Il «supercondominio»: problemi e prospettive

• Autore: Marilisa D'Amico
• Pagine: 221-222

Page 221

@1. Che cos'è il c.d. «supercondominio»

La figura del c.d. «supercondominio» esiste da molti anni, ma irrisolti sembrano ancora i principali problemi che essa pone. Su un solo dato pare esserci concordanza in dottrina e in giurisprudenza: quello dell'esistenza del fenomeno e della sua definizione.

Il «supercondominio» è costituito infatti da singoli condomini, nei quali «talune cose, impianti e servizi comuni (viale d'ingresso, impianto centrale per il riscaldamento, parcheggio, locali per la portineria o per l'alloggio del portiere, ecc.) contestualmente sono legati, attraverso la relazione di accessorio a principale, con più edifici, appartengono ai proprietari delle unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati (...)» (cfr. Cass., sez. III, 8 agosto 1996, n. 7286, Restuccia e altri c. Codella e altri, in Arch. loc. 1996, p. 888; in dottrina, v. U. VINCENTI, Comunione residenziale, Padova 1995, p. 13 ss.).

Spesso i singoli condomini stabiliscono un regolamento del «supercondominio» distinto da quelli dei singoli condomini, nel quale identificano i beni e i servizi comuni e stabiliscono regole per la formazione dell'assemblea, la nomina dell'amministratore del «supercondominio», ecc.

Nella maggior parte di tali regolamenti supercondominiali si stabilisce che l'assemblea del supercondominio sia composta dagli amministratori, i quali rappresentano i singoli condomini, agendo in conformità alle direttive espresse dal singolo condominio.

Il problema centrale è costituito, dunque, dalla natura di tale regolamento supercondominiale e dalla validità del rapporto fra i singoli condomini, gli amministratori che li rappresentano e l'assemblea del supercondominio (per una attenta ricostruzione dei problemi, alla luce delle differenti posizioni giurisprudenziali, si veda soprattutto SFORZA FOGLIANI-MAGLIA, Codice del condominio, 1999, p. 1145 ss.).

@2. La presunta lacuna normativa

È concorde, in dottrina e in giurisprudenza, l'opinione secondo la quale i problemi del supercondominio nascono dal fatto che saremmo di fronte ad una lacuna normativa. Nel codice civile, infatti, le norme condominiali erano state formulate sulla figura del condominio unico e la loro applicazione all'unione di più condomini provoca, come vedremo numerosi problemi.

D'altronde, anche l'applicazione delle norme sul condominio non è esente da molte perplessità: numerosi sono gli inconvenienti che deriverebbero da norme specifiche, come quelle relative alla validità dell'assemblea, al computo delle maggioranze e ai mezzi di impugnazione, applicate al...