Tribunale Civile della Spezia 9 giugno 2016, n. 477

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giur

2/2018 Arch. loc. cond. e imm.

MERITO

braio 1998, n. 1298; Cass. 15 maggio 1996, n. 4514; Cass. 7

dicembre 1994, n. 10501; Cass. 6 marzo 1992, n. 2714).

Le spese di lite seguono alla soccombenza del convenu-

to e si liquidano come da dispositivo ex D.M. 55/2014, te-

nuto conto della non complessità della questione trattata

e della natura documentale della causa. (Omissis)

TRIBUNALE CIVILE DELLA SPEZIA

9 GIUGNO 2016, N. 477

EST. SEBASTIANI – RIC. RESTA C. X IMMOBILIARE S.R.L.

Vendita y Promessa di vendita (contratto prelimi-

nare-compromesso) y Di immobile da costruire y

Stipulazione y Contestuale obbligo del costruttore-

promittente venditore di prestare garanzia f‌ideius-

soria ex art. 2 D.L.vo n. 122/2005 y Mancato rilascio

al momento del perfezionamento del preliminare y

Nullità originaria ed insanabile y Rilascio della ga-

ranzia in momento successivo y Irrilevanza.

. Il contratto preliminare di compravendita di un im-

mobile da costruire è nullo se il costruttore-promitten-

te venditore non presta contestualmente all’acquiren-

te la garanzia f‌ideiussoria al cui rilascio è obbligato ai

sensi dell’art. 2 del D.L.vo n.122/2005. Trattasi di nulli-

tà originaria, non sanabile e non convalidabile, a nulla

rilevando – quindi – che in un momento successivo alla

stipula del preliminare (nella fattispecie tre mesi) la

suddetta garanzia venga poi rilasciata. (d.l.vo 20 giu-

gno 2005, n. 122, art. 1; d.l.vo 20 giugno 2005, n. 122,

art. 2; d.l.vo 20 giugno 2005, n. 122, art. 3) (1)

(1) Sempre nel senso che l’eventuale rilascio della f‌ideiussione in un

momento successivo alla stipula del preliminare non sana il negozio,

v. Corte app. civ. Lecce 14 maggio 2015, n. 222, in ww.latribunaplus.

it. Sotto il diverso aspetto che, trattandosi di una c.d. nullità di prote-

zione, essa potrà essere fatta valere unicamente dal soggetto a tutela

del quale viene disposto tale obbligo, ovvero dal promissario acqui-

rente, v. Trib. civ. Parma 18 luglio 2017, n. 1116, in questa Rivista

2008, 82.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E MOTIVI DELLA DECISIONE

La domanda è fondata e va accolta.

Il contratto preliminare di compravendita immobiliare è

nullo per violazione degli artt. 1, 2 e 3 D.L.vo n. 122 del 2005.

La ratio della disciplina di cui al D.L.vo n. 122 del 2005

è infatti quella di tutela degli acquirenti di immobili da

costruire dal rischio che, nel lasso di tempo intercorrente

tra la stipula di un contratto preliminare e la stipula del

def‌initivo, l’intervenuta situazione di crisi del promittente

venditore possa impedire l’acquisto della proprietà da par-

te dall’acquirente e, al contempo, fargli perdere le somme

già versate in anticipo,

L’art. 2 D.L.vo n. 122 del 2005, prevede infatti l’obbligo

del costruttore – promittente venditore, che operi in veste

imprenditoriale, di consegnare all’acquirente una f‌ideius-

sione a garanzia di tutte le somme incassate e da incassare

sino al trasferimento della proprietà o di altro diritto reale

di godimento relativo all’immobile in corso di edif‌icazio-

ne (intendendosi per detti immobili quelli "per i quali sia

stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora

da edif‌icare o la cui costruzione non risulti essere stata

ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora

il rilascio del certif‌icato di agibilità" – cfr. art. 1, comma

1, lett. d).

Giova precisare che ai sensi dell’art. 1 comma 1 lett. a)

del D.L.vo n. 122 del 2005 per acquirente deve intendersi

"la persona f‌isica che sia promissaria acquirente o che ac-

quisti un immobile da costruire, ovvero che abbia stipulato

ogni altro contratto, compreso quello di leasing, che abbia

o possa avere per effetto l’acquisto o comunque il trasfe-

rimento non immediato, a sè o ad un proprio parente in

primo grado, della proprietà o della titolarità di un diritto

reale di godimento su di un immobile da costruire, ovvero

colui il quale, ancorchè non socio di una cooperativa edi-

lizia, abbia assunto obbligazioni con la cooperativa mede-

sima per ottenere l’assegnazione in proprietà o l’acquisto

della titolarità di un diritto reale di godimento su di un

immobile da costruire per iniziativa della stessa".

L’art. 3 D.L.vo n. 122 del 2005 prevede inoltre che la

f‌ideiussione da consegnare al promissario acquirente deb-

ba provenire da una banca, da un’impresa assicurativa o

da intermediari f‌inanziari iscritti nell’elenco speciale di

cui all’art. 107 del T.U. delle leggi in materia bancaria e

creditizia (D.L.vo n. 385 del 1993).

La mancata consegna della f‌ideiussione ovvero il rila-

scio della stessa da soggetto a ciò non abilitato comporta

la nullità del contratto preliminare o def‌initivo: trattasi di

nullità c.d. "relativa" che può essere fatta valere solo dal

soggetto a tutela del quale viene disposto tale obbligo, e ri-

spetto alla quale è inammissibile ogni forma di sanatoria,

ovvero di convalida.

Parimenti, almeno secondo l’orientamento maggiorita-

rio, è nullo il patto con il quale l’acquirente (o promissario

acquirente) rinuncia alla garanzia.

Inf‌ine l’art. 3 comma 4 del già citato D.L.vo n. 122 del

2005 prevede che "l’eff‌icacia della f‌ideiussione cessa al

momento del trasferimento della proprietà o di altro dirit-

to reale di godimento sull’immobile o dell’ atto def‌initivo

di assegnazione".

Nel caso di specie al momento della conclusione del

contratto preliminare oggetto di causa non è stata conse-

gnata alcuna f‌ideiussione da parte della società convenu-

ta, né alcuna f‌ideiussione risulta essere stata rilasciata dai

soggetti a ciò abilitati.

Tale omissione comporta di per sé la nullità del con-

tratto a nulla rilevando che successivamente (per la pre-

cisione dopo tre mesi dalla sottoscrizione del contratto

preliminare) sia stata rilasciata garanzia f‌ideiussoria da

parte dell’istituto Lombardo Veneto, a sua volta sostituita

con altra rilasciata da S. s.p.a.

Trattasi infatti di nullità originaria, non sanabile e

non convalidabile (e che giustif‌ica anche l’allegato rif‌iuto

dell’attore di sottoscrivere la f‌ideiussione ottenuta dalla

società convenuta in data 12 febbraio 2014 – a distanza

di tre anni dalla sottoscrizione del contratto preliminare)

Non solo.