Locazione turistica e mutamento di uso in abitazione primaria applicabilità art. 80 L. 392/78

• Autore: Michele Naffa
• Pagine: 25-27

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Intervento svolto al XVI Convegno Coordinamento legali Confedilizia tenutosi a Piacenza il 9 settembre 2006.

La legge n. 431/1998 costituisce la disciplina speciale delle locazioni di immobili adibiti ad uso abitativo e, pertanto, in tale ambito trova applicazione in deroga alla disciplina generale codicistica della locazione di cose.

La stessa legge all'art. 1 indica però talune particolari ipotesi di locazione ad uso abitativo nelle quali la disciplina speciale non trova piena applicazione.

Sono previste tre ipotesi di esclusione che, nonostante siano elencate nel medesimo comma II dell'art. 1, presentano aspetti sistematici distinti.

Le prime due ipotesi si connotano per la rilevanza dell'oggetto della locazione ad uso abitativo ed infatti si riferiscono rispettivamente: la lettera a) agli immobili vincolati ai sensi della L. 1089/1939 o inclusi nelle categorie catastali A/1, A/8, A/9; la lettera b) agli alloggi di edilizia residenziale pubblica.

La terza ipotesi, lettera c), attribuisce invece rilievo ad un elemento soggettivo, quale è il motivo sottostante la stipula del contratto di locazione ad uso abitativo, riferendosi infatti agli ´alloggi locati esclusivamente per finalità turisticheª: la dizione e l'accomunamento alle ipotesi a) e b) potrebbe far pensare ad una connotazione oggettiva dell'immobile mentre in realtà deve ritenersi che la norma intenda attribuire rilevanza ai motivi del contratto, ovvero alla natura turistica delle esigenze abitative.

Altro punto di distinzione dell'ipotesi sub c) è che, mentre nelle altre ipotesi viene indicata quale è la normativa applicabile (la disciplina codicistica di cui agli artt. 1571 e ss. per le ipotesi sub a e la normativa vigente statale o regionale per le ipotesi sub b), per le locazioni aventi finalità turistiche non è espressamente indicata la disciplina applicabile.

Una sentenza di merito (Trib. Firenze 2 dicembre 2004, in questa Rivista 2005, p. 189) ha peraltro affermato in motivazione che i ´nuovi contratti turisticiª sono disciplinati dal codice civile.

È anche opportuno ricordare che nella L. 392/78 le locazioni aventi finalità turistiche non erano specificamente prese in considerazione: l'esclusione dall'applicazione del regime vincolistico derivava dal fatto che le stesse potevano farsi rientrare tra le ´locazioni stipulate per esigenze abitative di natura transitoriaª diverse dai motivi di lavoro o di studio (art. 26 L. 392/78).

Nella nuova legge sulle locazioni i contratti aventi natura...