Tribunale civile di Cagliari 16 maggio 2014

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giur
Arch. loc. e cond. 2/2015
MERITO
tribunAle civile di cAgliAri
16 mAggio 2014
est. moi – ric. s.f. c. f.t.
Contratto di locazione y Forma scritta y Art. 1,
comma 4, L. n. 431/98 y Requisito richiesto ad sub-
stantiam y Omissione y Conseguenze y Nullità del
contratto y Denuncia di contratto verbale di lo-
cazione registrata dal conduttore y Suff‌icienza y
Esclusione y Conf‌igurabilità di un’occupazione sine
titulo y Condanna del conduttore al rilascio imme-
diato del bene e al risarcimento del danno in favore
del proprietario y Sussiste.
. Poiché ai sensi dell’art. 1, quarto comma, L. n. 431/98
il contratto di locazione deve ritenersi nullo in assenza
di forma scritta, da intendersi prevista ad essentiam, la
denuncia di contratto verbale di locazione registrata ai
sensi dell’art. 3 D.L.vo 14 marzo 2011, n. 23 ad opera del
conduttore non vale a sanare la nullità del rapporto ob-
bligatorio. In tal caso, non essendo intervenuto alcun
titolo idoneo a giustif‌icare il godimento dell’immobile,
bensì una detenzione sine titulo, l’occupante deve es-
sere condannato al rilascio immediato del bene e al
risarcimento del danno in favore del proprietario (no-
cumento da intendersi in re ipsa). (l. 9 dicembre 1998,
n. 431, art. 1) (1)
(1) Con riferimento alla fattispecie, non completamente coincidente
alla presente, di registrazione di un accordo verbale intercorso tra le
parti relativamente alla corresponsione di canone di locazione più
elevato, ha parimenti escluso la sanatoria della nullità, per man-
canza della forma scritta ad substantiam ex art. 1, comma 4, L. n.
431/98, Trib. civ. Tivoli 2 marzo 2012, in questa Rivista 2013, 220.
svolgimento del processo e motivi dellA decisione
In via preliminare, deve dichiararsi l’inammissibilità,
per un duplice ordine di ragioni, delle domande ricon-
venzionali proposte da parte resistente per la prima volta
con memoria integrativa autorizzata ex art. 426 c.p.c. de-
positata in data 17 gennaio 2014, dirette alla declaratoria
dell’esistenza di un contratto di locazione ad uso abitativo
e, in subordine, alla riconduzione della locazione, ai sensi
dell’art. 13 L. 431/1998, a condizioni conformi alle moda-
lità previste dall’art. 2 della legge citata, e, in ulteriore
subordine, alla ripetizione d’indebito.
Ed invero, l’istanza di ampliamento del thema deciden-
dum formulata dalla conduttrice, costituitasi solamente
all’udienza 4 aprile 2013 f‌issata per la comparizione delle
parti a seguito della proposizione del ricorso ex art. 702 bis
c.p.c., è tardiva, essendo stata proposta ben oltre il termine
assegnato, a pena di decadenza, dall’art. 702 bis c.p.c. per
la proposizione di eventuali domande riconvenzionali.
In proposito, soccorre il noto orientamento della giuri-
sprudenza di legittimità, dal quale non v’è motivo di disco-
starsi, secondo cui “II mutamento del rito da ordinario a
speciale non determina - neppure a seguito di f‌issazione
del tèrmine perentorio di cui all’art. 426 c.p.c. per l’inte-
grazione degli atti introduttivi - la rimessione in termini
rispetto alle preclusioni già maturate alla stregua della
normativa del rito ordinario, dovendosi correlare tale inte-
grazione alle decadenze di cui agli artt. 414 e 416 c p.c. e
non valendo la stessa a ricondurre il processo ad una fase
anteriore a quella già svoltasi. “ (cfr. Cass. civ., sez. III, n.
9550/2010).
Ad ogni modo, parte convenuta non ha neppure chiesto
al Giudice la f‌issazione di una nuova udienza di discussio-
ne, ai sensi dell’alt. 418 c.p.c. con conseguente decadenza
dalle domande riconvenzionali proposte.
Nel merito, la domanda proposta dalla ricorrente è
fondata e va accolta per quanto di ragione.
Deve, invero, ritenersi che tra le odierne parti in lite
sia intercorsa una locazione di mero fatto.
Ed infatti, deve darsi atto, per un verso, che la scrittura
privata redatta per iscritto dalla locatrice e sottoscritta
dalla sola conduttrice(secondo quanto si apprende dagli
atti depositati nell’odierno giudizio e relativi ai procedi-
menti per intimazione di sfratto precedentemente instau-
rati) non è stata versata agli atti della presente causa da
alcuna delle parti, né la ricorrente ha dichiarato di voler-
sene avvalere nell’odierno giudizio.
Per altro verso, deve, altresì, ritenersi che la denuncia
di contratto verbale di locazione registrata ai sensi dell’art.
3 del D.L.vo 14 marzo 2011, n. 23 , ad opera della condut-
trice, non vale a sanare la nullità del rapporto obbligatorio
in oggetto per difetto di forma scritta ad substantiam.
Ed invero, l’art. 1, quarto comma, della L. 431/1998
recita testualmente che “a decorrere dalla data di entrata
in vigore della presente legge, per la stipula di validi con-
tratti di locazione è richiesta la forma scritta”.
In conformità al dettato della succitata disposizione
normativa si esprime, altresì, il consolidato orientamento
giurisprudenziale, che si ritiene di condividere, secondo cui
il contratto di locazione è nullo in mancanza della richiesta
forma scritta - da intendersi prevista ad essentiam -, doven-
dosi rinvenire la ratio della stessa norma “nella esigenza di
certezza e trasparenza del rapporto sia tra le parti che nei
confronti del Fisco, essa essendo diretta a fronteggiare un
mercato caratterizzato da una consolidata prassi di con-
tratti in tutto o in parte simulati” (in questo senso, v. Corte
d’Appello Roma, sez. VI, n. 1424/2010).
Se ciò è vero, se cioè non può dirsi intervenuto alcun ti-
tolo contrattuale idoneo a giustif‌icare il godimento dell’im-
mobile in favore della resistente, deve conseguentemente
concludersi che esso sia stato da costei detenuto sine
titulo per l’intera durata del soggiorno e che, pertanto, la
stessa debba essere condannata al rilascio immediato del
bene, arbitrariamente occupato.
Posto quanto sopra, deve trovare accoglimento la do-
manda della ricorrente di condanna al risarcimento dei
danni per la mancata disponibilità del bene (nocumento
da intendersi in re ipsa), in relazione alla quale questo
Tribunale ritiene che possa senz’altro essere considerato
congruo e conforme a giustizia, nonché espressione dei po-
tere equitativo del giudice nella liquidazione del danno ex
art. 1226 c.c., determinarne il relativo ammontare (avuto
precipuo riguardo alle pattuizioni ab origine intervenute
tra le parti, le quali, all’evidenza, devono giudicarsi es-

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