Tribunale Civile di Firenze sez. III, 25 novembre 2014
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giur
Arch. loc. e cond. 5/2015
MERITO
TRIBUNALE CIVILE DI FIRENZE
SEZ. III, 25 NOVEMBRE 2014
EST. GHELARDINI – RIC. ALFA (AVV. AZZARO) C. SOC. BETA (AVV. MORBIDELLI ED
ALTRA)
Contratti in genere y Invalidità y Nullità del con-
tratto y Contratto preliminare di vendita di immo-
bile da costruire y Garanzia fideiussoria rilasciata
ex art. 2 D.L.vo n. 122/2005 y Scadenza y Coinciden-
te con la data meramente programmata di stipula
del definitivo y Illegittimità.
. La garanzia fideiussoria accessoria ad un contratto
preliminare, rilasciata ai sensi dell’art. 2 del D.L.vo. n.
122/2005 (Disposizioni per la tutela dei diritti patrimo-
niali degli acquirenti di immobili da costruire), non può
avere una scadenza anteriore al momento dell’effettivo
trasferimento della proprietà (o di altro diritto reale)
dell’immobile oggetto del preliminare, né anteriore
alla data effettiva della stipula del contratto definiti-
vo. Pertanto non può definirsi conforme alla previsione
normativa una garanzia fideiussoria accessoria la cui
scadenza venga fatta coincidere con la data (meramen-
te programmata) prevista per la stipula del contratto
definitivo. (d.l.vo 20 giugno 2015, n. 122, art. 2) (1)
(1) Interessante questione in merito alla quale non si rinvengono
precedenti editi.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E MOTIVI DELLA DECISIONE
(Omissis) a scioglimento della riserva assunta all’u-
dienza odierna, ALFA ricorre ai sensi dell’art. 702 bis c.p.c.
deducendo di aver stipulato con BETA in data 13 maggio
2010 un preliminare di compravendita di una porzione di
un immobile da costruire destinato ad abitazione (vedi
doc. 1 di parte ricorrente) e di aver versato in tale data,
alla promissaria venditrice BETA, la somma di € 18.500,00
a titolo di caparra confirmatoria in conto prezzo, versa-
mento garantito da polizza fideiussoria (doc. 3), come pre-
visto dal D.L.vo n. 122/2005. Aggiunge che, tuttavia, alla
data prevista per la stipula del definitivo, la promissaria
venditrice non aveva consegnato l’immobile.
Il ricorrente deduce la nullità del contratto prelimina-
re per sostanziale violazione delle disposizioni di cui agli
artt. 2 e 3 del D.L.vo 122/2005.
In particolare, evidenzia che in sede di stipula del pre-
liminare era stata fornita fideiussione, che prevedeva un
termine prefissato di scadenza alla data del 30 aprile 2012
e non, invece, come previsto dall’art. 3 comma 7 del de-
creto citato, sino alla stipula dell’atto traslativo. Aggiunge
che la fideiussione, in violazione dell’art. 2 comma 1, aveva
ad oggetto le sole somme pagate a titolo di caparra confir-
matoria, e non anche quelle che il promissario acquirente
avrebbe dovuto pagare successivamente, secondo i termi-
ni stabiliti nel preliminare.
ALFA chiede, dunque, accertata l’ inidoneità della co-
pertura fideiussoria, di dichiarare la nullità del contrat-
to preliminare e di condannare la BETA, ai sensi dell’art.
1385 comma Il c.p.c., alla restituzione della somma di €
38.480,00, pari al doppio della caparra.
1.1. La società BETA, con comparsa tempestivamente
depositata in data 1° febbraio 2013, chiede, in via preli-
minare, di essere autorizzata a chiamare in causa GAM-
MA, appaltatrice dei lavori di costruzione dell’immobile
oggetto del preliminare, indicata come responsabile della
mancata consegna dell’immobile e della mancata stipula
del definitivo. Eccepisce l’infondatezza della questione di
nullità sollevata, in quanto la data di scadenza della ga-
ranzia coincideva con quella di stipula del contratto defi-
nitivo di compravendita (30 aprile 2012) e perché, quanto
all’ulteriore profilo dedotto, le parti ben avrebbero potuto
estendere la garanzia fideiussoria via via che gli importi
venivano effettivamente pagati.
BETA chiede pertanto, nel merito, la reiezione delle
domande del ricorrente; in via riconvenzionale, accertato
l’inadempimento del ricorrente al contratto preliminare,
chiede di disporne la risoluzione; in ipotesi, chiede di es-
sere ritevata indenne dalla terza chiamata.
1.2. GAMMA, eccepisce, in via preliminare, l’inammissi-
bilità della chiamata in causa, per difetto dei presupposti
di cui all’art. 106 c.p.c., e resiste nel merito alla manleva,
che assume infondata.
1.3. All’udienza odierna i procuratori di entrambe le
parti hanno discusso la causa, riportandosi ai rispettivi
atti.
2. Sulla nullità del contratto preliminare.
L’art. 2 comma 1 del D.L.vo n. 122/2005 stabilisce che
"All’atto della stipula di un contratto che abbia come fi-
nalità il trasferimento non immediato della proprietà o di
altro diritto reale di godimento su un immobile da costru-
ire o di un atto avente le medesime finalità, ovvero in un
momento precedente, il costruttore è obbligato, a pena
di nullità del contratto che può essere fatta valere uni-
camente dall’acquirente, a procurare il rilascio ed a con-
segnare all’acquirente una fideiussione, anche secondo
quanto previsto dall’articolo 1938 del codice civile, di im-
porto corrispondente alle somme e al valore di ogni altro
eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e, se-
condo i termini e le modalità stabilite nel contratto, deve
ancora riscuotere dall’acquirente prima del trasferimento
della proprietà o di altro diritto reale di godimento. Resta-
no comunque esclusi le somme per le quali è pattuito che
debbano essere erogate da un soggetto mutuante, nonché
i contributi pubblici già assistiti da autonoma garanzia".
Per costruttore si intende, ai sensi dell’art. 1 lett. b) del
suddetto decreto, "l’imprenditore o la cooperativa edilizia
che promettano in vendita o che vendano un immobile da
costruire".
L ‘art. 3 comma 1 prevede altresì che "la fideiussione è
rilasciata da una banca, da un’impresa esercente le assi-
curazioni o da intermediari finanziari iscritti nell’elenco
speciale di cui all’articolo 107 del testo unico delle leggi in
materia bancaria e creditizia, di cui al decreto legislativo
1° settembre 1993, n. 385, e successive modificazioni; essa
deve garantire, nel caso in cui il costruttore incorra in una
situazione di crisi di cui al comma 2, la restituzione delle
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