L’adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore con conseguente riparto degli oneri di riscaldamento in base al consumo effettivamente registrato: quali maggioranze

• Autore: Pier Paolo Capponi
• Pagine: 122-129

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L’art. 26, comma 5, della L. 10/91 (“Norme per l’attuazione del Piano energetico nazionale in materia di uso razionale dell’energia, di risparmio energetico e di sviluppo delle fonti rinnovabili di energia”) dispone che: “Per le innovazioni relative all’adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore e per il conseguente riparto degli oneri di riscaldamento in base al consumo effettivamente registrato, l’assemblea di condominio decide a maggioranza, in deroga agli artt. 1120 c.c. e 1136 c.c.”

La prassi ha dimostrato come in sede di assemblea condominiale l’amministratore ed i condòmini, al momento di decidere sulla validità o meno della delibera relativa all’approvazione degli interventi di cui sopra, si sono inevitabilmente trovati di fronte a gravi dubbi interpretativi riguardanti quale sia la “maggioranza” cui la legge si riferisce.

E cioè, se debba intendersi quella, numerica, dei condòmini presenti in assemblea? Quella, sempre numerica, di coloro che fanno parte del condominio? Quella, millesimale, dei presenti in assemblea? Quella, sempre millesimale, relativa all’intero condominio? Quella numerica e millesimale insieme, dei presenti in assemblea o dell’intero condominio? E così via.

Dubbi di non poco conto, visto che la relativa decisione potrebbe portare con sé conseguenze all’evidenza rilevanti: quale quella del diverso utilizzo dell’impianto centralizzato (che diventerebbe per certi versi assimilabile a quello di tanti impianti autonomi) e della conseguente modifica del criterio di ripartizione delle spese di riscaldamento.

Non sembra inutile tracciare una breve panoramica della legislazione in materia di adozione dei sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore.

Il sesto comma dell’art. 26 della precitata L. 10/91 dispone che: “Gli impianti di riscaldamento al servizio di edifici di nuova costruzione, la cui concessione edilizia sia rilasciata dopo l’entrata in vigore della presente legge” (n.d.r. 18 luglio 1991)” devono essere progettati e realizzati in modo tale da consentire l’adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore per ogni singola unità immobiliare”.

Il primo comma dell’art. 7, del D.P.R. n. 412/1993 (“Regolamento recante norme per la progettazione, l’installazione, l’esercizio e la manutenzione degli impianti termici degli edifici ai fini del contenimento dei consumi di energia, in attuazione dell’art. 4, comma 4, della L. 9 gennaio 1991, n. 10”) prevede che “Fermo restando che gli edifici la cui concessione edilizia sia stata rilasciata antecedentemente all’entrata in vigore del presente decreto devono disporre dei sistemi di regolazione e controllo previsti dalle precedenti normative, le disposizioni contenute nel presente articolo si applicano agli impianti termici di nuova installazione e nei casi di ristrutturazione degli impianti termici.”

I successivi commi dello stesso art. 7 impongono per gli impianti centralizzati adibiti al riscaldamento ambientale per una pluralità di utenze, qualora la potenza nominale dell’impianto sia uguale o superiore a 35 kw, l’adozione di un gruppo termoregolatore.

Il terzo comma, in particolare, stabilisce che “Ai sensi dell’art. 26 della L. 9 gennaio 1991, n. 10, gli impianti di riscaldamento al servizio di edifici di nuova costruzione, la cui concessione edilizia sia stata rilasciata dopo il 18 luglio 1991, data di entrata in vigore di detto art. 26, devono essere progettati e realizzati in modo tale da consentire l’adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore per ogni singola unità immobiliare. Ai sensi del comma 3 dell’art. 26 della legge 9 gennaio 1991, n. 10, gli impianti termici al servizio di edifici di nuova costruzione, la cui concessione edilizia sia stata rilasciata dopo il 30 giugno 2000, devono essere dotati di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del consumo energetico per ogni singola unità immobiliare.”. (L’ultimo periodo di questo comma è stato aggiunto dall’art. 5 del D.P.R. 21 dicembre 1999, n. 551: “Regolamento recante modifiche al decreto del Presidente della Repubblica 26 agosto 1993, n. 412, in materia di progettazione, installazione, esercizio e manutenzione degli impianti termici degli edifici, ai fini del contenimento dei consumi di energia”).

Di recente, il sesto comma dell’art. 4 del D.P.R. n. 59/2009 (“Regolamento di attuazione dell’articolo 4, comma 1, lettere a) e b), del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, concernente attuazione della direttiva 2002/91/CE sul rendimento energetico in edilizia”, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 132 del 10 giugno 2009 ed in vigore dal 25 giugno 2009) fa presente che “Per tutte le categorie di edifici, così come classificati in base alla destinazione d’uso all’art. 3 del D.P.R. 412/93, nel caso di mera sostituzione di generatori di calore, prevista all’articolo 3, comma 2, lettera c), numero 3, del decreto legislativo, si intendono rispettate tutte le disposizioni vigenti in tema di uso razionale dell’energia, incluse quelle di cui al comma 5, qualora coesistano le seguenti condizioni:.. omissis…e) nel caso di installazione di generatori diPage 123 calore a servizio di più unità immobiliari, si sia verificata la corretta equilibratura del sistema di distribuzione, al fine di consentire contemporaneamente, in ogni unità immobiliare, il rispetto dei limiti minimi di comfort e dei limiti massimi di temperatura interna; eventuali squilibri devono essere corretti in occasione della sostituzione del generatore, eventualmente installando un sistema di contabilizzazione del calore che permetta la ripartizione dei consumi per singola unità immobiliare”.

Il decimo comma dello stesso art. 4 del D.P.R. n. 59/2009 ha invece stabilito che “In tutti gli edifici esistenti con un numero di unità abitative superiore a 4, appartenenti alle categorie E1 ed E2, così come classificati in base alla destinazione d’uso all’articolo 3, del decreto del Presidente della Repubblica 26 agosto 1993, n. 412 (n.d.r.: edifici adibiti a residenza e assimilabili ed edifici adibiti a uffici e assimilabili), in caso di ristrutturazione dell’impianto termico o di installazione dell’impianto termico devono essere realizzati gli interventi necessari per permettere, ove tecnicamente possibile, la contabilizzazione e la termoregolazione del calore per singola unità abitativa. Gli eventuali impedimenti di natura tecnica alla realizzazione dei predetti interventi, ovvero l’adozione di altre soluzioni impiantistiche equivalenti, devono essere evidenziati nella relazione tecnica di cui al comma 25”. (n.d.r.: la relazione tecnica del progettista attestante la rispondenza alle prescrizioni per il contenimento del consumo di energia degli edifici e relativi impianti).

Un groviglio di norme, quindi, sostanzialmente analoghe, ripetute e sovrapposte negli anni, con magari anche una sola parola diversa in una o nell’altra di esse, tale da provocare inevitabili dubbi interpretativi ed a fornire, perciò, a chi voglia pervenire ad un certo risultato, cavilli e scappatoie.

Si pensi, a mero titolo di esempio, con riferimento agli edifici di nuova costruzione, al fatto che per alcune norme essi devono essere dotati di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del consumo energetico per ogni singola unità immobiliare (3° comma dell’art. 7 del d.p.r. 412/93) mentre per altre essi devono essere progettati e realizzati in modo tale da consentire l’adozione (n.d.r.: non, quindi, perciò, essere necessariamente dotati) degli stessi sistemi (sesto comma dell’art. 26 della L. 10/91).

Si pensi al sottile distinguo tra “installazione dell’impianto termico”, “ristrutturazione dell’impianto termico” e “sostituzione del generatore di calore dell’impianto termico”, ed alle diverse discipline che sono sottese a ciascun tipo di intervento.

A mio parere, tentando una sintesi, la situazione normativa dovrebbe essere la seguente.

Edifici di nuova costruzione

1. Per quelli la cui concessione edilizia sia stata rilasciata prima del 18 luglio 1991, nessun obbligo.

2. Per quelli la cui concessione edilizia sia stata rilasciata dopo il 18 luglio 1991 e prima del 30/6/2000, obbligo di progettazione e realizzazione in modo tale da consentire l’adozione dei sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore per ogni unità immobiliare.

3. Per quelli la cui concessione edilizia sia stata rilasciata dopo il 30 giugno 2000, obbligo di dotazione dei sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore per ogni unità immobiliare.

   Edifici esistenti

1. Con un numero di unità abitative inferiore a 4, nessun obbligo, anche nel caso di ristrutturazione dell’impianto termico o di installazione dell’impianto termico.

2. Con un numero di unità abitative superiore a 4, nel caso di ristrutturazione dell’impianto termico o di installazione dell’impianto termico, obbligo di realizzare gli interventi necessari per permettere, ove tecnicamente possibile, la contabilizzazione e la termoregolazione del calore per singola unità abitativa. Gli eventuali impedimenti di natura tecnica alla realizzazione dei predetti interventi, ovvero l’adozione di altre soluzioni impiantistiche equivalenti, devono essere evidenziati nella relazione tecnica prevista dal’art. 25 del D.P.R. n. 59/2009, e cioè quella attestante la rispondenza alle prescrizioni per il contenimento del consumo di energia degli edifici e relativi impianti.

3. A prescindere dal numero di unità abitative, quando si debba sostituire il generatore di calore e si possano verificare squilibri nel sistema di distribuzione tali da non consentire in ogni unità immobiliare il rispetto dei limiti minimi di...