Tribunale civile di Torre Annunziata ord. 24 marzo 2014

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giur

4/2014 Arch. loc. e cond.

MERITO

trimestrale per ogni anno, che dovrà essere versata entro

il 30 maggio di ogni anno”), con la conseguenza che ove il

rendiconto venga depositato oltre il termine biennale de-

corrente dall’ultimo bilancio approvato, vi è una grave vio-

lazione del diritto dei condomini di prendere visione della

gestione e di controllarne il merito proponendo le proprie

osservazioni, che è sanzionato con la possibilità di revoca

dell’amministratore, perché il potere del condomino di

controllare la gestione dell’amministratore è esercitabile

normalmente solo in tale sede, anche se il condomino può

chiedere in qualsiasi momento l’esibizione dei documenti

contabili (cfr. Cass., n. 19210 del 21 settembre 2011, se-

condo cui: “In tema di comunione dei diritti reali, ciascun

comproprietario ha la facoltà (di richiedere e) di ottenere

dall’amministratore del condominio l’esibizione dei do-

cumenti contabili in qualsiasi tempo (e, non soltanto, in

sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio

da parte dell’assemblea) e senza l’onere di specif‌icare le

ragioni della richiesta (f‌inalizzata a prendere visione o

estrarre copia dai documenti), purché l’esercizio di tale

facoltà non risulti di ostacolo all’attività di amministra-

zione, non sia contraria ai principi di correttezza e non si

risolva in un onere economico per il condominio, dovendo

i costi relativi alle operazioni compiute gravare esclusiva-

mente sui condomini richiedenti);

ritenuto pertanto che il mancato tempestivo deposito

nel termine f‌issato dalla legge del rendiconto annuale

per l’approvazione dell’assemblea, costituisce di per sé

una grave irregolarità dell’amministratore, che non trova

giustif‌icazione alcuna essendo fra l’altro l’amministratore

rimasto contumace nella presente procedura, comportan-

te la sua automatica revoca (v. ancora Appello Venezia 5

maggio 1986 che ha revocato l’amministratore, che pur in-

viando i rendiconti ai condomini non aveva per un biennio

convocato l’assemblea e anche a contrariis Trib. Foggia 18

febbraio 1997, in Arch. loc. e cond. 1997, 849, che non ha

revocato l’amministratore che per un biennio non aveva

convocato l’assemblea per l’approvazione dei bilanci, ma

aveva inviato ai condomini un rendiconto semestrale,

informandoli quindi puntualmente della gestione del

condominio);

ritenuto che il pagamento delle spese segue la soccom-

benza. (Omissis)

TRIBUNALE CIVILE DI TORRE ANNUNZIATA

ORD. 24 MARZO 2014

EST. DI LORENZO – RIC. CURATELA DELL’EREDITÀ GIACENTE DI TIZIO C. CAIA

Lavoro subordinato y Controversie individuali y

Rito locatizio y Procedimento sommario di cogni-

zione ex art. 702 bis c.p.c. y Compatibilità y Esclu-

sione y Inammissibilità della domanda.

. Laddove il rapporto controverso sia inquadrabile nel-

lo schema della locazione (e non del contratto atipico

di precario immobiliare oneroso) la conseguente con-

troversia va trattata con il rito del lavoro e non con il

rito sommario ex art. 702 bis c.p.c., con conseguente

inammissibilità della domanda proposta nelle forme di

cui a quest’ultima norma. (c.p.c., art. 702) (1)

(1) Si rinvia agli arresti giurisprudenziali citati in parte motiva, com-

pleti di estremi di pubblicazione.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E MOTIVI DELLA DECISIONE

La Curatela dell’eredità giacente di Tizio, premettendo

di avere stipulato contratto di precario immobiliare one-

roso con Caia e che quest’ultima è morosa nel pagamento

dei canoni, ha proposto ricorso ex art. 702 bis c.p.c. allo

scopo di ottenere il rilascio dell’immobile e il pagamento

dei canoni non corrisposti.

Si è costituita Caia, la quale ha eccepito, tra l’altro, che

il rapporto è inquadrabile nello schema della locazione,

per cui la controversia andrebbe trattata con il rito del

lavoro (applicabile anche nelle controversie in materia di

locazioni), e non con il rito sommario, con conseguente

inammissibilità della domanda.

Orbene, preliminare è la decisione in ordine all’ecce-

zione di inammissibilità della domanda formulata da Caia,

sul presupposto che il rapporto dedotto in giudizio sia qua-

lif‌icabile come locazione e non come precario immobiliare

oneroso, con conseguente incompatibilità del rito con la

situazione sostanziale per cui è causa.

In linea di inquadramento generale, il contratto di pre-

cario immobiliare oneroso è un contratto atipico, stipula-

bile anche oralmente, in base al quale una parte concede

in godimento a un soggetto un immobile al f‌ine di custo-

dirlo e conservarlo (Cass. civ., sez. III, 18 ottobre 1986, n.

6146; Trib. Modena, sez. II, 17 gennaio 2013, in Iusexplo-

rer, Giuffrè), con l’obbligo per il benef‌iciario di pagare un

corrispettivo, normalmente di importo più basso rispetto

al canone di locazione in quanto il benef‌iciario ha anche

l’obbligo di custodia dell’immobile. Il concedente può re-

cedere ad nutum e chiedere la restituzione dell’immobile.

Tale f‌igura si differenzia dal comodato in quanto è pat-

tuito il pagamento di corrispettivo. Il contratto in esame

differisce anche dalla locazione immobiliare, la cui causa

è lo sfruttamento economico di immobile, e quindi la con-

cessione in godimento di immobile dietro pagamento di

corrispettivo commisurato normalmente al valore locativo

di mercato, con previsione di termini di durata nei limiti

delle prescrizioni inderogabili della legge; quindi la causa

di custodia è estranea al contratto di locazione (Cass. civ.,

sez. III, 21 gennaio 1986, n. 392; Trib. Bologna, 24 novem-

bre 1993, in Iusexplorer, Giuffrè).

Insomma, la f‌inalità di custodia e di conservazione

dell’immobile connota la causa del contratto di precario

immobiliare oneroso, distinguendolo dal contratto di lo-

cazione, in cui elemento distintivo è lo sfruttamento eco-

nomico dell’immobile. Al f‌ine di verif‌icare se il contratto è

qualif‌icabile come precario immobiliare oneroso, occorre

indagare i motivi comuni delle parti così come consacrati

nella causa contrattuale, e verif‌icare se la causa è carat-

terizzata dalla f‌inalità di custodia e conservazione dell’im-