I Contratti transitori: Ammissibilitá della tacita rinnovazione

• Autore: Antonio Mazzeo
• Pagine: 11-14

Intervento svolto al XVII Convegno Coordinamento legali Confedilizia tenutosi a Piacenza l'8 settembre 2007.

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@1. Premessa sul regime giuridico delle locazioni transitorie

- Le locazioni transitorie erano regolate, nella disciplina previgente, dagli artt. 1, secondo comma, e 26, lettera a), della L. 27 luglio 1978, n. 392, che sottraevano alla disciplina imperativa della legge stessa tale tipologia di locazioni, con la sola eccezione di quelle stipulate per soddisfare esigenze, pur temporanee, di studio o di lavoro, alle quali non era applicabile soltanto il precetto della durata minima legale.

Tali locazioni erano, pertanto, regolate, in via generale, dalla normativa codicistica.

La legge di riforma delle locazioni abitative (L. 9 dicembre 1998, n. 431), in virtù di «un processo di oggettivazione» ¹ e di una maggiore tutela riservata alle esigenze di natura transitoria di entrambi i contraenti, ha creato una nuova tipologia locatizia (quella delle locazioni di natura transitoria ed, altresì, la categoria affine delle locazioni destinate a soddisfare le esigenze abitative di studenti universitari), adottando una regolamentazione generale ed unitaria, al pari di quella dettata per le locazioni abitative non transitorie.

Una siffatta regolamentazione è stata demandata dall'articolo 5 della legge di riforma a un decreto suppletivo del Ministro dei lavori pubblici (ora delle infrastrutture e dei trasporti) - poi emesso in data 5 marzo 1999, cui ha fatto seguito quello del 30 dicembre 2002, finalizzato a dettare i criteri generali per le locazioni convenzionate - che può definire le condizioni e le modalità per la stipula dei contratti di locazione di natura transitoria anche di durata inferiore ai limiti previsti dalla novella del 1998 per soddisfare particolari esigenze delle parti, oltre a definire i relativi tipi di contratto (articolo 4 bis) ².

In sostanza, le locazioni transitorie sono ora sottratte all'autonomia delle parti, che, nella materia, potranno solo fare riferimento ai criteri generali e ai tipi di contratto approvati in sede di convenzione nazionale o, altrimenti, con decreto ministeriale sostitutivo ovvero - per le esigenze degli studenti universitari - anche agli specifici (eventuali) accordi tra associazioni della proprietà e sindacati inquilini promossi dai comuni sede di università o di corsi universitari distaccati ai fini della definizione dei canoni di locazione ³.

In definitiva, con l'entrata in vigore della L. 431/ 1998, il quadro normativo delle locazioni abitative è mutato ed accanto alle locazioni abitative ordinarie soggette alla disciplina della nuova legge - che offre alle parti la possibilità di scegliere tra contrattazione libera e contrattazione convenzionata - è stata individuata la (autonoma) categoria delle locazioni stipulate per esigenze di natura transitoria, anch'esse soggette alle disposizioni della legge di cui sopra, la quale consente di pattuire una durata del rapporto più breve di quella ordinaria soltanto nell'ipotesi di adesione ai criteri stabiliti in sede di contrattazione «collettiva».

In tal caso, potranno avere rilevanza non soltanto le caratteristiche transitorie delle esigenze del conduttore (come è stato nella vigenza dell'art. 26, lettera a, della L. 392/1978), ma anche specifiche esigenze del locatore (posto che l'art. 5 della L. 431/ 1998 parla di «particolari esigenze delle parti»).

In presenza della nuova disciplina delineata dalla novella del 1998, si controverte, in dottrina, sull'ammissibilità della stipula di locazioni transitorie al di fuori del paradigma contenuto nei tipi di contratto di cui alla contrattazione concertata e, cioè, se sia ipotizzabile la conclusione di locazioni per esigenze transitorie (con durata inferiore a quella prevista per le locazioni destinate a soddisfare esigenze primarie del conduttore) senza osservare il disposto dell'art. 5 della L. 431/1998.

Una tale possibilità sembrerebbe in linea con la disposizione dell'art. 8, terzo comma, della suddetta legge, che, nell'escludere l'applicazione delle agevolazioni fiscali alle locazioni transitorie non rientranti nello schema delineato dall'articolo 5, primo comma, della novella, parrebbe legittimare la tesi dell'esistenza di un più ampio genere di locazioni volte a soddisfare esigenze abitative di natura temporanea rispetto alla specie - fiscalmente privilegiata - delle locazioni transitorie conformi ai tipi di contratto introdotti dalla negoziazione concertata ⁴.

Siffatta tesi non è, peraltro, condivisibile (pur in presenza di un forte argomento di carattere testuale desumibile dal dettato normativo), non potendosi ritenere che il legislatore del 1998, con la previsione di cui all'articolo 8, abbia voluto contraddittoriamente predisporre un congegno fortemente rigido, quale è quello attraverso cui si perviene alla stipulazione di contratti di locazione transitoria passando per le maglie dei modelli negoziali allegati alla contrattazione collettiva, per poi consentire alle parti di concludere liberamente i medesimi contratti al di fuori di ogni vincolo legale (con l'unica conseguenza della perdita dei benefici fiscali) ⁵.

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@2. Durata e rinnovazione tacita delle locazioni transitorie

- La durata delle locazioni di natura transitoria, in conformità alla previsione dell'art. 5 della novella, è stata stabilita in misura non inferiore ad un mese e non superiore a diciotto mesi dall'art. 2 del D.M. 5 marzo 1999, confermato dall'art. 2 del D.M. 30 dicembre 2002.

Per quanto riguarda la sorte dei contratti di locazione transitoria stipulati, ai sensi dell'art. 26 della L. 392/1978, prima dell'entrata in vigore della novella del 1998, essi sono rimasti assoggettati ad ogni effetto alle disposizioni previgenti, ai sensi dell'art. 14, quinto comma, della L. 431/1998 (al quale va attribuita portata generale, riferibile anche alle locazioni di natura transitoria), sino alla loro definitiva scadenza ⁶.

Venendo, quindi, all'esame del tema centrale oggetto del presente studio, va sottolineato come né la legge di riforma delle locazioni abitative né le disposizioni contenute nei decreti ministeriali ed allegati tipi di contratto prevedano un meccanismo di rinnovazione automatica, in difetto di disdetta, dei contratti transitori, non essendo sicuramente operante, per siffatti contratti, lo specifico meccanismo di tacita riconduzione predisposto dall'art. 2 della novella con esclusivo riferimento ai contratti conclusi per soddisfare esigenze abitative di natura primaria (liberi e agevolati).

Va, peraltro, ritenuto che in subiecta materia trovi applicazione l'istituto della rinnovazione tacita del contratto di locazione di cui all'art. 1597 c.c.

Nel vigore della L. 392/1978, ad una tale conclusione si è pervenuti sulla base delle seguenti considerazioni:

1) le esigenze abitative di natura transitoria non sono contrassegnate dal mero dato obiettivo di essere destinate ad esaurirsi in un breve periodo, soltanto essendo connotate da una caratteristica negativa, consistente nella loro intrinseca non meritevolezza di tutela, per essere diverse dall'esigenza abitativa primaria, in quanto meramente sussidiarie o voluttuarie (come quelle che ispirano soggiorni per villeggiatura o turismo, ovvero utilizzazioni saltuarie);

2) peraltro, un'esigenza meramente sussidiaria o voluttuaria ben può presentare un certo carattere di continuità nel tempo, ed essere quindi soddisfatta mediante la protratta disponibilità di un alloggio;

3) ne consegue che non è incompatibile con la qualificazione di una locazione come «transitoria» la tacita rinnovazione del contratto ai sensi dell'art. 1597 c.c., qualora non risulti la volontà di novare il...