Locazioni transitorie ad uso diverso dall'abitativo

AutoreAntonio Nucera
Pagine298-298
DOTTRINA
298
dott
LOCAZIONI TRANSITORIE
AD USO DIVERSO DALL’ABITATIVO
di Antonio Nucera
La legge n. 392/’78 disciplina i rapporti di locazione (e
sublocazione) di immobili adibiti ad uso diverso da quello
di abitazione prevedendo, in particolare, una durata mi-
nima inderogabile del primo periodo contrattuale di 6 o 9
anni, a seconda dell’attività che si svolge in tali immobili.
La previsione circa la durata contrattuale è contenuta
nell’art. 27, il quale tuttavia, al quinto comma, prevede
un’eccezione alla regola generale da tenere in debita con-
siderazione. Si tratta della possibilità che il contratto di
locazione sia stipulato “per un periodo più breve qualora
l’attività esercitata o da esercitare nell’immobile abbia,
per sua natura, carattere transitorio”.
La ratio che ha portato il legislatore a prevedere
una n orma del genere è chiara: consenti re la s tipula di
locazioni “momentanee” (così C. SFORZA FOGLIANI e
S. MAGLIA, Il nuovissimo codice delle locazioni, ed. La
Tribuna, 2012, 201), di modo che, allorché nell’immobile
di interesse si svolga un’attività d i carattere tran sitorio,
le parti possano regolare il loro rapporto contrattuale in
relazione alla durata di tale attivit à, senza essere tenute
a rispettare (ciò che sarebbe assurdo) il per iodo minimo
di legge.
Meno chiaro è, invece, cosa il legislatore abbia voluto
intendere con l’espressione “carattere transitorio”. Sul
punto, tra i giudici sono andati formandosi due diversi
orientamenti.
A giudizio di parte della giurisprudenza, la transitorie-
tà della locazione deve trovare riferimento “nella natura
dell’attività professionale o commerciale” (cfr. Cass. 11
agosto 1987, n. 6896, e nello stesso senso, più recentemen-
te, Trib. Chieti 23 gennaio 2006, n. 25).
Secondo altra parte della giurisprudenza, invece, “la
transitorietà va individuata non tanto nel tipo di attività”,
bensì “tenendo conto del particolare modo in cui si atteggia
in concreto, come desumibile dalla volontà delle parti” (cfr.
Cass. sent. 20 agosto 1990). In particolare, per tale indiriz-
zo interpretativo, l’assunto contrario poggerebbe “sull’equi-
voco” che nell’ambito delle attività contemplate nel citato
art. 27 ne esisterebbero “alcune ontologicamente transito-
rie, laddove, a ben rif‌lettere, dette attività (commerciali,
industriali, artigianali, turistiche e professionali) possono
essere, in sé, tanto di natura transitoria che di natura non
transitoria”. A supporto di tale argomentazione si citano gli
esempi di locazioni stipulate per la vendita di prodotti in
occasione di eventi specif‌ici (f‌iere, esposizioni ecc.) o con
riguardo a complessi di beni determinati (un fallimento,
un’asta pubblica ecc.): casi in cui la natura transitoria del-
l’attività in vista della quale è stata stipulata la locazione
emerge - si sottolinea - “non dal tipo di attività in sé, che è
sempre di carattere commerciale, ma delle particolari ca-
ratteristiche del prodotto in relazione a determinate circo-
stanze temporali”. Elementi, tutti questi, desumibili dalla
volontà delle parti, consacrata nell’accordo contrattuale
ed evidenziata dal “comportamento complessivo” degli
interessi (cfr., ancora, la citata sent. n. 8489/’90).
È evidente allora, da quanto precede, l’importanza
che la transitorietà venga espressamente enunciata in
contratto, con specif‌ico riferimento alle ragioni che la
determinano, di modo da consentirne, eventualmente, la
verif‌ica in sede giudiziale (cfr., in tal senso, Cass. sent. n.
3663 del 18 aprile 1996).
Chiarito anche questo aspetto, resta solo da sottoli-
neare, in argomento, che per le locazioni in parola non
è prevista, a favore del conduttore, l’indennità per la
perdita dell’avviamento. Coerentemente con la natura di
tali locazioni, infatti, l’art. 35 della citata legge n. 392/’78
esclude espressamente che scatti detta indennità allorché
vengano a cessare contratti relativi ad immobili destinati
“ad attività di carattere transitorio”.
3/2014 Arch. loc. e cond.

Per continuare a leggere

RICHIEDI UNA PROVA

VLEX uses login cookies to provide you with a better browsing experience. If you click on 'Accept' or continue browsing this site we consider that you accept our cookie policy. ACCEPT