Assemblea del supercondominio e inderogabilità delle sue attribuzioni essenziali

• Autore: Vittorio Santarsiere
• Pagine: 215-217

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@1. Nozione

La fattispecie al giudizio del Tribunale di Milano concerne prevalentemente alcune attribuzioni essenziali dell'assemblea dei condomini ex art. 1135 c.c., devolute, invece, per clausola di regolamento, al consiglio dei capi fabbricato di supercondominio: la nomina dell'amministratore, l'approvazione del rendiconto, le deliberazioni sulle spese. Dal testo della sentenza non è dato sapere perché si fosse determinato tale assetto, ma può ritenersi, con approssimazione, che vi abbia portato l'intento di snellire le procedure di gestione condominiale, supportato dall'erronea convinzione che le norme dell'art. 1135 c.c. siano derogabili. In realtà, le peculiari materie spettano all'assemblea, che forma il collegio dei condomini e, ove del caso, dei conduttori. Si agevola, così, l'imparzialità nelle scelte collettive più importanti della compagine, mentre, viceversa, il trasferimento delle attribuzioni ad organo ristretto potrebbe favorire interessi di parte.

L'impugnazione della delibera dell'assemlea del supercondominio è stata presentata con ricorso a norma dell'art. 1137 c.c. e si legge in una sentenza di legittimità che tale forma di opposizione venne stabilita considerando l'esigenza di una sollecita risoluzione delle questioni, che possono intralciare o paralizzare la gestione del condominio ¹.

La genesi del supercondominio si riscontra nell'esistenza di vari fabbricati costituiti originariamente in condomini diversi, ma ricompresi nella più vasta organizzazione condominiale, data da servizi ed impianti di uso comune, collegati in relazione di accessorietà con i piani e porzioni di piani ubicati negli edifici stessi. Si osserva in una risalente sentenza che per parti comuni possono intendersi non solo quelle la cui comproprietà spetta a tutti i condomini, ma anche quelle che, pur appartenendo esclusivamente ad uno o ad alcuni condomini sono, tuttavia, poste al servizio di tutti e, come tali, sono amministrate dall'amministratore del condominio ². La casistica inserisce tra i beni in relazione di accessorio a principale il viale di ingresso comune a più fabbricati, il posto del portiere ed il suo servizio, gli impianti di illuminazione, le strutture per esercitazioni sportive dei condomini.

È stato rilevato in dottrina che il supercondominio indica un complesso rapporto giuridico derivante dall'assoggettamento di beni strumentali all'utilità comune di più fabbricati ³.

@2. Norme di legge

Dice la riportata sentenza che, nella fattispecie, non è contestato trattarsi di un supercondominio, cui si applica la disciplina del condominio. E l'estensione della disciplina condominiale alle infrastrutture dei complessi edilizi urbani, giuridicamente fondata, offre ai proprietari benefici più consistenti di quanto si potrebbe qualora si riportassero sotto la disciplina della semplice comunione. Ora, i rapporti tra diversi soggetti componenti un supercondominio sono disciplinati dalle norme di legge dettate per il condominio, qualora i beni e servizi comuni a più edifici si trovino in correlazione di necessità ed accessorietà. Diversamente, quando si avesero beni comuni non indispensabili all'esistenza degli edifici (attrezzature di svago, esercizi sportivi) si applicherebbero le norme della comunione.

Qualora un edificio o un gruppo di edifici, appartenenti per piani o per porzioni di piano a proprietari diversi...