Supercondominio

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Rassegna
di giurisprudenza
supercondominio
SOMMARIO
a. Amministratore. b. Assemblea. c. Costituzione. d. Parti
comuni. e. Servizi comuni.
a. Amministratore
Qualora un complesso residenziale, composto da più palazzine,
ciascuna con un proprio distinto condominio e propri organi rap-
presentativi, abbia spazi e manufatti in godimento comune, questi
debbono ritenersi soggetti al regime della comunione in genere,
non a quello del condominio degli edif‌ici, difettandone i relativi
presupposti. Pertanto, la nomina di un amministratore dei beni
comuni, anche al f‌ine della sua legittimazione ad agire per la tutela
dei medesimi, non può discendere da deliberazione resa a norma
dell’art. 1136 cod. civ., ma postula una manifestazione di volontà di
tutti i partecipanti, ovvero le diverse procedure all’uopo contem-
plate dal regolamento contrattuale della comunione. * Cass. civ.,
sez. II, 20 giugno 1989, n. 2923, Bernabei c. Cond. Via Scadu.
Nell’ipotesi del supercondominio, la legittimazione degli
amministratori di ciascun condominio per gli atti conservativi,
riconosciuta dagli artt. 1130 e 1131 c.c., si rif‌lette, sul piano
processuale, nella facoltà di richiedere le necessarie misure
cautelari soltanto per i beni comuni all’edif‌icio rispettivamente
amministrato, non anche per quelli facenti parte del supercon-
dominio, che, quale accorpamento di due o più singoli condomi-
nii per la gestione di beni comuni, deve essere gestito attraverso
le decisioni dei propri organi, e, cioè, l’assemblea composta dai
proprietari degli appartamenti che concorrono a formarlo e
l’amministratore del supercondominio. * Cass. civ., sez. II, 26
agosto 2013, n. 19558, Abruzzo c. Condominio Via Soldani 34 ed
altri, in questa Rivista n. 1/2014. [RV627536]
b. Assemblea
Ai f‌ini della costituzione di un supercondominio, non è neces-
saria né la manifestazione di volontà dell’originario costruttore,
né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun
condominio, venendo il medesimo in essere “ipso iure et facto”,
se il titolo o il regolamento condominiale non dispongono al-
trimenti. Si tratta di una fattispecie legale, in cui una pluralità di
edif‌ici, costituiti o meno in distinti condomini, sono ricompresi
in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro
dall’esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni (quali il
viale di accesso, le zone verdi, l’impianto di illuminazione, la
guardiola del portiere, il servizio di portierato, ecc.) in rapporto
di accessorietà con i fabbricati, cui si applicano in pieno le nor-
me sul condominio, anziché quelle sulla comunione. * Cass. civ.,
sez. II, 14 novembre 2012, n. 19939, Bassani ed altro c. Condomi-
nio Barbarino, Milano. [RV624475]
È nulla, per contrarietà a norme imperative, la clausola del rego-
lamento contrattuale di condominio prevedente che l’assemblea
di un c.d. supercondominio sia composta dagli amministratori dei
singoli condomini o da singoli condomini delegati a partecipare
in rappresentanza di ciascun condominio, anziché da tutti i com-
proprietari degli edif‌ici che lo compongono, atteso che le norme
concernenti la composizione e il funzionamento dell’assemblea
non sono derogabili dal regolamento di condominio. * Cass. civ.,
sez. II, 6 dicembre 2001, n. 15476, Cons. Cond. Via Monte Cervialto
125 Roma c. De Tuddo, in questa Rivista 2002, 219. [RV550934]
c. Costituzione
Ai f‌ini della costituzione di un supercondominio, non è neces-
saria né la manifestazione di volontà dell’originario costruttore
né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun
condominio, essendo suff‌iciente che i singoli edif‌ici, abbiano,
materialmente, in comune alcuni impianti o servizi, ricompresi
nell’ambito di applicazione dell’art. 1117 c.c., (quali, ad esempio,
il viale d’ingresso, l’impianto centrale per il riscaldamento, i lo-
cali per la portineria, l’alloggio del portiere), in quanto collegati
da un vincolo di accessorietà necessaria a ciascuno degli stabili,
spettando, di conseguenza, a ciascuno dei condomini dei singoli
fabbricati la titolarità pro quota su tali parti comuni e l’obbligo
di corrispondere gli oneri condominiali relativi alla loro manu-
tenzione. * Cass. civ., sez. II, 31 gennaio 2008, n. 2305, Collina c.
Supercondominio Complesso Residenziale. [RV601809]
Ai f‌ini della costituzione di un supercondominio, non è neces-
saria né la manifestazione di volontà dell’originario costruttore,
né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun
condominio, venendo il medesimo in essere “ipso iure et facto”,
se il titolo o il regolamento condominiale non dispongono al-
trimenti. Si tratta di una fattispecie legale, in cui una pluralità di
edif‌ici, costituiti o meno in distinti condomini, sono ricompresi
in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro
dall’esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni (quali il
viale di accesso, le zone verdi, l’impianto di illuminazione, la
guardiola del portiere, il servizio di portierato, ecc.) in rapporto
di accessorietà con i fabbricati, cui si applicano in pieno le nor-
me sul condominio, anziché quelle sulla comunione. * Cass. civ.,
sez. II, 14 novembre 2012, n. 19939, Bassani ed altro c. Condomi-
nio Barbarino, Milano, in questa Rivista 2/13. [RV624475]
Al pari del condominio negli edif‌ici, regolato dagli artt. 1117
e segg. c.c., anche il c.d. supercondominio, viene in essere “ipso
iure et facto”, se il titolo non dispone altrimenti, senza bisogno
d’apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni e tanto
meno d’approvazioni assembleari, sol che singoli edif‌ici, costituiti
in altrettanti condomini, abbiano in comune talune cose, impianti
e servizi legati, attraverso la relazione di accessorio e principale,
con gli edif‌ici medesimi e per ciò appartenenti, “pro quota”, ai
proprietari delle singole unità immobiliari comprese nei diversi
fabbricati. * Cass. civ., sez. II, 17 agosto 2011, n. 17332, Collina c.
Complesso Residenziale Le Laite Calmasino ed altri. [RV619034]
Il regolamento di un supercondominio, predisposto dall’origi-
nario unico proprietario del complesso di edif‌ici, accettato dagli
acquirenti nei singoli atti di acquisto e trascritto nei registri im-
mobiliari, in virtù del suo carattere convenzionale, vincola tutti i
successivi acquirenti senza limiti di tempo, non solo relativamen-
te alle clausole che disciplinano l’uso ed il godimento dei servizi
e delle parti comuni, ma anche per quelle che restringono i poteri
e le facoltà sulle loro proprietà esclusive, venendo a costituire su
queste ultime una servitù reciproca. * Cass. civ., sez. II, 13 giugno
2013, n. 14898, Tecnoplan Srl c. Cocivera ed altri. [RV626818]
Arch. loc. e cond. 1/2015

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