Tribunale Civile di Vicenza sez. Es. Immob., ord. 25 Ottobre 2017

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giur
Arch. loc. cond. e imm. 2/2018
MERITO
rocco.pupo@pec.it, ed avente oggetto Mediazione prot. n.
1291/14 – Riscontro Sua del 6 dicembre 2014 – Allegazione
Istanza di mediazione, si legge, tra l’altro che: “Per quan-
to concerne l’istanza di mediazione, l’omessa allegazione
della stessa è riconducibile ad un inconveniente telemati-
co, ma si provvede, con l’invio della presente, alla corretta
trasmissione in allegato.”.
Quanto sopra riportato rende, pertanto, evidente che
il Condominio oggi convenuto non ha avuto tempestiva
conoscenza della domanda mediazione, secondo quanto,
invece, prescritto dall’art. 5, comma 6, del D.L.vo 28/2010.
Ne consegue, che deve ritenersi che la domanda di
parte attrice sia tardiva e che, pertanto, vada dichiarata
inammissibile.
Le spese di causa seguono la soccombenza e vengono
liquidate, stante l’accoglimento dell’eccezione pregiudi-
ziale, nella misura indicata in dispositivo. (Omissis)
TRIBUNALE CIVILE DI VICENZA
SEZ. ES. IMMOB., ORD. 25 OTTOBRE 2017
EST. BORELLA – RIC. A. S.A.S. C. X
Credito y Credito fondiario y Soglia di finanziabili-
tà ex art. 38 T.U.B. y Nullità in caso di superamento
y Esclusione y Risarcimento danni ove la violazione
abbia cagionato il sovraindebitamento del mutua-
tario y Sussiste y Fattispecie relativa a mutuo fon-
diario contratto anteriormente al D.L. n. 72/2016.
. In tema di credito fondiario, al superamento del li-
mite di finanziabilità previsto dall’art. 38 T.U.B. (80%
del valore dell’immobile) corrisponde non già la nullità
del contratto, bensì la tutela generica del risarcimento
danni ove la violazione della norma di comportamento
abbia cagionato il sovraindebitamento del mutuatario.
Il limite suddetto, infatti, non costituisce norma impe-
rativa a tutela dell’interesse nazionale alla stabilità del
sistema bancario e, quindi, dell’intera economia. (Fat-
tispecie di mutuo stipulato anteriormente al D.L. n.
72/2016 emanato in attuazione della direttiva 2014/17/
CE c.d. Mortgage Credit Directive) (d.l.vo 1 settembre
1993, n. 385, art. 38; c.c., art. 1418; c.c., art. 1424) (1)
(1) Pronuncia destinata ad alimentare il contrasto giurisprudenziale
in tema di importo massimo finanziabile per un contratto di mutuo
fondiario. Di recente Cass. civ. 13 luglio 2017, n. 17352, in www.
latribunaplus.it ha infatti statuito che il limite di finanziabilità ex
art. 38, comma 2, D.L.vo n. 385 del 1993, è elemento essenziale del
contenuto del contratto ed il suo mancato rispetto determina la nul-
lità del contratto stesso e costituisce un limite inderogabile all’au-
tonomia privata. Al contrario, la decisione in rassegna conferma
l’orientamento giurisprudenziale tradizionale espresso da Cass. civ.
4 novembre 2015, n. 22446 e, prima ancora, da Cass. civ. 6 dicembre
2013, n. 27380 e Cass. civ. 28 novembre 2013, n. 26672, tutte in www.
latribunaplus.it.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E MOTIVI DELLA DECSIONE
Con ricorso ex art. 615 c.p.c. A. Sas chiedeva la sospen-
sione dell’esecuzione, eccependo la nullità del mutuo
fondiario, speso come titolo esecutivo, per essere stato il
finanziamento concesso in misura superiore al limite sta-
bilito dall’art. 38 comma 2 T.U.B. (in relazione alla circo-
lare Banca d’Italia n. 229/1999 e delibera CICR 22 aprile
1995, ossia l’80% del valore del bene), e richiamando a
sostegno recente giurisprudenza della Corte di cassazione
(Cass. 17352/2017).
All’udienza la creditrice procedente rinunciava ai ter-
mini a difesa, chiedendo il rigetto dell’inibitoria e la ven-
dita dei cespiti, e il giudice si riservava.
L’inibitoria non può essere concessa.
L’esecutata allega che il mutuo fondiario, risalente al
febbraio 2007 e prodotto in atti, sarebbe stato concesso
per ben euro 2 mln. a fronte di un valore del bene di euro
1,35 mln.
Tale allegazione tuttavia appare sfornita di prova.
Non è dato comprendere di dove l’esecutata tragga il
convincimento che il bene, all’epoca del finanziamento,
valesse 1,35 mln di euro.
La perizia dell’esperto arch. S. assegna all’immobile,
che tra l’altro è del tutto peculiare, trattandosi di un ci-
nema in esercizio, un valore di euro 450.000,00, ricavato
dalla capitalizzazione del fatturato attuale, ossia median-
te tecnica estimativa definita come income approach,
metodologia contemplata dagli I.V.S. e, nel caso di specie,
nettamente preferibile al c.d. market comparison appro-
ach, stante la sostanziale assenza di comparabili.
Tuttavia il valore assegnato dalla perizia ai fini della
vendita giudiziaria non può essere utilizzato per sindacare
la validità del mutuo alla data della sua stipula, sia per-
ché il valore di vendita giudiziale è differente dal valore di
mercato, sia perché comunque i valori andrebbero riporta-
ti al 2007, ossia a 10 anni fa, e non vi sono in altri elementi
per ricavare quello che poteva all’epoca essere il valore
del cinema, i ricavi e gli utili prodotti, ecc. (e degli altri
immobili compresi nell’esecuzione e con esso collibenti).
In ogni caso ritiene questo giudice che il nuovo indi-
rizzo intrapreso dalla Cassazione con la sentenza citata
(Cass. 17352/2017) non possa condividersi e che debba
piuttosto darsi seguito al più tradizionale orientamento
(Cass. 26672/2013), per il quale al superamento del limite
di finanziabilità corrisponda non già la nullità del contratto
(eventualmente convertibile da mutuo fondiario e normale
mutuo ipotecario), bensì la tutela generica del risarcimen-
to danni, ove la violazione della norma di comportamento
abbia cagionato il sovraindebitamento del mutuatario.
La recente sentenza della Cassazione, infatti, predi-
ca la nullità del mutuo fondiario concesso oltre il limite
dell’80%, ipotizzando che tale limite costituisca norma im-
perativa a tutela dell’interesse nazionale (alla stabilità del
sistema bancario e quindi dell’intera economia).
Tale assunto non può condividersi per le ragioni che
seguono (quanto meno per i mutui stipulati anteriormen-
te al D.L. 72/2016, emanato in attuazione della direttiva
2014/17/CE, c.d. Mortgage Credit Directive, dei quali si
accennerà oltre).
Occorre prendere le mosse dall’art. 38 comma 2 T.U.B.,
il quale stabilisce che la Banca d’Italia, in conformità alle

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