Legge n. 431/98 sulle locazioni abitative, alcuni specifici problemi

• Autore: Corrado Sforza Fogliani
• Pagine: 3-5

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@1. Il trust non libera dalla locazione, ma dalla prelazione sì

C'è, in Italia, una specie di «corsa al trust». Sebbene l'istituto non sia previsto dal nostro ordinamento giuridico, è infatti permesso costituire trusts anche nel nostro Paese, rifacendosi a normative straniere, in virtù della Convenzione dell'Aja del 1985 (resa esecutiva in Italia con una legge del 1989 ed entrata in vigore il 1° gennaio 1992).

Nel campo delle locazioni, ci si chiede allora se la costituzione di trusts immobiliari consenta, nei contratti di locazione abitativa cosiddetti liberi, di percorrere la via del diniego di rinnovazione dopo il primo quadriennio (o dopo il primo triennio, nei contratti agevolati). E, ancora, di negare la prelazione al conduttore-imprenditore di un immobile ad uso diverso.

Per risolvere questi problemi, bisogna prima di tutto chiarirsi bene le idee sul trust. Che nasce quando un soggetto (settlor) attribuisce ad un altro soggetto (trustee) la proprietà e quindi la legittimazione (legal title) a compiere determinati atti su beni o diritti (che costituiscono la trust property), nell'interesse di uno o più beneficiari.

Come si vede, si ha una vera e propria «segregazione» dei beni costituiti in trust, con trasferimento della proprietà: peraltro, non nell'ambito di un contratto oneroso (o commutativo). Le conclusioni - allora - sono conseguenti, e presto dette (per approfondimenti sul trust in sè, consultare il sito del Coordinamento trusts immobiliari Confedilizia: www.assotrusts.it).

Quanto al problema del diniego di rinnovazione, sarà sufficiente ricordare che - per il caso specifico - la possibilità è legata al fatto che il locatore «intenda vendere» l'immobile. E, come s'è visto, con la costituzione in trust si ha trasferimento di proprietà, ma non a titolo oneroso (perciò, non si è in presenza di una vendita).

Quindi, non è possibile - costituendo un immobile in trust - esercitare il diritto di diniego di rinnovazione.

A conclusione diametralmente opposta deve pervenirsi a riguardo del problema della prelazione del conduttore.

Perché questa scatti, deve aversi un trasferimento dell'immobile locato «a titolo oneroso». E la costituzione in trust, come visto, non ha questo requisito. Quindi, niente prelazione.

Naturalmente, per la costituzione di trusts così come per ogni negozio giuridico, vale la consueta regola: che l'atto non deve essere finalizzato alla mera elusione di una norma imperativa dell'ordinamento giuridico.

@2. Controversia locatizia alla prima scadenza, va al Tribunale monocratico

L'ingorgo normativo è notevole. Fare il punto, non è certo male.

Trattando del procedimento giudiziale di rilascio alla prima scadenza contrattuale (del procedimento, cioè, col quale il proprietario di casa chiede, alla prima scadenza, di ottenere la disponibilità del proprio immobile, locato ad un terzo), il problema più importante da affrontare è quello di stabilire a chi appartenga la relativa competenza a giudicare. E le...