Tribunale Civile Di Torino 21 Aprile 2016

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giur MERITO

5/2016 Arch. loc. cond. e imm.

giurisprudenza che ha ritenuto sussistente tale regime con

riguardo alla disciplina dell’amministratore di condominio:

la Suprema Corte di cassazione ha infatti statuito con sen-

tenza n. 18660 del 30 ottobre 2012 che “In tema di condomi-

nio negli edif‌ici, la prorogatio imperii dell’amministratore

- che trova fondamento nella presunzione di conformità alla

volontà dei condomini e nell’interesse del condominio alla

continuità dell’amministrazione - si applica in ogni caso in

cui il condominio rimanga privo dell’opera dell’amministra-

tore e, quindi, non solo nelle ipotesi di scadenza del termine

di cui all’art. 1129, secondo comma, cod. civ. o di dimissioni,

ma anche nei casi di revoca o annullamento per illegittimità

della delibera di nomina. Ne consegue che l’amministratore

condominiale, la cui nomina sia stata dichiarata invalida,

continua ad esercitare legittimamente, f‌ino all’avvenuta

sostituzione, i poteri di rappresentanza, anche processua-

le, dei comproprietari, rimanendo l’accertamento di detta

prorogatio rimesso al controllo d’uff‌icio del giudice e non

soggetto ad eccezione di parte, in quanto sia inerente alla

regolare costituzione del rapporto processuale”.

A confutazione della tesi della difesa di parte attrice

si rileva che:

1) La normativa in tema di condominio estende al rap-

presentante del condominio, al pari che all’amministrato-

re, la disciplina del rapporto di mandato, apparendo sul

punto omogenee le disposizioni degli art. 1129 c.c. e 67

disp. att. c.c.: non si comprende perché se il regime della

prorogatio imperii sia da applicare alla f‌igura dell’ammini-

stratore di condominio - così come delineato dalla sopra

citata pronuncia della Suprema Corte - non la si debba

altresì prendere in considerazione con riguardo al rappre-

sentante in materia di supercondominio;

2) Non osta a tale conclusione il richiamo posto in essere

dalla difesa di parte attrice alla disciplina in tema di estinzio-

ne del mandato per rinuncia del mandatario di cui agli artt.

1722 e 1727 c.c. considerato che, nel caso in esame, tale disci-

plina cede il passo all’ordito codicistico in tema di condomi-

nio i cui principi e le cui disposizioni prevalgono sulla disci-

plina del mandato in generale in quanto normativa speciale:

nel caso in esame le dimissioni dalla carica di rappresentante

dello Zampaglione comunicate all’assemblea del proprio

condominio nel giugno 2014 non hanno eliso il potere di no-

minare l’amministratore di supercondominio che lo stesso

Zampaglione ha esercitato circa quattro mesi dopo allorché

ha contribuito nell’ottobre del 2014 alla nomina della s.a.s.

Amministrazione Immobili di Fabio Stefanacci quale nuovo

amministratore del supercondominio Dalia Primula Ninfea;

3) Irrilevante si palesa, a confutazione delle precedenti

argomentazioni, la considerazione evidenziata dalla difesa

di parte attrice secondo cui l’art. 1129, ottavo comma, c.c.,

avendo esteso unicamente all’amministratore cessato dalla

carica - e non anche al rappresentante di cui all’art. 67 disp.

att. c.c. - l’obbligo di eseguire le attività urgenti per evita-

re pregiudizi ai condomini, avrebbe limitato l’operatività

dell’istituto della prorogatio unicamente in capo all’ammi-

nistratore e non anche in capo al rappresentante: la tesi

non convince sol che si consideri che un obbligo di tal fatta

sussiste anche in capo al rappresentante di condominio in

applicazione del principio di buona fede oggettiva che deve

connotare qualsivoglia rapporto contrattuale in essere tra

le parti e che impone la salvaguardia della sfera giuridica

delle parti negoziali nei limiti di un apprezzabile sacrif‌icio;

4) Che le dimissioni dello Zampaglione non abbiano in-

f‌ine inciso sul suo potere di determinare la nomina della

s.a.s. Amministrazione Immobili di Fabio Stefanacci quale

amministratore del supercondominio Dalia Primula Ninfea

sino alla nomina del successivo rappresentante lo si desu-

me inf‌ine dal precetto di cui all’art. 67 delle disposizioni di

attuazione del codice civile ai sensi del quale “Ogni limite o

condizione al potere di rappresentanza si considera non ap-

posto”: tale norma infatti, che sterilizza la delibera assunta

in seno all’assemblea di supercondominio da qualsivoglia vi-

zio relativo al conferimento del mandato al rappresentante

ad opera dei condomini che lo hanno designato e che rende

insensibili le statuizioni assembleari del supercondominio

assunte con il voto concorrente di un rappresentante nomi-

nato a monte in assenza del quorum di legge o sulla base di

una delibera invalida, pare potersi applicare anche nel caso

in cui il rappresentante abbia espresso il voto in prorogatio

imperii, come è appunto avvenuto nel caso in esame.

Inf‌ine non costituisce vizio della delibera gravata il

fatto che, alla votazione ai f‌ini della nomina dell’ammini-

stratore di supercondominio, abbiano partecipato oltre ai

due rappresentanti Zampaglione e Scarlatti - unici soggetti

abilitati ad esternare il voto - anche i condomini presenti

in assemblea posto che, ad ogni buon conto, la delibera di

nomina è avvenuta all’unanimità dei consensi palesati dai

soggetti legittimati ad esprimere il voto, vale a dire dai con-

domini Zampaglione e Scarlatti, e che l’apporto dei rima-

nenti condomini in nulla ha inf‌luito sulla votazione f‌inale.

Consegue il rigetto dell’impugnazione degli attori Ma-

rio Borriero, Vittoria Bianca Guidi e Rodolfo Quarneti

Winternitz.

Le spese di lite seguono la soccombenza e vanno liqui-

date a carico di Mario Borriero, Vittoria Bianca Guidi e

Rodolfo Quarneti Winternitz nella misura di cui al dispo-

sitivo. (Omissis)

TRIBUNALE CIVILE DI TORINO

21 APRILE 2016

EST. ALOJ – RIC. G.S. C. P.R.

Contratto di locazione y Ad uso abitativo y Regi-

strazione y Omessa o tardiva y Conseguenze y Nul-

lità del contratto y Azione di conformazione del

contenuto del contratto ex art. 13, comma 6, L. n.

431/98 y Applicabilità retroattiva.

Contratto di locazione y Ad uso abitativo y Omes-

sa o tardiva y Conseguenze y Nullità del contratto y

Rimedi esperibili dal conduttore.

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