge 12 marzo 1968, n. 326, che riguardava gli immobili destinati al turismo sociale - ostelli della gioventù, case per ferie -, ovvero consistenti in strutture ricettive all'aria aperta - campeggi, villaggi turistici, ecc. -, o anche destinati alla gestione dell'organizzazione turistica (quelli, ad esempio, in cui sono recepite le agenzie di viaggio, le aziende turistiche, gli uffici di informazione turistica) ⁴.

   Qui, ci si trova di fronte ad un'ipotesi normativa affatto nuova.

   Va da sé che, essendo la locazione che trova la sua ragion d'essere ⁵ nelle esigenze turistiche una species del più ampio e ben noto genere contrattuale «locazione», le problematiche di ordine generale che a questo si riferiscono si pongono anche nei confronti della specie, con l'avvertenza che alla disciplina delle locazioni in oggetto sono sottratte le materie che riguardano le modalità di stipula (tale l'espressione adottata dal legislatore, anziché quella «classica» di costituzione) e di rinnovo dei contratti di locazione (art. 2), la disdetta del contratto da parte del locatore ⁶ (art. 3), ogni richiamo alla convenzione nazionale (art. 4), il requisito di ordine fiscale (la registrazione del contratto) per mettere in esecuzione il provvedimento di rilascio dell'immobile (art. 7), le agevolazioni di ordine fiscale (art. 8), ed infine le pattuizioni contrarie alla legge (art. 13).

   Il tema che mi propongo di trattare è quello della simulazione, sia sotto il profilo generalizzato della simulazione del contratto di locazione turistica (ovvero: le parti hanno inteso realizzare una locazione del tipo sottoposto alla previsione della legge n. 431 del 1978, ma hanno dichiarato il contratto essere di locazione turistica; o viceversa), sia sotto l'aspetto della simulazione nel contratto di locazione turistica, in quanto le parti hanno inteso derogare alla disciplina generale con riferimento ad alcuna delle norme che pur sembrano essere qualificate dalla caratteristica della inderogabilità: non senza avvertire che, nell'ultima delle ipotesi - che mi sembra, invero, maggiormente percorribile nella realtà operativa - il tema della simulazione contrattuale è parente prossimo del tema della frode della legge, anche se la previsione normativa di questo (art. 1344 c.c.) trova la sua ragion d'essere nell'elusione di una norma imperativa, e trova quindi la sua collocazione fra le disposizioni che si riferiscono alla causa.

2. - Vado per ordine. La simulazione contrattuale è tema ampiamente trattato in dottrina e giurisprudenza ⁷, e questa non è certo la sede per discuterne i fondamenti dogmatici. E mi sembra che non siano praticabili, con riferimento al tema specifico in oggetto, se non sotto il profilo squisitamente teorico (il che significa negarne la rilevanza sul piano effettuale), ipotesi di simulazione assoluta. Invero, mi pare del tutto improbabile che i soggetti del contratto realizzino una fattispecie denominata contratto di locazione turistica pur intendendo nella realtà non porre in essere alcun contratto: è più verosimile che la simulazione riguardi un contratto di locazione sic et simpliciter, anche perché il contratto di locazione, per così dire «ordinario», troverebbe maggiore credibilità nei riguardi dei terzi, anche sotto il profilo strettamente simulatorio, che non il «particolare» contratto di locazione turistica. A meno che non si voglia - exempli gratia - ipotizzare, ma facendo ricorso alla sempre viva immaginazione degli operatori, un intento che potrebbe dar vita al classico «esempio di scuola», quale mi immagino nella qui prospettata fattispecie: Tizio, proprietario di un appartamento in una località turistica marina, costretto tutti gli anni dalla opprimente volontà della moglie virago a sorbirsi un lungo periodo di villeggiatura in quella sede, mentre ambirebbe trascorrere un periodo di ferie in montagna, non trova meglio che escogitare di concedere in simulata locazione turistica all'amico Caio l'appartamento, in modo tale da sottrarne la disponibilità alla moglie e... a sé stesso, per il periodo occorrente. È ovvio che l'amico non disporrà dell'immobile, che Tizio non vuole effettivamente concedere in locazione, né pagherà sostanzialmente il canone, il cui importo verrà anticipato da Tizio all'amico Caio, affinché quest'ultimo lo restituisca, nella simulata forma di canone, a Tizio medesimo. Si potrebbe obiettare che l'esempio fatto è del tutto privo di credibilità (ma perché, poi, Tizio e Caio non danno vita ad una locazione turistica effettiva, con Caio che occupa i locali di Tizio e paga a questi il canone convenuto? Di contro, si potrebbe considerare che Tizio è comunque geloso delle cose sue, e mai si determinerebbe nella realtà a lasciar disporre ad alcuno, ancorché amico, del proprio appartamento): obbietto che la realtà è assai più immaginifica della fantasia più sfrenata. E, comunque, prego di considerare l'esempio di cui sopra come ipotesi meramente scolastica. Di più e di meglio non ho saputo immaginare.

   Invece, sembra avere qualche rilievo di ordine pratico la simulazione relativa, più che altro con riferimento ad alcuno degli elementi contrattuali che ne caratterizzano lo schema.

   Nella materia che ci occupa, sembra opportuno segnalare che può essere interesse del locatore stipulare una locazione turistica del proprio immobile, anziché una locazione ordinaria [essendo la locazione turistica assai variegata nelle sue possibilità ⁸ operative], volendo remunerare il proprio immobile - che possiede la caratteristica oggettiva di essere allocato in una località turistica - in maniera più consistente rispetto ai canoni adottati per le locazioni ordinarie, o comunque «calmierate», propri della località in cui trovasi. E, d'altro canto, può essere interesse iniziale delPage 528 conduttore stipulare un contratto, sia pure a canone così elevato, in quanto egli necessita di un immobile per propria abitazione, magari per esigenze temporanee, ma indeterminabili a priori, di lavoro; ovvero, egli già possiede una propria abitazione - della quale anzi è proprietario - che sta ristrutturando, ma i cui lavori si protraggono per tempo indefinito; o anche, pur ancora possedendo nel luogo altro immobile, a motivo di un provvedimento di separazione legale dal coniuge, o per crearsi una garçonnière, è costretto o vuole disporre di altri locali da destinare ad abitazione temporanea.

   Lo strumento della locazione turistica «simulata» nella sua consistenza motivazionale, ma con riferimento all'entità del canone (indiscutibilmente maggiorato), può essere adeguato a motivare...