Sulla ripartizione delle spese per la pulizia delle scale condominiali
| Autore | Renato Del Chicca |
| Pagine | 15-15 |
250 251
dott dott
Arch. loc. cond. e imm. 3/2018
DOTTRINA
3/2018 Arch. loc. cond. e imm.
DOTTRINA
SULLA RIPARTIZIONE
DELLE SPESE PER LA PULIZIA
DELLE SCALE CONDOMINIALI
di Renato Del Chicca
Il problema della ripartizione tra i condòmini delle spe-
se per la pulizia delle scale non è di semplice soluzione
perché non vi è alcuna norma che la preveda espressa-
mente.
Sia nella disciplina codicistica del 1942 sia nella legge
n. 220 dell’11 dicembre 2012, che ha come è noto apporta-
to alcune modifiche alla disciplina del condominio negli
edifici, non vi è una disposizione precisa in proposito.
Infatti il rinnovato art. 1124 c.c. - Manutenzione e so-
stituzione delle scale e degli ascensori - si limita a pre-
scrivere al primo comma: .. "Le scale e gli ascensori sono
mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobi-
liari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per
metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari
e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale
all’altezza di ciascun piano dal suolo...".
In dottrina ad esempio DOMENICO RICCARDO PE-
RETTI GRIVA (II condominio delle case divise in parti,
UTET 1960, pag. 329) ritiene che "Del tutto corrisponden-
te al criterio delle spese relative alla conservazione e rico-
struzione delle scale (art. 1124) si intende essere quello
relativo alle spese di pulizia che, per quanto estranee alla
nozione della consistenza fisica delle scale, rientrano tut-
tavia nell’ampio campo della manutenzione necessaria di
godimento, non essendo concepibile l’uso normale delle
scale senza l’indispensabile complemento della pulizia...".
Anche il BRANCA ritiene che l’art. 1124 c.c. vale per le
spese di pulizia, che sono spese di manutenzione, mentre
non si riferisce invece alle spese per l’illuminazione...
La più recente dottrina (Il condominio - trattato teori-
co-pratico - GINO TERZAGO - Giuffrè Editore Milano 2015,
pag. 600 e segg.) ritiene che "La problematica della ripar-
tizione di tali costi (illuminazione e pulizia) ha visto le
differenti posizioni dibattere sulla questione della ricom-
prensione, o meno, dei costi per la pulizia o per l’illumina-
zione nella categoria delle spese di "manutenzione" di cui
all’art. 1124 c.c., e, quindi, della loro ripartizione in base
al relativo criterio (metà per proprietà, metà per altezza).
Sul punto si è evidenziato, che, nel caso della pulizia e
dell’illuminazione ci si trova di fronte ad una duplice fun-
zione di tali servizi comuni, con conseguenti effetti sulla
relativa ripartizione delle spese.
A ben vedere, infatti, sia la pulizia, sia l’illuminazione
non vengono certamente effettuate a scopi di manuten-
zione o di ricostruzione, ma attengono all’utilizzazione del
bene o alla sua sicurezza.
A fronte di tale corretto ragionamento, però, le pronun-
ce non sono riuscite a sintetizzare le loro interpretazioni
in un’unica soluzione, lasciando gli operatori del settore
privi della concreta individuazione di un unico criterio di
ripartizione di tale tipologia di spese."
Infatti, tra le non molte sentenze della Corte di Cassa-
zione che riguardano le spese, per la pulizia delle scale, ad
esempio la sentenza n. 801 della sez. II del 23 marzo 1970
ha cosi affermato: "Qualora il portiere sia sostituito con
lavascale ... il criterio di ripartizione delle spese relative
tra i condomini non può identificarsi con quello stabilito
dal regolamento per le spese del ben diverso rapporto di
portierato ." " (Nella specie il giudice di merito aveva ri-
tenuto ripartibili le spese per il lavascale a norma dell’art.
1124 c.c. e tale criterio è stato condiviso dalla sentenza di
legittimità).
Così la sentenza Cass. civ., sez. III, 9 febbraio 1993, n.
2018: " In tema di condominio di edifici, la disposizione
dell’art. 1124 c.c. concernente la ripartizione fra i con-
domini delle spese di manutenzione delle scale, come
la norma di regolamento che vi si conformi, riguarda le
spese relative alla conservazione della cosa comune che si
rendono necessarie a causa della normale deteriorabilità
della stessa per consentirne l’uso e il godimento e che at-
tengono a lavori periodici indispensabili per mantenere la
cosa in efficienza. La disposizione non riguarda, pertanto,
le spese di pulizia delle scale alle quali i condomini sono
tenuti a concorrere in ragione dell’utilità che la cosa co-
mune è destinata a dare a ciascuno e che l’assemblea può
legittimamente ripartire in virtù delle attribuzioni ricono-
sciutele dall’art. 1135 c.c., anche modificando i preceden-
ti criteri con la maggioranza prescritta dall’art. 1136 c.c.
trattandosi di criteri aventi natura solo regolamentare."
Cass. civ., sez. II, n. 3 ottobre 1996, n. 8657: " In tema
di ripartizione di oneri condominiali, le spese per l’illu-
minazione e la pulizia delle scale non configurano spese
per la conservazione delle parti comuni, tendenti cioè a
preservare l’integrità e a mantenere il valore capitale delle
cose (artt. 1123, comma primo e 1124, comma primo, c.c.),
bensì spese utili a permettere ai condomini un più con-
fortevole uso o godimento delle cose comuni e di quelle
proprie; con la conseguenza che ad esse i condomini sono
tenuti a contribuire, non già in base ai valori millesimali di
comproprietà, ma in base all’uso che ciascuno di essi può
fare delle parti comuni (scale) in questione, secondo il
criterio fissato dall’art. 1123, comma secondo c.c..
Cass. civ., sez. II, 12 gennaio 2007, n. 432: "Alla luce
delle considerazioni svolte consegue che con riferimento
alla ripartizione delle spese per la pulizia delle scale, l’as-
semblea, ai fini dell’applicazione del principio affermato
dall’art. 1123, secondo comma, c.c., deve individuare un
criterio idoneo ad esprimere la diversa utilità che da tale
servizio ricavano i proprietari dei singoli piani. Ritiene il
collegio che, a tal fine, sia possibile un’applicazione ana-
logica dell’art. 1124 c.c.. Da un lato, infatti, non sembra
che tale disposizione abbia carattere eccezionale, in quan-
to essa, con riferimento alle spese interessanti una parte
comune dell’edificio pacificamente destinata a servire in
misura diversa i condomini dei diversi piani (scala) ed in
ordine alla cui ripartizione non si potrebbe dubitare della
applicabilità del principio stabilito dall’art. 1123, secondo
comma, c.c., individua il necessario criterio di carattere
oggettivo. In definitiva, l’art. 1124 c.c. è norma speciale e
non eccezionale, il che non esclude una sua applicazione
analogica. La ripartizione delle spese per la pulizia delle
scale secondo quanto previsto dall’art. 1124 c.c., poi è con-
forme alla ratio di tale disposizione, la quale va individua-
ta nel fatto che, a parità di uso, i proprietari dei piani alti
logorano di più le scale rispetto ai proprietari dei piani più
bassi, per cui contribuiscono in misura maggiore alle spe-
se di ricostruzione a manutenzione. Ugualmente, a parità
di uso, i proprietari di piani più alti sporcano le scale in
misura maggiore rispetto ai proprietari dei piani più bassi,
per cui devono contribuire in misura maggiore alle spese
di pulizia.
Dopo questi principi, assolutamente condivisibili, la
sentenza del tutto inspiegabilmente aggiunge: "Va sol-
tanto chiarito che la ripartizione delle spese va fatta con
applicazione integrale del criterio dell’altezza di piano; la
disposizione contenuta nell’art. 1124, primo comma, c.c.
secondo la quale la metà della spesa per la ricostruzione
e manutenzione delle scale va effettuata in base ai mille-
simi, deroga, infatti, in parte a tale criterio (applicativo
del principio generale di cui all’art. 1123, secondo comma,
c.c.) e quindi non può trovare applicazione analogica con
riferimento a spese diverse da quelle espressamente con-
siderate."
Non posso condividere questa ultima asserzione della
sentenza secondo la quale la ripartizione delle spese per
la pulizia delle scale dovrebbe effettuarsi in tutto il suo
ammontare in proporzione all’altezza di ciascun piano dal
suolo. Infatti come è agevole rileggendo i passi riportati
della sentenza prima si ritiene possibile un’applicazione
analogica dell’art. 1124 c.c. che individua il necessario
criterio di carattere oggettivo per l’applicazione del prin-
cipio stabilito dall’art. 1123, secondo comma, c.c., dopo
qualche riga con una evidente contraddizione e con una
formulazione piuttosto oscura, si nega una simile applica-
zione analogica.
In conclusione, alla luce delle indicazioni dottrinarie
riportate e della giurisprudenza della Corte di legittimità
ricordata ritengo che la ripartizione delle spese per la pu-
lizia delle scale condominiali debba essere effettuata con
l’applicazione integrale del criterio di cui all’art. 1124 c.c.
primo comma.
Per continuare a leggere
RICHIEDI UNA PROVA