Tribunale Civile di Udine sez. II, 18 luglio 2015, n. 640

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giur
Arch. loc. e cond. 6/2015
MERITO
TRIBUNALE CIVILE DI UDINE
SEZ. II, 18 LUGLIO 2015, N. 640
EST. PELLIZZONI – RIC. DALLA NORA (AVV. SCALETTARIS) C. BASSO ED ALTRO
(AVV.TI ZARAMELLA E SERGO)
Avviamento commerciale y Indennità y Contatto
diretto con il pubblico y Diversa destinazione effet-
tiva y Ripartizione dell’onere probatorio in capo a
locatore e conduttore y Indicazioni.
Avviamento commerciale y Indennità y Condizio-
ni y Cessazione dell’attività esercitata nell’immo-
bile locato verif‌icatasi prima della cessazione del
rapporto y Irrilevanza.
Disdetta y Locazioni ad uso diverso dall’abitativo y
Disdetta alla prima scadenza y Mancata tempestiva
destinazione dell’immobile all’uso indicato per ot-
tenerne la restituzione anticipata y Ripristino della
locazione o risarcimento del danno y Onere proba-
torio gravante sul locatore y Estensione.
. In tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso
diverso da quello di abitazione, il conduttore che, in se-
guito alla cessazione del rapporto, chieda il pagamento
dell’indennità per la perdita dell’avviamento commer-
ciale non ha l’onere di provare che l’immobile fosse
utilizzato per il contatto diretto con il pubblico degli
utenti e dei consumatori, se questa circostanza derivi
dalla stessa destinazione contrattuale dell’immobile,
gravando sul locatore, che eccepisce la diversa desti-
nazione effettiva, l’onere di provare tale fatto impediti-
vo della pretesa del conduttore, ai sensi dell’art. 2697,
comma secondo, c.c. (c.c., art. 1571; c.c., art. 2697; l.
27 luglio 1978, n. 382, art. 34; l. 27 luglio 1978, n. 382,
art. 35) (1)
. Il diritto all’indennità per la perdita dell’avviamento
commerciale consegue (nei soli casi tassativamente
indicati dal legislatore, e cioè nelle ipotesi di cessazio-
ne del rapporto di locazione dovuta a «risoluzione per
inadempimento o a disdetta o recesso del conduttore
o a una delle procedure previste dal regio decreto 16
marzo 1942 n. 267») automaticamente ed in misura
prestabilita alla cessazione del contratto di locazione
di immobile adibito ad uso diverso da quello di abita-
zione, senza che sia necessaria la sussistenza in con-
creto dell’avviamento e della sua perdita e senza che
rilevi la circostanza che il conduttore, successivamen-
te alla disdetta del contratto, abbia cessato di svolgere
ogni attività nell’immobile locato prima della cessazio-
ne del rapporto. (l. 27 luglio 1978, n. 392, art. 34) (2)
. Le sanzioni alternative di ripristino della locazione
o di risarcimento del danno previste dall’art. 31 della
legge 27 luglio 1978, n. 392, a carico del locatore che
abbia ottenuto la disponibilità anticipata dell’immobi-
le per una f‌inalità non più realizzata, hanno fondamen-
to contrattuale, sicché incombe sul locatore l’onere di
provare di avere adempiuto all’obbligo corrispondente,
ovvero di non aver potuto adempiere per cause ostative
a lui non imputabili, ai sensi degli art. 1218 e 2697 c.c.
(c.c., art. 1218; c.c., art. 2697; l. 27 luglio 1978, n. 392,
art. 31) (3)
(1) In senso conforme, v. Cass. civ. 30 aprile 2010, n. 10615, in questa
Rivista 2010, 523.
(2) Analogamente, Cass. civ. 27 marzo 2009, n. 7528, in questa Rivista
2009, 477 e Cass. civ. 16 settembre 2000, n. 12279, ivi 2002, 49.
(3) In termini, Cass. civ. 7 novembre 2014, n. 23794 in Ius&Lex dvd
n. 2/2015, ed. La Tribuna.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E MOTIVI DELLA DECISIONE
Con ricorso depositato come epigrafe Dalla Nora Guido
titolare dell’impresa individuale Legno Market citava in
giudizio davanti a questo Tribunale Basso Michela e Dal-
masso Giuliano chiedendone la condanna al pagamento
della somma di € 5.734,08 iva compresa ex art. 34, primo
comma della legge sull’equo canone n. 392/78 (€ 318,56 ×
18 mensilità) per la perdita dell’avviamento commerciale,
oltre a euro 1.000,00 per la restituzione del deposito cau-
zionale e al pagamento della somma prevista dall’art. 31
della legge n. 392/78 nella misura di 48 mensilità dell’ul-
timo canone di locazione a seguito della comunicazione
da parte dei locatori del diniego di rinnovo del contratto
di locazione ad uso diverso di data 1 febbraio 2006, non
avendo questi ultimi proceduto all’esecuzione degli inter-
venti edilizi di demolizione e ricostruzione del fabbricato
esistente, che essi avevano indicato nella disdetta di data
25 febbraio 2011 e sui quali avevano basato il loro diniego
di rinnovo del contratto, non essendo stato – dopo la re-
stituzione avvenuta in data 10 marzo 2012 – non solo l’e-
dif‌icio demolito, ma anzi nuovamente locato ad un nuovo
conduttore la Nautica Tecno Team Snc che aveva iniziato
ad esercitare la propria attività nei medesimi locali.
Nel costituirsi in giudizio i convenuti resisteva alla do-
manda, negando la sussistenza dei presupposti dell’azione
intrapresa e la legittimazione dell’attore a proporre l’azio-
ne intrapresa e la legittimazione dell’attore a proporre l’a-
zione di pagamento dell’indennizzo per perdita dell’avvia-
mento commerciale, non avendo lo stesso svolto attività di
commercio al minuto in tali locali e avendo egli dismesso
l’attività senza più riaprirla in un periodo anteriore alla
riconsegna del fabbricato, avanzando domanda riconven-
zionale di pagamento dei consumi d’acqua per € 1.377,41,
con compensazione del deposito cauzionale versato.
Nell’udienza odierna i procuratori delle parti, richia-
mate le conclusioni in precedenza svolte, discutevano la
causa ed il Giudice pronunciava sentenza dando lettura
del dispositivo ai sensi dell’art. 429 comma 1 c.p.c., asse-
gnando termine di 60 gg. per il deposito della motivazione.
La domanda è fondata e va pertanto accolta sussisten-
do i presupposti di cui all’art. 34, primo comma della legge
n. 392/78, attese le risultanze dell’esperita istruttoria.
Va in primo luogo osservato come l’eccepito difetto di
legittimazione attiva del Della Nora sia aprivo di fonda-
mento giuridico atteso che lo stesso ha agito in giudizio
quale titolare del contratto di locazione per cui si contro-
verte, che risulta essere l’unica condizione prevista dalla
legge ai sensi dell’art. 34 (e con i limiti di cui al successivo

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