Tribunale civile di Verona sez. fall., ord. 12 dicembre 2014, n. 95

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giur
3/2015 Arch. loc. e cond.
MERITO
tribunAle Civile di veronA
sez. fAll., ord. 12 diCembre 2014, n. 95
est. plAtAniA – riC. X C. y
Contratto di locazione y Contratto di rent to buy
y Assimilabilità al primo y Esclusione y Nuova fatti-
specie contrattuale y Sussistenza y Titolo esecutivo
per il rilascio y Condizioni.
. Il contratto di rent to buy, disciplinato dall’art. 23 D.L.
n. 133 del 12 settembre 2014, come convertito dalla L.
n. 164 dell’11 novembre 2014, rappresenta una nuova
fattispecie contrattuale, non assimilabile, di conse-
guenza, alla locazione. Tale contratto, per valere come
titolo esecutivo per il rilascio, deve essere stipulato per
mezzo di notaio con l’indicazione espressa che l’immo-
bile oggetto dell’atto sia da rilasciarsi libero da persone
e cose alla scadenza stabilita. (d.l. 12 settembre 2014,
n. 133, art. 23)
svolgimento del proCesso e motivi dellA deCisione
(Omissis)
Il giudice delegato:
letta l’istanza, ritenuto che il contratto di rent to buy
come disciplinato dall’art. 23 del D.L. 133/14 rappresenta un
nuovo contratto non assimilabile al contratto di locazione;
che dunque ad esso non è applicabile la disciplina del
contratto di locazione con particolare riferimento alla
durata minima;
che le parti possono quindi determinare il contenuto in
modo autonomo;
che è possibile prevedere una durata non superiore a
tre anni;
che pertanto è autorizzabile la stipula del contratto
nei termini indicati nella proposta in ragione della durata
ipotizzata, tre anni, compatibile con la durata ragionevole
della procedura;
che deve però essere integrata la proposta contrattuale
con la espressa previsione che l’immobile deve essere rila-
sciato immediatamente alla scadenza della durata di tre
anni qualora il conduttore non intenda esercitare l’opzio-
ne di acquisto;
che ai f‌ini di ottenere il titolo esecutivo, l’atto dovrà es-
sere stipulato per mezzo di notaio (a spese del conduttore)
nel quale sia indicato espressamente che l’immobile dovrà
essere rilasciato libero da persone o cose (di proprietà del
conduttore) alla scadenza;
autorizza la stipula del contratto alle condizioni indica-
te nello schema contrattuale proposto ed alle sopraindica-
te precisazioni. (Omissis)
dAl tribunAle di veronA lA
primA pronunCiA
(non risolutivA) in temA
di rent to buy
di Antonio Nucera
Con l’ordinanza in rassegna il Tribunale di Verona si è
espresso favorevolmente in relazione alla richiesta di auto-
rizzazione alla stipula di un contratto di rent to buy, per la
liquidazione della massa immobiliare di una azienda fallita.
Si tratta di una pronuncia che merita attenzione
perché è la prima, che risulti, a occuparsi segnatamente
della fattispecie introdotta dall’art. 23 del decreto-legge
n. 133/’14 (cosiddetto “Sblocca Italia”), come convertito.
Norma che – si ricorda – detta una specif‌ica disciplina per
quei contratti “che prevedono l’immediata concessione in
godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di
acquistarlo entro un termine determinato”, così regolando,
in pratica, gli effetti civilistici della formula contrattuale
conosciuta, appunto, come rent to buy.
Va subito precisato che ciò che introduce l’art. 23 è una
fattispecie del tutto nuova, che non può essere assimilata
a nessuna delle forme contrattuali sinora utilizzate per
combinare le caratteristiche della compravendita e quelle
della locazione di immobili.
La particolarità della disciplina sta nella possibilità di
imputare al prezzo di vendita un parte del canone versato
per il godimento dell’immobile (nella misura indicata
dalle parti in contratto), di modo che al momento del
rogito sia dovuto solo il saldo f‌inale. I vantaggi di porre in
essere un’operazione del genere sono evidenti. Il futuro
acquirente ottiene il godimento dell’immobile senza corri-
spondere subito l’intero prezzo della compravendita; ha
la possibilità di accedere ad un eventuale f‌inanziamento
a condizioni più favorevoli (considerato il minor impor-
to del prezzo dovuto al momento del rogito rispetto al
valore dell’immobile); ha maggior tempo per alienare un
eventuale altro immobile del quale sia proprietario. Chi
vende, invece, vede facilitata l’occupazione e la successiva
alienazione di beni che altrimenti potrebbero restare vuoti
e privi di acquirenti, conseguendo un immediato introito e
alleggerendo, al contempo, i costi di gestione.
Nel disciplinare la materia, tuttavia, il legislatore nulla
ha previsto in relazione ad un aspetto fondamentale: le
modalità per il rientro, da parte del proprietario, nel pos-
sesso dell’immobile in caso di inadempimento.
La questione è trattata nell’ordinanza, che offre una
soluzione applicabile, invero, in rari casi.
Nella circostanza il giudice, dopo aver osservato che il
contratto di rent to buy rappresenta una fattispecie con-
trattuale a sé stante, diversa dalla locazione, e che, per-

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