Tribunale civile di Bologna sez. Ii, ord. 15 Settembre 2017
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giur giur
Arch. loc. cond. e imm. 3/2018
MERITO
3/2018 Arch. loc. cond. e imm.
MERITO
essi." Cass. 17199/2015; l’inammissibilità è stata tempesti-
vamente eccepita dal convenuto nella terza memoria ex
art. 183, comma 6 c.p.c.
Deve preliminarmente essere dichiarata infondata an-
che l’eccezione, avanzata dal convenuto, relativa alla asse-
rita di carenza di legittimazione attiva degli usufruttuari
(...) per le delibere che riguarderebbero lavori straordina-
ri, atteso che a fronte della solidarietà fra usufruttuario e
nudo proprietario, oggi prevista dall’art. 67 disp. att. c.c.,
la delibera è direttamente ed immediatamente azionabile
contro entrambi, sì che a costoro va riconosciuta la pari fa-
coltà di agire per far dichiarare la sua invalidità. Riguardo
al merito delle domande di parte attrice, paiono altresì
non provate (e comunque destituite di fondamento) le
istanze circa l’invalidità della delibera per la irregolare
nomina di presidente e segretario.
Va a tal proposito evidenziato che dal verbale risul-
ta che costoro siano stati eletti dalla assemblea e che le
parti attrici, seppur presenti, non abbiano in quella sede
contestato alcunché: era peraltro in capo a loro l’onere di
provare, ex art. 2697, comma 1 c.c., la sussistenza del vizio
lamentato, prova che non risulta fornita: "Il verbale di una
assemblea condominiale ha natura di scrittura privata,
sicché il valore di prova legale del verbale di assemblea
condominiale, munito di sottoscrizione del presidente e
del segretario, è limitato alla provenienza delle dichiara-
zioni dai sottoscrittori e non si estende al contenuto della
scrittura e, per impugnare la veridicità di quanto risulta
dal verbale, non occorre che sia proposta querela di fal-
so, potendosi, invece, far ricorso ad ogni mezzo di prova.
Incombe, tuttavia, sul condomino che impugni la delibera
assembleare l’onere di sovvertire la presunzione di verità
di quanto risulta dal relativo verbale." Cass. 11375/2017.
Nè, peraltro, risulta alcuna norma che preveda l’esi-
stenza di tali figure nella assembla condominiale e, anche
a voler mutuare la loro funzione dai principi generali in
tema di funzionamento degli organi collegiali, non si rin-
viene alcun dato normativo - ne parte attrice lo individua -
che preveda che eventuali vizi afferenti alla nomina di tali
soggetti comportino nullità dei deliberati della assemblea,
sussistendo anzi giurisprudenza in senso assolutamente
contrario (Tribunale Milano, 24 luglio 1997).
Parimenti del tutto infondata si rivela la doglianza ri-
spetto alle irregolarità che inficerebbero la votazione per
non essere stati nominativamente indicati tutti i soggetti
che hanno votato a favore e contro: il verbale contiene,
in apertura, l’elenco di tutti i soggetti presenti e, per ogni
punto in votazione, l’indicazione di chi abbia eventualmen-
te votato contro, con l’espressa quantificazione del loro va-
lore millesimale complessivo. Si tratta, in accordo con la
giurisprudenza consolidata, di modalità più che sufficienti
a garantire la facoltà di impugnazione ai dissenzienti e la
possibilità di individuare i soggetti che abbiano votato a
favore e il loro valore millesimale. (Cass. 6552/2015; Cass.
2413272009, Cass. 10329/1998); sul punto, nella citazione
introduttiva, sembra farsi richiamo - quanto alla asserita
irregolarità della verbalizzazione - ad un obbligo derivante
dal regolamento condominiale di natura contrattuale, sen-
za peraltro alcun ulteriore riferimento e senza che lo stesso
sia mai stato prodotto da parte attrice, di tal che la censura
si rivela non provata prima ancora che non fondata.
Si rivela inconcludente anche la censura relativa a tal
(...) che gli attori assumono non essere condomino (nè
tale qualità si può desumere dalla semplice visura catasta-
le addotta - a confutazione - dal convenuto), poiché non
solo non hanno dimostrato ma neanche hanno dedotto che
l’eventuale erroneo computo dei valori numerici e millesi-
mali a lui riconducibili abbiano avuto incidenza esiziale
sulle maggioranze con le quali si è deliberato (peraltro
così non è, portando costui, come si rileva dal verbale, solo
dieci millesimi).
Infondata risulta la censura relativa alla approvazione
di spese straordinarie, che si assume illegittima poiché
non sarebbero stati preliminarmente inviati preventivi:
posto che tale procedura non è prevista da alcuna norma
in materia di condominio e che l’assemblea, ove raggiunga
le maggioranze necessarie, è assolutamente sovrana nella
scelta delle opere da eseguire, ivi compresi i relativi co-
sti, ciò nell’ambito delle attribuzioni dell’organo collegiale
stabilite dall’art. 1135 c.c. e salvi solo i limiti delineati da-
gli artt. 1102 e 1120 c.c.
Risulta invece fondata la censura sulla nullità della no-
mina dell’amministratore, in assenza di una valida accetta-
zione che contenga specifica indicazione del suo compen-
so; il dettato dell’art. 1129 comma 14 c.c. è tassativo e non
ammette equipollenti: "è nulla la nomina dell’amministra-
tore di condominio - con conseguente nullità della delibera
in parte qua - in assenza della specificazione analitica del
compenso a quest’ultimo spettante per l’attività da svolge-
re, in violazione dell’art. 1129, comma 14, c.c. Tale norma,
che mira a garantire la massima trasparenza ai condomi-
ni e a renderli edotti delle singole voci di cui si compone
l’emolumento dell’organo gestorio al momento del conferi-
mento del mandato, si applica sia nel caso di prima nomina
dell’amministratore che nel caso delle successive riconfer-
me". Tribunale Milano, sez. XIII, 3 aprile 2016, n. 4294
A tal fine va osservato che nel verbale di assembla nulla
risulta in ordine al compenso, né potrà a tal fine rilevare -
come pretenderebbe il convenuto - la mera indicazione di
una somma complessiva, per nulla dettagliata, inserita fra
le voci del preventivo che - anche ove si possa ritenere che
comprenda tutto quanto dovuto all’amministratore alla
luce di Cass. 22313/2013 - non soddisfa quella esigenza di
chiarezza documentale, trasparenza e formalità che tra-
spaiono dal meccanismo di nomina ed accettazione indivi-
duati dal novellato art. 1129 c.c., meccanismo che non può
prescindere da un atto formale dal quale risulti l’espressa
e analitica indicazione del compenso.
Mette conto di rilevare, in proposito, che il preventivo
di spesa costituisce una semplice stima che potrebbe an-
che essere variata in sede di consuntivo - e non rappre-
senta invece quell’assunzione di un obbligo negoziale da
parte dell’amministratore in ordine al corrispettivo (che
rappresenta l’obbligazione assunta dal condominio) che
oggi appare indispensabile a mente del novellato art. 1129
c.c., a tutela della posizione contrattuale del mandante.
Il Condomino non ha peraltro provato che tale indica-
zione fosse stata allegata alla convocazione, che neppure
è stata prodotta, né che vi sia stato un formale atto di ac-
cettazione conforme al dettato di cui all’art. 1129 commi 2
e 14 c.c., norma inderogabile ex art. 1138 c.c. A tal fine non
può avere alcun rilievo il bizzarro atto di integrazione del
verbale inviato ai condomini alcuni mesi dopo l’assemblea
e che reca almeno tre date diverse: tale scrittura rappre-
senta una mera dichiarazione - parrebbe a posteriori - di
coloro che lo sottoscrivono ed ai quali non si può ricono-
scere alcun valore se non quello di semplice dichiarazione
riconducibile agli estensori, atteso che è lecito ritenere
che gli organi assembleari (presidente e segretario) cessi-
no la loro funzione - e vengano meno i relativi poteri - con
la chiusura della riunione e non potendo ritenersi consen-
tito emendare, a posteriori e in sedi diverse dalla assem-
blea (con il relativo assenso dei partecipanti), la carenza
di elementi essenziali del verbale e delle delibere che quel
verbale attesta esser avvenute.
Peraltro tale dichiarazione - con la quale si asserisce
che prima della votazione alla assemblea del 20 agosto
2016 si sarebbe espressamente indicato ai presenti il com-
penso richiesto dall’amministratore - risulta del tutto in-
comprensibile (e come tale inattendibile) anche solo sot-
to il profilo cronologico, posto che ne reca ben tre diverse:
l’una in apertura coincidente con la delibera stessa (e non
si comprende come possa essersi redatto un verbale alle
ore 9 del 20 agosto 2016 e poi una nota di correzione dello
stesso, che reca la stessa data ed ora, senza che alla corre-
zione si sia provveduto durante l’assemblea stessa e nello
stesso verbale), l’altra anteriore (22 giugno 2016 e pare
improbabile che si possa ex ante correggere qualcosa che
ancora non è avvenuto), l’ultima - forse l’unica attendi-
bile (22 settembre 2016) - che pone la nota al difuori del
contesto assembleare ed in tempi successivi allo stesso,
incorrendo nelle censure testé evidenziate.
Va infine rilevato che la dedotta nullità della delibera
impedisce qualunque sanatoria, di tal che la delibera suc-
cessivamente assunta in data 3 giugno 2017 - con cui è sta-
to nominato lo stesso amministratore (...) - si pone come
atto autonomo e distinto da quello impugnato, avente ef-
fetti dal momento della sua adozione ed inidoneo a sanare
il vizio dedotto nel presente procedimento, circostanza
che se da un lato consente di ritenere ovviato il problema
concreto della nomina dell’amministratore a far data dal 3
giugno 2017, dall’altro lascia intatto l’interesse dagli attori
di veder dichiarare la nullità della precedente nomina e
impedisce di ritenere cessata la materia del contendere, sì
che si dovrà pronunciare anche in punto di soccombenza,
ai sensi dell’art. 91 c.p.c., senza alcun criterio virtuale.
L’accoglimento di una sola delle domande avanzate da
parte attrice e l’assenza di rilevanti questioni di diritto
inducono a liquidare le spese nei minimi di scaglione (in-
determinabile) e a disporre compensazione per tre quarti.
La mancata e ingiustificata partecipazione del condo-
minio alla mediazione importa la sua condanna al versa-
mento in favore dell’Erario dell’importo corrispondente al
contributo unificato. (Omissis)
TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA
SEZ. II, ORD. 15 SETTEMBRE 2017
EST. DRUDI – RIC. CONDOMINIO X (AVV. TAGLIENTI) C. S.
Parti comuni dell’edificio y Impianto di riscal-
damento e dell’acqua y Mora nel pagamento dei
contributi y Sospensione dell’erogazione ex art.
63, comma 3, att. c.c. y Sussistenza dei presupposti
applicativi previsti dalla norma y Natura essenziale
del servizio y Preminente tutela del diritto alla sa-
lute y Sussistenza y Ammissibilità della sospensione
y Esclusione.
. Anche ove astrattamente ricorrano i presupposti ap-
plicativi di cui all’art. 63, comma 3, att. c.c. (durata ul-
trasemestrale della morosità riferibile al condòmino e
possibilità di godimento separato del servizio comune),
l’interesse meramente economico del condominio non
può pregiudicare diritti fondamentali quali il godimen-
to dei servizi di riscaldamento e dell’acqua, in quanto
ritenuti "essenziali" in funzione della preminente tu-
tela del diritto alla salute ex art. 32 Cost.(Fattispecie
nella quale era stata richiesta dal condominio anche
il distacco dell’antenna televisiva condominiale). (att.
c.c., art. 63) (1)
(1) In tema di sospensione dai servizi comuni, è proprio con riferi-
mento a quello di riscaldamento e dell’acqua che si sono registrati
i maggiori contrasti in giurisprudenza, confermati da soluzioni nei
giudizi di merito a volte diametralmente opposte. Sono così espres-
sione dell’orientamento sfavorevole alla sospensione dei servizi in
parola le citate: Trib. Milano, ord. 24 ottobre 2013; Trib. Torino, ord.
21 agosto 2014; Trib. Brescia, ord. 29 settembre 2014. In senso favo-
revole, invece, cfr. Trib. Brescia 17 febbraio 2014 e 21 maggio 2014;
Trib. Roma, ord. 27 giugno 2014 e Trib. Lecco, ord. 29 dicembre 2014.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Premesso in fatto che
– con ricorso 5 giugno 2017 il Condominio via (omissis)
7-9-11-13 Bologna proponeva ricorso ex art. 700 c.p.c. nei
confronti della condomina S. chiedendo l’autorizzazione
alla sospensione dei servizi centralizzati di riscaldamento
e acqua, oltre al distacco dall’antenna televisiva condomi-
niale, quali consentiti dal 3° comma dell’art. 63 disp. att.
c.c. in caso di morosità nel pagamento delle quote condo-
miniali;
– esponeva di avere già richiesto ed ottenuto nel 2015
decreto ingiuntivo nei confronti della S. e di avere attiva-
to la conseguente procedura esecutiva immobiliare R.G.
74/2016 nella quale era, peraltro, intervenuto un creditore
bancario ipotecario per un credito astrattamente assor-
bente il valore dell’immobile;
– che, tuttavia, il debito della S. era ulteriormente
aumentato, anche in ragione dell’occupazione, a titolo
di locazione, dell’appartamento con cospicui consumi di
centrale termica, acqua fredda e calda, gas (come iden-
tificati nelle tabelle di ripartizione spese sia preventive
che consuntive); consumi di cui dovrebbe farsi carico la
restante compagine condominiale per un importo pari ad
Euro 1.800,00 circa annuo;
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