Supercondominio
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Rassegna
di giurisprudenza
supercondominio
SOMMARIO
a. Amministratore. b. Assemblea. c. Costituzione. d. Parti
comuni. e. Servizi comuni.
a. Amministratore
■ Qualora un complesso residenziale, composto da più palazzine,
ciascuna con un proprio distinto condominio e propri organi rap-
presentativi, abbia spazi e manufatti in godimento comune, questi
debbono ritenersi soggetti al regime della comunione in genere,
non a quello del condominio degli edifici, difettandone i relativi
presupposti. Pertanto, la nomina di un amministratore dei beni
comuni, anche al fine della sua legittimazione ad agire per la tutela
dei medesimi, non può discendere da deliberazione resa a norma
dell’art. 1136 cod. civ., ma postula una manifestazione di volontà di
tutti i partecipanti, ovvero le diverse procedure all’uopo contem-
plate dal regolamento contrattuale della comunione. * Cass. civ.,
sez. II, 20 giugno 1989, n. 2923, Bernabei c. Cond. Via Scadu.
■ Nell’ipotesi del supercondominio, la legittimazione degli
amministratori di ciascun condominio per gli atti conservativi,
riconosciuta dagli artt. 1130 e 1131 c.c., si riflette, sul piano
processuale, nella facoltà di richiedere le necessarie misure
cautelari soltanto per i beni comuni all’edificio rispettivamente
amministrato, non anche per quelli facenti parte del supercon-
dominio, che, quale accorpamento di due o più singoli condomi-
nii per la gestione di beni comuni, deve essere gestito attraverso
le decisioni dei propri organi, e, cioè, l’assemblea composta dai
proprietari degli appartamenti che concorrono a formarlo e
l’amministratore del supercondominio. * Cass. civ., sez. II, 26
agosto 2013, n. 19558, Abruzzo c. Condominio Via Soldani 34 ed
altri, in questa Rivista n. 1/2014. [RV627536]
b. Assemblea
■ Ai fini della costituzione di un supercondominio, non è neces-
saria né la manifestazione di volontà dell’originario costruttore,
né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun
condominio, venendo il medesimo in essere “ipso iure et facto”,
se il titolo o il regolamento condominiale non dispongono al-
trimenti. Si tratta di una fattispecie legale, in cui una pluralità di
edifici, costituiti o meno in distinti condomini, sono ricompresi
in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro
dall’esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni (quali il
viale di accesso, le zone verdi, l’impianto di illuminazione, la
guardiola del portiere, il servizio di portierato, ecc.) in rapporto
di accessorietà con i fabbricati, cui si applicano in pieno le nor-
me sul condominio, anziché quelle sulla comunione. * Cass. civ.,
sez. II, 14 novembre 2012, n. 19939, Bassani ed altro c. Condomi-
nio Barbarino, Milano. [RV624475]
■ È nulla, per contrarietà a norme imperative, la clausola del rego-
lamento contrattuale di condominio prevedente che l’assemblea
di un c.d. supercondominio sia composta dagli amministratori dei
singoli condomini o da singoli condomini delegati a partecipare
in rappresentanza di ciascun condominio, anziché da tutti i com-
proprietari degli edifici che lo compongono, atteso che le norme
concernenti la composizione e il funzionamento dell’assemblea
non sono derogabili dal regolamento di condominio. * Cass. civ.,
sez. II, 6 dicembre 2001, n. 15476, Cons. Cond. Via Monte Cervialto
125 Roma c. De Tuddo, in questa Rivista 2002, 219. [RV550934]
c. Costituzione
■ Ai fini della costituzione di un supercondominio, non è neces-
saria né la manifestazione di volontà dell’originario costruttore
né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun
condominio, essendo sufficiente che i singoli edifici, abbiano,
materialmente, in comune alcuni impianti o servizi, ricompresi
nell’ambito di applicazione dell’art. 1117 c.c., (quali, ad esempio,
il viale d’ingresso, l’impianto centrale per il riscaldamento, i lo-
cali per la portineria, l’alloggio del portiere), in quanto collegati
da un vincolo di accessorietà necessaria a ciascuno degli stabili,
spettando, di conseguenza, a ciascuno dei condomini dei singoli
fabbricati la titolarità pro quota su tali parti comuni e l’obbligo
di corrispondere gli oneri condominiali relativi alla loro manu-
tenzione. * Cass. civ., sez. II, 31 gennaio 2008, n. 2305, Collina c.
Supercondominio Complesso Residenziale. [RV601809]
■ Ai fini della costituzione di un supercondominio, non è neces-
saria né la manifestazione di volontà dell’originario costruttore,
né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun
condominio, venendo il medesimo in essere “ipso iure et facto”,
se il titolo o il regolamento condominiale non dispongono al-
trimenti. Si tratta di una fattispecie legale, in cui una pluralità di
edifici, costituiti o meno in distinti condomini, sono ricompresi
in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro
dall’esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni (quali il
viale di accesso, le zone verdi, l’impianto di illuminazione, la
guardiola del portiere, il servizio di portierato, ecc.) in rapporto
di accessorietà con i fabbricati, cui si applicano in pieno le nor-
me sul condominio, anziché quelle sulla comunione. * Cass. civ.,
sez. II, 14 novembre 2012, n. 19939, Bassani ed altro c. Condomi-
nio Barbarino, Milano, in questa Rivista 2/13. [RV624475]
■ Al pari del condominio negli edifici, regolato dagli artt. 1117
e segg. c.c., anche il c.d. supercondominio, viene in essere “ipso
iure et facto”, se il titolo non dispone altrimenti, senza bisogno
d’apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni e tanto
meno d’approvazioni assembleari, sol che singoli edifici, costituiti
in altrettanti condomini, abbiano in comune talune cose, impianti
e servizi legati, attraverso la relazione di accessorio e principale,
con gli edifici medesimi e per ciò appartenenti, “pro quota”, ai
proprietari delle singole unità immobiliari comprese nei diversi
fabbricati. * Cass. civ., sez. II, 17 agosto 2011, n. 17332, Collina c.
Complesso Residenziale Le Laite Calmasino ed altri. [RV619034]
■ Il regolamento di un supercondominio, predisposto dall’origi-
nario unico proprietario del complesso di edifici, accettato dagli
acquirenti nei singoli atti di acquisto e trascritto nei registri im-
mobiliari, in virtù del suo carattere convenzionale, vincola tutti i
successivi acquirenti senza limiti di tempo, non solo relativamen-
te alle clausole che disciplinano l’uso ed il godimento dei servizi
e delle parti comuni, ma anche per quelle che restringono i poteri
e le facoltà sulle loro proprietà esclusive, venendo a costituire su
queste ultime una servitù reciproca. * Cass. civ., sez. II, 13 giugno
2013, n. 14898, Tecnoplan Srl c. Cocivera ed altri. [RV626818]
Arch. loc. e cond. 1/2015
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