Tribunale Civile Di Modena Sez. II, 11 Dicembre 2015

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giur
2/2016 Arch. loc. cond. e imm.
MERITO
TRIBUNALE CIVILE DI MODENA
SEZ. II, 11 DICEMBRE 2015
EST. MASONI – RIC. FONDAZIONE ROVATTI (AVV. LEONARDI) C. LAHMAIN LEKBIR
(AVV. RUSTICHELLI)
Procedimenti sommari y Convalida y Procedi-
mento y Eccezione di nullità del rapporto di loca-
zione per mancanza di forma scritta ad substan-
tiam sollevata dal conduttore y Mutamento del rito
y Richiesta di restituzione dell’immobile fondata
dal locatore su diverso titolo giuridico soltanto
dopo il mutamento del rito y Mutatio libelli rispetto
all’atto di intimazione y Esclusione y Mera emenda-
tio y Sussistenza.
. In tema di sfratto per morosità, non integra mutatio
libelli rispetto alla domanda iniziale, bensì mera emen-
datio, il contegno processuale del locatore che - a fron-
te della richiesta del conduttore di declaratoria della
nullità del contratto per mancanza di forma scritta ad
substantiam - in sede di memoria integrativa ex art. 426
c.c. fondi la richiesta di restituzione dell’immobile non
più sulla risoluzione per grave inadempimento, bensì
sulla nullità del contratto. (c.p.c., art. 426; c.p.c., art.
667; l. 9 dicembre 1998, n. 431, art. 1) (1)
(1) Giunge a conclusione opposta Trib. civ. Nola 9 ottobre 2007, in
Giur. merito 2008, 4, 1038. Nel senso che nel procedimento per con-
valida di sfratto, l’opposizione dell’intimato dà luogo alla trasforma-
zione in un processo di cognizione, con la conseguenza che, non es-
sendo previsti specifici contenuti degli atti introduttivi del giudizio,
il "thema decidendum" risulta cristallizzato solo in virtù della com-
binazione degli atti della fase sommaria e delle memorie integrative
di cui all’art. 426 c.p.c., potendo, pertanto, l’originario intimante, in
occasione di tale incombente, non solo emendare le sue domande,
ma anche modificarle, soprattutto se in evidente dipendenza dalle
difese svolte dalla controparte, v. Cass. civ. 20 maggio 2013, n. 12247,
in questa Rivista 2014, 90. Prima ancora, nello stesso senso, anche
Cass. civ. 29 settembre 2006, n. 21242, ivi 2007, 324.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E MOTIVI DELLA DECISIONE
I. L’attore ha intimato sfratto per morosità nei confron-
ti del convenuto in forza di contratto di locazione relativo
ad abitazione posta a Modena strada Bacelliera n. 115/1,
a fronte di grave morosità protratta per quasi un biennio.
Il convenuto ha preliminarmente eccepito il proprio di-
fetto di legittimazione passiva, poi la nullità del contratto
ex art. 1, comma 4, L. n. 431/98, e nel merito la presenza di
gravi vizi dell’immobile.
II. In diritto si osserva che il titolo posto a fondamento
della domanda è rappresentato da “denuncia di contrat-
to verbale di locazione ed affitto di beni immobili”, come
recita il tenore del doc. 1. Da esso risulta che il contratto
verbale inter partes sia stato concluso in data 1 gennaio
1999, quando ormai era obbligatoria la sua conclusione in
forma scritta.
In diritto, la L. 431/98, che all’art. 1, comma 4, pone
innovativamente il requisito della forma scritta per la va-
lida conclusione di contratti di locazione ad uso abitativo,
è entrata in vigore in data 30 dicembre 1998. Dato che la
locazione in oggetto è stata conclusa due giorni dopo la
sua entrata in vigore, la stessa è nulla.
Risulta pacifico che la forma scritta del contratto sia
posta ad substantiam, cosicchè, in suo difetto, il contratto
è affetto da nullità (Cass. 31 agosto 2009, n. 18910).
Premesso ciò, il problema di maggiore attualità è stato
in questi ultimi anni quello dell’individuazione del legit-
timato a fare valere il vizio, solo di recente risolto da un
intervento nomofilattico.
Il principio di diritto di recente espresso dalle Sezioni
Unite è il seguente: “il contratto di locazione ad uso abi-
tativo stipulato senza la forma scritta ex art. 1, comma 4,
della L. n. 431 del 1998 è affetto da nullità assoluta, rile-
vabile da entrambe le parti e d’ufficio” (Cass., sez. un., 17
settembre 2015, n. 18214).
Non trattandosi di nullità di protezione ex art. 13,
comma 5, L. n. 431 come hanno ritenuto taluni interpreti
(cfr. Trib. Nuoro 21 giugno 2007, in Riv. Giur. Sarda, 2009,
1, 143), trova applicazione la regola generale che attribu-
isce legittimazione all’esercizio dell’azione di nullità del
contratto a chiunque vi abbia interesse (art. 1421 c.c.).
Cosicché, non vi sono in concreto limitazioni all’eserci-
zio dell’azione in presenza di nullità di contratto di loca-
zione per difetto di forma scritta ad substantiam.
Nella specie, l’attore, a fronte di eccezione di nullità
del conduttore, in memoria integrativa, ha dedotto la sus-
sistenza di situazione di occupazione senza titolo dello
stabile, legittimante comunque il rilascio.
In concreto, a fronte di domanda di restituzione fonda-
ta su diverso titolo giuridico (nullità del contratto e non
più risoluzione per grave inadempimento), va evidenziato
che la stessa non integri mutatio libelli, ma sia qualifica-
bile quale mera emendatio, dato che, come si insegna, la
domanda di rilascio è “autodeterminata”, invariabile essen-
do il petitum (Cass. 5 agosto 2004, n. 15021). È infatti in
facoltà del locatore porre a fondamento della domanda una
causa petendi diversa rispetto a quella originaria (Cass. 29
settembre 2006, n. 21242; Cass. 20 maggio 2013, n. 12247).
Contrariamente ad uno specifico precedente di merito
che è giunto a conclusione opposta (Trib. Nola 9 ottobre
2007, in Giur. Merito, 2008, 1038), nella specie va ritenuta
ammissibile l’emendatio libelli, e, quindi, dichiarata la nul-
lità del contratto di locazione per difetto di forma scritta ad
substantiam, con fissazione della data di rilascio.
III. Quanto, da ultimo, alle domande del convenuto, le
stesse non possono accogliersi.
Non quella di riduzione del canone (de futuro), in
quanto il contratto è nullo ed improduttivo di effetti; né la
richiesta di esatto adempimento in presenza di vizi della
res locata, inammissibile in materia (art. 1578 c.c.), né,
infine, quella risarcitoria per danni al mobilio, in quanto
indimostrata e rimasta mero flatus voci.
Le spese processuali seguono la soccombenza (art. 91
c.p.c.) e sono liquidate come da dispositivo alla stregua
delle nuova disciplina portata dal D.M. 10 marzo 2014 n.
55, essendo applicabile la tariffa professionale vigente al
momento in cui la prestazione si è esaurita (Cass., sez.
un., 12 ottobre 2012, n. 17406). (Omissis)

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