Tribunale Civile Di Parma 18 Luglio 2017, N. 1116

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giur

1/2018 Arch. loc. cond. e imm.

MERITO

TRIBUNALE CIVILE DI PARMA

18 LUGLIO 2017, N. 1116

EST. MARI – RIC. X E D ALTRA C. Y

Vendita y Promessa di vendita (contratto preli-

minare-compromesso) y Di immobile da costruire

y Obbligo di garanzia f‌ideiussoria a carico del co-

struttore promittente-venditore ex art. 2 D.L.vo n.

122/2005 y Mancato rilascio al momento del perfe-

zionamento del preliminare y Nullità “di protezio-

ne” del contratto y Sussiste.

. Il contratto preliminare di compravendita di un im-

mobile in corso di costruzione è nullo se privo della

garanzia f‌ideiussoria al cui rilascio è obbligato, ai sensi

dell’art. 2 del D.L.vo n. 122/2005, il promittente vendi-

tore. Trattandosi di una c.d. nullità di protezione, essa

potrà essere fatta valere unicamente dal soggetto a tu-

tela del quale viene disposto tale obbligo, ovvero dal

promissario acquirente. (d.l.vo 20 giugno 2005, n. 122,

art. 2) (1)

(1) Nel senso, inoltre, che l’eventuale rilascio della f‌ideiussione in un

momento successivo alla stipula del preliminare non sana il negozio,

v. App. civ. Lecce 14 maggio 2015, n. 222, in www.latribunaplus.it.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E MOTIVI DELLA DECISIONE

Con atto di citazione notif‌icato in data 17 giugno 2011 X

e (omissis) convenivano davanti a questo Tribunale Y per

ivi sentir dichiarare la nullità o pronunciare la risoluzione

del contratto preliminare da loro stipulato con quest’ulti-

ma in data 27 aprile 2009, avente ad oggetto un’unità abi-

tativa facente parte di un complesso immobiliare in corso

di costruzione sito in Monticelli Terme (PR). Deducevano

più in particolare gli attori che a fronte del prezzo conve-

nuto di € 260.000.00 era stata corrisposta. a titolo d’accon-

to, la somma di € 131.453,00 solo parzialmente fatturata

dalla (omissis) ossia la ditta individuale della promittente

alienante. Deducevano altresì che in parziale esecuzione

dell’art. 2, comma 1, D.L.vo 20 giugno 2005 n. 122, alla

stipula del compromesso, la convenuta aveva rilasciato

una f‌ideiussione di € 25.000,00 scaduta il 22 aprile 2010,

un’altra di € 50.000,00 in data 2 febbraio 2009 scaduta un

anno dopo ed inf‌ine un’altra ancora di € 10.000.00 in data

19 ottobre 2009 scaduta il 19 ottobre 2010. Esponevano.

inoltre, gli attori a sostegno della domanda di risoluzione

che l’immobile non era stato ancora consegnato e che non

erano stati eseguiti diversi lavori. Radicatosi il contraddit-

torio con la costituzione della (omissis) questa conclude-

va per il rigetto delle domande attrici. Con ricorso in data

12 settembre 2012 i signori (omissis) chiedevano di essere

autorizzati a procedere a sequestro conservativo in danno

della convenuta. Il medesimo con ordinanza in data 23 ot-

tobre 2012 comunicata il 31 ottobre 2012 veniva respinto

al pari del successivo reclamo.

Dopo il deposito delle memorie previste dall’art. 183,

comma 6, c.p.c. e l’assunzione delle prove testimoniali, la

causa veniva rimessa all’udienza del 4 aprile 2017 per la

precisazione delle conclusioni.

Precisate queste ultime, la controversia veniva tratte-

nuta a sentenza con l’assegnazione dei termini di legge

per il deposito di comparse conclusionali e note di replica.

Rileva il giudicante, con carattere assorbente su ogni

ulteriore questione dedotta e trattata, richiamati gli scritti

difensivi delle parti in atti, da ritenersi qui integralmente

riportati, circa la dedotta da parte attrice nullità del preli-

minare inter partes in data 27 aprile 2009 ai sensi dell’art.

2 comma 1 D.L.vo 20 giugno 2015 n. 122 che l’assunto è

fondato. Deve infatti ritenersi, in adesione alle argomen-

tazioni difensive di parte attrice e per come risultante in

atti che “alla stipula del compromesso, la convenuta ha

rilasciato una f‌idejussione di € 25.000,00 (doc. 9) scaduta

il 22 aprile 2010 un’altra di € 50.000,00 in data 2 settembre

2009 scaduta un anno dopo (il 2 settembre 2010) ed inf‌ine

un’altra ancora di € 10.000,00 (doc. n. 11) in data 19 otto-

bre 2009 scaduta il 19 ottobre 2010; che conseguentemente

a fronte di € 131.463,00 versati, la convenuta ha rilasciato

f‌ideiussioni per € 85.000,00 peraltro non rinnovate né ri-

costituite: che risulta “evidente per l’effetto, la violazione

della citata disposizione, che così recita: “All’atto della sti-

pula di un contratto che abbia come f‌inalità il trasferimen-

to non immediato della proprietà o di altro diritto reale di

godimento su un immobile da costruire o di un atto avente

le medesime f‌inalità, ovvero in un momento precedente,

il costruttore è obbligato, a pena di nullità del contratto

che può essere fatta valere unicamente dall’acquirente,

a procurare il rilascio ed a consegnare all’acquirente una

f‌ideiussione, anche secondo quanto previsto dall’articolo

1938 del codice civile di importo corrispondente alle som-

me e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il

costruttore ha riscosso e, secondo i termini e le modalità

stabilite nel contratto deve ancora riscuotere dall’acqui-

rente prima del trasferimento della proprietà o di altro

diritto reale di godimento. Restano comunque escluse le

somme per le quali è pattuito che debbano essere eroga-

te da un soggetto mutuante, nonché i contributi pubbli-

ci già assistiti da autonoma garanzia”; laddove nel caso

in esame certamente “non fu rilasciata una f‌ideiussione

degli importi pagati e da pagarsi prima della stipulazione

del def‌initivo, all’atto del quale (art. 3 del preliminare)

avrebbe dovuto essere versato il saldo di € 115.000,00,

pari alle somme ancora da corrispondersi alla stipula del

def‌initivo. Furono, infatti concesse nel tempo garanzie

per complessivi € 85.000,00, tutte scadute, a fronte della

previsione di pagamenti, da effettuarsi prima del rogito,

per € 145.000,00 (260.000-115.000). In altre parole anche

prescindendo dall’importo effettivamente percepito. pri-

ma del def‌initivo, stando al preliminare, avrebbero dovuti

essere corrisposti € 145.000,00. Ed è questo sotto pena di

nullità, l’importo che avrebbe dovuto avere la f‌ideiussione”

(cosi negli scritti difensivi di parte attrice).

Deve quindi ritenersi che l’atto in questione fosse nullo

f‌in dall’inizio per non essere stata concessa una f‌ideiussio-

ne dell’importo pagato e che avrebbe dovuto essere pagato.

Ciò in adesione al consolidato orientamento giurispruden-

ziale di merito, citato dalla difesa di parte attrice, secondo

cui in casi come quelli in esame si è in presenza di una