SUNIA-SICET-UNIAT-UI-CONIA (Milano). Piattaforma sindacale per la definizione dell'accordo locale (art. 2, terzo comma, della legge 9 dicembre 1998, n. 431)

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@Premessa

La legge n. 431/1998, per la sua applicazione, rimanda ad un ampio processo concertativo tra le parti sociali che comprende non solo la determinazione del canone e dei regolamenti contrattuali, ma, più, in generale, il sistema dell'affitto.

Devono, infatti, essere determinati in ambito locale i dispositivi per la «assistenza abitativa» e gli incentivi o disincentivi fiscali. Possono essere istituite dall'ente locale, in accordo con le associazioni della proprietà e degli inquilini, «agenzie per la casa», utilizzando in modo flessibile le modalità previste per la locazione, anche temporanea, di immobili al comune, ai sensi dell'art. 1, terzo comma, della L. n. 431/1998.

In senso generale, l'applicazione della legge di riforma pone il problema della ricerca di un difficile equilibrio, nel complesso del sistema abitativo locale, fra comparti d'offerta alternativi e concorrenti, la cui accessibilità, per larghi settori della domanda, appare da tempo assai compromessa.

Molti sono gli elementi di crisi e tensione che permangono, oggi, nel sistema abitativo milanese. La grande quantità dei provvedimenti di rilascio convalidati e in esecuzione, il profilo divergente fra livello dei prezzi e capacità di pagamento della domanda, la carente quantità d'offerta pubblica in locazione, l'allocazione in via principale dell'offerta privata di abitazioni su comparti del mercato immobiliare diversi da quello in affitto, hanno determinato e continuano a determinare un coacervo di condizioni di grave e strutturale difficoltà per le persone e per le stesse istituzioni preposte a garantire e contemperare i diritti e gli interessi dei cittadini e della collettività.

Per questo riteniamo necessario proporre al comune e alle associazioni della proprietà un'intesa di rilievo generale, che consenta certezza di regole per le parti e un qualche rimedio alle difficoltà per la domanda di accesso al sistema abitativo.

@1. Locazioni ai sensi dell'art. 2, terzo comma, legge n. 431/1998

@@1.1 Modalità per la determinazione del canone nei contratti di locazione di immobili situati nel territorio del Comune di Milano, in conformità ai criteri previsti all'art. 1 del D.M. 5 marzo 1999

Il sistema dei prezzi sul mercato dell'affitto e il sistema dei valori immobiliari per le nuove tariffe d'estimo che saranno definite con il rinnovamento del catasto, in corso di attuazione, potranno offrire, nel prossimo futuro, una base più solida per gli accordi locali della legge n. 431/998.

In attesa che questa riforma si compia, si dovrà inevitabilmente mettere capo ad un sistema dei prezzi di riferimento per i regimi di locazione.

Allo stato la nostra proposta è la seguente.

@@@A) Individuazione delle zone urbane cui riferire i canoni di locazione

Le zone urbane cui devono essere riferiti i canoni di locazione sono delimitate dalle microzone definite dal comune ai fini della revisione generale degli estimi (nell'ambito delle microzone, l'accordo locale, può eventualmente delimitare delle sub-zone omogenee in relazione ai valori di mercato, ai tipi edilizi e alle dotazioni infrastrutturali e di servizi).

@@@B) Modalità per la definizione dei «Valori di riferimento» minimo e massimo dei canoni di locazione

Nell'ambito di ogni microzona o, nel caso fossero delimitate, di ogni sub-zona, omogenea, dovrà essere definito il valore minimo e massimo del canone espresso in lire/mq annuo.

Il valore minimo e il valore massimo di riferimento in ciascuna microzona sono definiti rispettivamente come il prezzo locativo unitario per l'abitazione in condizioni peggiori o migliori in base all'applicazione dell'insieme dei criteri di valutazione indicati per la determinazione del canone contrattuale.

@@@C) Determinazione del «valore effettivo» del canone di locazione

Il canone di locazione per le abitazioni situate in ciascuna microzona verrà determinato in misura effettiva all'atto della stipula del contratto applicando al valore minimo, come sopra definito, quote addizionali della differenza fra lo stesso valore minimo e il valore massimo, in base alla valutazione delle seguenti caratteristiche:

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.	.	Quote su ?; valore min./max	Canone; max.
c.1 Tipologia	A/2, classi 5, 6, 7, 8	25%	25%
	A/2, classi 1, 2, 3, 4, e A/3, classi 6, 7, 8	15%	.
	A/3, classi 1, 2, 3, 4, 5	10%	.
	A/4	5%	.
	A/5 e A/6	0%	.
c.2 Stato di manutenzione e conservazione dell’edificio	Normale	10%	10%
	Mediocre	5%	.
	Scadente	0%	.
c.3 Stato di manutenzione e conservazione dell’abitazione	Normale	10%	10%
	Mediocre	5%	.
	Scadente	0%	.
c.4 Dotazioni tecniche (per queste caratteristiche le quote addizionali sono cumulabili)	Con impianto di riscaldamento autonomo	5%	5%
	Con impianto di condizionamento o climatizzazione	5%	5%
	Con impianto di ascensore	5%	5%
c.5 Pertinenze (per queste caratteristiche le quote addizionali sono cumulabili)	Con box	15%	15%
	Con posto auto in autorimessa d’uso condominiale	5%	.
	Con giardino (ad uso esclusivo)	7%	7%
c.6 Spazi comuni (per queste caratteristiche le quote addizionali sono cumulabili)	Impianti sportivi (piscina, campo da tennis, parco giochi)	.	.
	Giardino condominiale	3%	3%
c.7 Zona di particolare pregio/degrado	Di pregio	10%	10%
	Di degrado	-10%	.
.			100%

Alloggio ammobiliato - Il canone di locazione determinato con l'applicazione dei criteri di...