Tribunale Civile Di Roma Sez. X, 1 Aprile 2016, N. 6608

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giur

MERITO

Arch. loc. cond. e imm. 4/2016

locatore dell’intimante (Cass., sez. III, 1 dicembre 1994, n.

10270) non anche il quantum delle somme dovute al loca-

tore e non preclude al conduttore di chiedere nel giudizio

di opposizione avverso il decreto ingiuntivo ottenuto dal

locatore per il pagamento dei canoni scaduti o in altro au-

tonomo giudizio, l’accertamento dell’insussistenza, totale

o parziale, del credito affermato dal locatore (Cass., sez.

III, 24 maggio 2013, n. 12994).

Nel caso di specie, non vi è contestazione sull’ammon-

tare dei canoni, né sul fatto che questi non siano stati pa-

gati, ma l’opponente si è limitato ad eccepire la compensa-

zione del credito del locatore con i suoi crediti.

Come risulta dalla ordinanza di convalida stesa in cal-

ce all’atto di intimazione di sfratto per morosità e citazio-

ne per la convalida (doc. 2 di parte convenuta opposta)

Equizi Giuseppe non è comparso nell’udienza avanti al

giudice dello sfratto e non si è opposto alla convalida, dove

pure avrebbe potuto contestare la morosità eccependo la

compensazione che ha eccepito in questa sede, ma ciò non

esclude che possa farlo nella presente causa.

Ciò detto, va rilevato che del preteso credito opposto in

compensazione non vi è prova, né una prova è acquisibile

in base alle istanze istruttorie dell’opponente.

La compravendita dei quadri che Mesaglio Ariedo

avrebbe prelevato dalla galleria d’arte realizzata da Equi-

zi Giuseppe nell’immobile locato e che dovrebbe ancora

pagare non trova alcun riscontro documentale e le prove

testimoniali di cui l’opponente ha chiesto la ammissione

nelle conclusioni istruttorie del ricorso introduttivo non

fornirebbero in ogni caso la prova del credito.

Per come sono formulati, i capitoli di prova consen-

tirebbero di provare che in occasione della “liberazione”

dell’immobile da parte del conduttore, Mesaglio Alfredo si

sarebbe lamentato del mancato pagamento dei canoni e

che, di fronte alla contestazione da parte del teste “che tra

il Mesaglio e l’Equizi c’erano altre pendenze, in particolare

crediti dell’Equizi nei confronti del Mesaglio”, quest’ulti-

mo avrebbe ammesso “di avere delle altre pendenze con

Equizi, perché aveva preso dei quadri dai locali, non corri-

spondendo alcunché”.

La conferma di tali circostanze non proverebbe a che

titolo (se di compravendita o d’altro) Mesaglio avrebbe

preso i quadri dell’opponente e se sia tenuto a pagarne il

prezzo, piuttosto che a restituirli (di tal che la loro sottra-

zione sarebbe apprezzabile in termini di danno e il titolo

del credito corrispondente al loro valore opposto in com-

pensazione sarebbe diverso da quello, contrattuale, che

l’opponente ha dedotto a fondamento dell’opposizione). La

genericità delle deduzioni implicite nei capitoli di prova

determina la loro inammissibilità: non si tratta solamen-

te di qualif‌icare il fondamento della eccezione proposta

dall’opponente, attività che spetterebbe al giudicante, ma

di adempiere all’onere di allegazione che incombe sulla

parte. In ogni caso, se anche il conduttore potesse prova-

re di avere maturato un credito nei confronti del locatore,

sarebbe impossibile quantif‌icarne l’importo, come sarebbe

necessario per operare la richiesta compensazione. Non

risulta in alcun modo quali e quanti quadri sarebbero sta-

ti presi dal convenuto opposto, né quale sia il loro valore,

né sarebbe possibile accertare tale valore a mezzo di una

consulenza tecnica, in assenza di qualsiasi indicazione su-

gli autori e sulle caratteristiche delle opere in questione

(tranne un vago riferimento all’“autore Cataldo” contenuto

nella narrativa del ricorso in opposizione). Neppure il cre-

dito per la restituzione del deposito cauzionale può esse-

re eccepito in compensazione al credito per il pagamento

dei canoni. Non è provato che il credito in questione fosse

esigibile alla data di inizio del procedimento per convalida

di sfratto, né tale prova sarebbe ricavabile dalla conferma

dei capitoli testimoniali formulati dall’opponente: la “libe-

razione” dell’immobile da parte del conduttore è cosa di-

versa dalla sua restituzione al locatore e non risulta che

tale restituzione sia avvenuta prima della data dichiarata

dal procuratore del convenuto opposto nell’udienza del

22 aprile 2015. Il credito per la restituzione del deposito

cauzionale sarebbe sorto solo in quel momento, ma anche

ciò è contestato dal locatore che, nella stessa udienza, ha

affermato a mezzo del suo procuratore che l’immobile lo-

cato presenterebbe dei danni, al cui ristoro è f‌inalizzato il

deposito cauzionale, sicché l’eventuale credito del condut-

tore potrebbe divenire esigibile solamente dopo regolate le

questioni relative a tali danni. Ciò non può avvenire nella

presente causa, che deve limitarsi a def‌inire i rapporti in

essere al momento del suo inizio, di tal che gli approfondi-

menti istruttori richiesti dal convenuto opposto sui danni

e sul suo diritto a compensarli con il deposito cauzionale

sono irrilevanti e vanno eventualmente demandati ad altra

sede. Il decreto ingiuntivo opposto va dunque confermato,

non essendo in discussione, come si è detto, la debenza dei

canoni per tutto il periodo nel quale Equizi Giuseppe ha

detenuto l’immobile locato. Le spese di causa, che si liqui-

dano come in dispositivo, tenuto conto della ridotta fase

istruttoria, seguono la soccombenza. (Omissis)

TRIBUNALE CIVILE DI ROMA

SEZ. X, 1 APRILE 2016, N. 6608

EST. MIELE – RIC. VALENTINO COSTRUZIONI S.R.L. (AVV. PERONE) C.

SCONOCCHIA ED ALTRO (AVV. PANZA BELLINO)

Contratti in genere y Contratto preliminare (com-

promesso) y Scioglimento del contratto y Risoluzio-

ne per inadempimento y Termine essenziale y Carat-

teristiche.

Contratti in genere y Contratto preliminare (com-

promesso) y Scioglimento del contratto y Immobili y

Forma scritta y Necessità.

Contratti in genere y Contratto preliminare (com-

promesso) y Inadempimento del promittente vendi-

tore di un bene immobile y Danno subìto dal promis-

sario acquirente y Risarcimento y Quantif‌icazione.

. In tema di contratto preliminare, il termine per l’a-

dempimento può essere ritenuto essenziale, ai sensi e

per gli effetti dell’art. 1457 c.c., solo quando, all’esito