Tribunale Civile Di Udine Sez. Ii, 21 Novembre 2016, N. 1413

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Arch. loc. cond. e imm. 2/2017
Merito
TRIBUNALE CIVILE DI UDINE
SEZ. II, 21 NOVEMBRE 2016, N. 1413
EST. VENIER – RIC. CABAI (AVV. SCALETTARIS) C. I.N.A.I.L. (AVV. BORSETTO)
Giurisdizione civile y Giurisdizione ordinaria o
amministrativa y Riparto della giurisdizione y Di-
smissione del patrimonio degli enti previdenziali
pubblici y Offerta di opzione comunicata dall’ente
al conduttore dell’immobile oggetto di cartolariz-
zazione y Tempestiva accettazione y Effetti y Perfe-
zionamento di un contratto preliminare y Azione ex
art. 2932 c.c. tesa all’esecuzione specifica dell’ob-
bligo di concludere il contratto definitivo alle con-
dizioni opzionate y Diritto soggettivo y Giurisdizio-
ne del giudice ordinario y Sussiste y Fattispecie.
. In tema di dismissione del patrimonio degli enti pre-
videnziali pubblici, qualora l’ente abbia comunicato al
conduttore dell’immobile oggetto di cartolarizzazione
un’offerta di opzione con indicazione del prezzo e delle
condizioni di vendita, e tale proposta sia stata tempe-
stivamente accettata dall’oblato, deve ritenersi che tra
le parti si sia perfezionato un vero e proprio contratto
preliminare di compravendita, per effetto del quale
sorge il diritto soggettivo in capo all’accettante di con-
seguire una sentenza costitutiva che produca ai sensi
dell’art. 2932 c.c. gli esatti effetti del contratto non
concluso. La giurisdizione su tale controversia, non in-
volgendo alcun potere discrezionale della pubblica am-
ministrazione spetta al giudice ordinario.(Fattispecie
nella quale il giudicante ha rigettato l’eccezione pre-
giudiziale di difetto di giurisdizione proposta dall’Inail,
sul rilievo che la conduttrice non contestava il prezzo
indicato nell’offerta di opzione né domandava di ride-
terminarlo, ma si limitava a chiedere che venisse data
esecuzione al diritto di opzione, negli esatti termini in
cui le era stato attribuito). (d.l. 25 settembre 2001, n.
351, art. 3; c.c., art. 2932) (1)
(1) Per un preciso inquadramento giuridico della fattispecie in esa-
me, si rinvia a Cass. civ., sez. un., 25 marzo 2016, n. 6023, in www.
dirittoegiustizia.it.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Cabai Marina, già conduttrice di un immobile di pro-
prietà dell’I.N.A.I.L. sito a Udine in riva Bartolini n. 18,
avendo esercitato, su invito del locatore, il diritto di opzio-
ne per l’acquisto dell’immobile ed assumendo che l’istituto
convenuto non si era reso disponibile alla stipula del ro-
gito notarile, ha chiesto che venga pronunciata sentenza
con la quale le venga trasferita la proprietà dell’immobile,
condizionatamente al pagamento del prezzo.
L’I.N.A.I.L. si è opposto all’accoglimento della domanda
attorea, eccependo la decadenza della attrice dal diritto
di opzione ed il difetto di giurisdizione del giudice ordi-
nario, ed in via subordinata ha chiesto che il prezzo ven-
ga rideterminato tenendo conto delle migliorie apportate
all’immobile.
L’immobile locato alla attrice è stato messo in vendi-
ta dall’Istituto proprietario nell’ambito del piano di di-
smissione del patrimonio immobiliare degli enti pubblici
disposto dal D.L. 351 del 2001, che prevedeva la cartola-
rizzazione dei proventi delle vendite; previa stima del va-
lore del fabbricato operata dall’I.N.A.I.L., il 28 settembre
2004 è stata inviata alla conduttrice un’offerta di opzione
(doc. 5 di parte attrice e doc. 19 di parte convenuta) e con
lettera del 23 ottobre 2004 Cabai Marina ha esercitato il
diritto di opzione (doc. 6 di parte attrice e doc. 20 di parte
convenuta).
Fissato l’incontro avanti al notaio per la stipula del ro-
gito, la attrice ha contestato l’inserimento nel contratto
notarile di una clausola, a suo dire modificativa di quella
prevista dal contratto base.
La successione dei fatti, diffusamente descritta dall’I-
stituto convenuto nella sua comparsa di costituzione, non
è contestata; le parti controvertono, in sostanza, sulla
legittimità del rifiuto opposto a suo tempo da Cabai Ma-
rina alla accettazione delle clausole inserite nel contrat-
to notarile che era stata chiamata a sottoscrivere e sulla
attuale possibilità di dare corso alla compravendita, alle
condizioni a suo tempo previste.
Va preliminarmente disattesa la eccezione pregiudizia-
le di difetto di giurisdizione proposta dall’I.N.A.I.L. sulla
considerazione che le controversie sulla quantificazione
del prezzo degli immobili oggetto di dismissione da parte
degli enti pubblici rientrerebbe nella giurisdizione ammi-
nistrativa (Cass. sez. un., 22 aprile 2013, n. 9692): la attrice
non ha contestato in alcun modo il prezzo indicato nell’of-
ferta di opzione e non ha chiesto di rideterminarlo, ma si è
limitata a chiedere che venga data esecuzione al diritto di
opzione, nei termini in cui tale diritto le è stato attribuito.
È invece l’I.N.A.I.L. a chiedere, sia pure in via subor-
dinata, che il prezzo dell’immobile venga rideterminato a
ragione delle opere di manutenzione eseguite sullo stes-
so dall’Istituto proprietario nelle more della vicenda ed è
se mai la sua domanda riconvenzionale che, proposta in
questi termini e non in quelli di un risarcimento danni o
di un indennizzo per l’indebito arricchimento, esula dalla
giurisdizione di questo Tribunale.

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