Tribunale Civile Di Milano Sez. XIII, 16 Gennaio 2017, N. 435

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giur
Arch. loc. cond. e imm. 1/2018
MERITO
La presenza di parti comuni è, inoltre pacif‌icamente
riconosciuta dagli attori nell’atto notarile del 29 ottobre
2002 con cui hanno ceduto alla Mc. S.r.l. tutte le altre uni-
tà immobiliari – esclusa la loro e quella rimasta in ditta
alla Famiglia Imparato – ove si legge che costituiscono og-
getto del trasferimento anche la comproprietà su tutte le
parti, cose e impianti comuni dell’intero fabbricato ai sen-
si dell’art. 1117 c.c. con la precisazione che il tutto è sta-
to ceduto nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava,
l’area scoperta a corpo e non a misura, con tutti i diritti,
ragioni, azioni, servitù attive e passive inerenti. Accertata
la natura Condominiale del Pa. Ne consegue che gli attori,
come tutti gli altri condomini devono contribuire alle spe-
se necessarie per la conservazione delle parti comuni e
per l’esercizio dei servizi condominiali in base alle proprie
quote. Tale obbligo deriva dalla titolarità del diritto reale
sull’immobile e integra un’obbligazione propter rem che
preesiste all’approvazione dell’assemblea. Nell’ipotesi in
cui l’uso delle parti comuni venga effettuato in maniera
diversa da ciascun condomino, le spese sono ripartite se-
condo i criteri sussidiari individuati dall’art. 1123 c.c.
Nella fattispecie si discute di ripartire non tanto le spe-
se di conservazione e/o di gestione delle cose comuni, ma
il compenso dell’Amministratore Condominiale e il costo
della polizza globale del fabbricato deliberato dall’Assem-
blea Condominiale.
Sotto il prof‌ilo dell’an debeatur si osserva che l’ammi-
nistratore assolve un servizio d’interesse collettivo consi-
stente non soltanto nella conservazione/gestione dei beni
e servizi comuni ma anche in adempimenti burocratici
quali la tenuta dei registri di anagrafe condominiale, di
contabilità, dei verbali dell’assemblea, in adempimenti
f‌iscali quale la presentazione della denuncia dei redditi.
All’epoca dei fatti l’amministratore costituiva una f‌igura
obbligatoria imposta dal previgente art. 1129 c.c. e l’As-
semblea ha annualmente deliberato la sua nomina e ap-
provato in sede di consuntivo il relativo compenso.
La polizza assicurativa, invece, costituisce atto ecceden-
te le ordinarie attribuzioni dell’Amministratore (art. 1130
c.c.) – avendo non una mera funzione conservativa delle
parti comuni ma lo scopo di evitare pregiudizi economici ai
proprietari dei fabbricati – e può essere stipulata solo pre-
via autorizzazione dell’Assemblea la quale delibera con la
maggioranza qualif‌icata di cui agli artt. 1136 c.c. commi 2 e
4 (Cass. 3 aprile 2007, n. 8233; Cass. 6 luglio 2010, n. 15872).
Nel caso di specie l’Amministratore è stato investito
del relativo potere dall’Assemblea che nella seduta del 25
marzo 2008 ha deliberato all’unanimità degli intervenuti
con un numero di voti pari alla quota dei 2/3 del valore
dell’edif‌icio. Dalla copia del contratto dimesso in atti risul-
ta, inoltre, che la copertura si estende all’intero Pa. Ca.Ca.
ubicato in via Dante 20 e 16 ricomprendendo così anche
l’unità immobiliare degli attori.
Sul quantum, in assenza di specif‌iche contestazioni
sull’entità della somma addebitata e sui criteri di riparto,
ci si limita a verif‌icare che il credito così come allegato dal
condominio in prima memoria ex art. 183 comma 6 c.p.c.
costituisce la somma delle quote portate a debito degli
attori nei rendiconti consuntivi relativi agli esercizi 2007,
2008, 2009, 2010, 2011, 2012 e nel preventivo d’esercizio
2013, tutti regolarmente approvati dall’Assemblea.
Fermi gli obblighi di legge illustrati è ininf‌luente, ai
f‌ini della decisione, l’argomento posto a sostegno della
domanda da parte degli attori e relativo all’inopponibili-
tà del regolamento e delle contestuali tabelle millesimali
perché adottate contrattualmente da un gruppo soltanto
di proprietari.
Si osserva al riguardo che il regolamento condominiale
è obbligatorio solo negli edif‌ici con più di dieci condomini
(art. 118 c.c.) e nel Pa. Ca. il numero dei partecipanti è
inferiore a tale soglia. Le tabelle millesimali invece assol-
vono solo la funzione di esprimere in termini numerici il
valore della proprietà singola rispetto all’intero edif‌icio
senza attribuire diritti o fondare obblighi.
Ne consegue che per le ragioni illustrate la domanda va
rigettata e, in accoglimento della riconvenzionale svolta
da parte convenuta, gli attori vanno condannati a pagare
al Condominio la somma euro 1.966,02.
Le spese seguono il principio della soccombenza e sono
liquidate ai sensi del D.M. 55/2014 tenuto conto del valore
della causa e dell’attività processuale svolta. (Omissis)
TRIBUNALE CIVILE DI MILANO
SEZ. XIII, 16 GENNAIO 2017, N. 435
EST. PISANI – RIC. FRESIA S.R.L. ED ALTRE (AVV.TI BALDIERI E ALLEGRO) C.
CONDOMINIO VIA SERBELLONI 13 (AVV.TI PELLIZZOLA E SACCARO)
Assemblea dei condomini y Deliberazioni y Impu-
gnazione y Controllo dell’autorità giudiziaria y Li-
miti y Esame della sola legittimità e non del merito
y Fattispecie in tema di delibera di approvazione di
transazione attinente a spese di interesse comune.
. Sulle delibere dell’assemblea condominiale il sinda-
cato dell’autorità giudiziaria non può estendersi alla
valutazione del merito ed al controllo della discrezio-
nalità di cui dispone l’assemblea, ma deve limitarsi
al riscontro della legittimità che si estende anche al
riguardo dell’eccesso di potere, ravvisabile quando la
causa della deliberazione sia falsamente deviata dal
suo modo d’essere. Anche in tale evenienza, il giudice
non controlla l’opportunità o la convenienza della so-
luzione adottata dall’impugnata delibera, ma deve solo
stabilire se la delibera sia o meno il risultato del legit-
timo esercizio dei poteri discrezionali dell’assemblea
(Fattispecie relativa a delibera di approvazione di tran-
sazione attinente a spese di interesse comune). (c.c.,
art. 1137; c.c., art. 1823) (1)
(1) Sulla portata del sindacato dell’autorità giudiziaria relativamente
alle delibere assembleari, cfr. le citate Cass. civ. 20 giugno 2012, n.
10199, in questa Rivista 2012, 516; Cass. civ. 30 luglio 2004, n. 14560,
ivi 2004, 685 e Cass. civ. 26 aprile 1994, n. 3938, ivi 1994, 789. Nel senso
che rientra nei poteri dell’assemblea condominiale - che decide con
il criterio delle maggioranze, impegnando tutti i condomini, anche i
dissenzienti, in base alla regola generale espressa dall’art. 1132 c.c. -
autorizzare l’amministratore del condominio a concludere transazioni

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