Sulla presunzione di comunione del sottosuolo

• Autore: de Tilla Maurizio
• Pagine: 177-179

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giur

Arch. loc. e cond. 2/2012

LEGITTIMITÀ

il sottosuolo costituito dalla zona esistente in profondità

al di sotto dell’area superf‌iciale che è alla base dell’edif‌ico

condominiale va considerato di proprietà comune, in man-

canza di un titolo che ne attribuisca la proprietà esclusiva

ad uno dei condòmini. Ed invero, un edif‌icio, essendo

costituito dalla costruzione che va dalle fondamenta al

tetto, include, oltre ai vani esistenti nel soprassuolo anche

quanto realizzato al livello delle fondamenta. Ciò spiega

le ragioni per cui il sottosuolo, ancorché non menzionato

espressamente dall’art. 1117 c.c., per il combinato dispo-

sto con l’art. 840 c.c., va quindi considerato anche esso

di proprietà comune in mancanza di un titolo, che ne

attribuisca la proprietà esclusiva ad uno dei condòmini,

sia in relazione alla previsione normativa dell’estensione

della proprietà del suolo al sottosuolo, con tutto ciò che vi

contiene, e sia con riguardo alla funzione di sostegno che

esso contribuisce a svolgere per la stabilità del fabbricato

(cfr. Cass. 22835/06, Cass. n. 17141/06, Cass. n. 5085/06;

Cass. n. 8119/04, Cass. n. 2114/99, Cass, n. 2295/96).

Considerato che la sentenza impugnata appare in linea

con il principio richiamato, ne consegue che la doglianza

in esame deve essere disattesa. Con l’ulteriore conseguen-

za che anche il ricorso proposto dal Condominio, siccome

infondato, deve essere rigettato.

Al rigetto dei ricorsi segue la condanna di ciascuno

dei ricorrenti alla rifusione delle spese di questo giudizio

di legittimità, liquidate come in dispositivo, in favore del

controricorrente Comune di Campagnano di Roma, senza

che occorra provvedere sulle spese in favore delle altre

parti vittoriose, le quali non essendosi costituite, non ne

hanno sopportate.

Sussistono invece giusti motivi per compensare fra i

ricorrenti le spese di questo giudizio, in considerazione

del rigetto di entrambi i ricorsi. (Omissis)

SULLA PRESUNZIONE DI

COMUNIONE DEL SOTTOSUOLO

di Maurizio de Tilla

Con la decisione in rassegna la Corte di cassazione ha

affermato che il sottosuolo costituito dalla zona esistente

in profondità al di sotto dell’area superf‌iciale che è alla

base dell’edif‌ico condominiale va considerato di proprietà

comune, in mancanza di un titolo che ne attribuisca la

proprietà esclusiva ad uno dei condòmini. Ed invero, un

edif‌icio, essendo costituito dalla costruzione che va dalle

fondamenta al tetto, include, oltre ai vani esistenti nel so-

prassuolo, anche quanto realizzato al livello delle fonda-

menta. Ciò spiega le ragioni per cui il sottosuolo, ancorché

non menzionato espressamente dall’articolo 1117 c.c., per

il combinato disposto con l’articolo 840 c.c., va quindi con-

siderato anche esso di proprietà comune in mancanza di

un titolo che ne attribuisca la proprietà esclusiva ad uno

dei condòmini, sia in relazione alla previsione normativa

dell’estensione della proprietà del suolo al sottosuolo, con

tutto ciò che vi contiene, e sia con riguardo alla funzione

di sostegno che esso contribuisce a svolgere per la stabilità

del fabbricato.

La decisione è in linea con l’intervento costante della

giurisprudenza: Cass. 22835/2006, Cass. n. 17141/2006,

Cass. n. 5085/2006; Cass. n. 8119/2004, Cass. n. 2114/1999,

Cass. n. 2295/1996; Cass. n. 11138/1994, in questa Rivista

1995, 336; Cass. n. 6587/1986.

Va, anzitutto, rilevato che per quanto l’art. 1117 c.c.

menzioni solo il suolo, la natura di bene comune va affer-

mata anche per quanto riguarda il sottosuolo.

La dottrina (G. TERZAGO, Il condominio, Milano 2010,

37) ha precisato che, rispetto all’edif‌icio soggetto al regi-

me del condominio, il sottosuolo non si identif‌ica, come di

consueto, con la zona al di sotto del piano di campagna,

sebbene con la porzione di terreno in profondità, posto

al di sotto dell’area che sta alla base del fabbricato, sulla

quale poggiano le fondamenta.

Va aggiunto che sul piano strutturale, il concetto di

suolo su cui sorge l’edif‌icio è da identif‌icare con la parte

inf‌ima sulla quale poggia il pavimento del pianterreno, fa-

cendone discendere che il proprietario esclusivo del piano

più basso del condominio, per poter effettuare qualsiasi

scavo f‌inalizzato al maggior godimento della propria unità

immobiliare, per ricavarne nuovi locali o anche solo per

ingrandire quelli preesistenti, deve avere o un titolo at-

tributivo della proprietà esclusiva del sottosuolo oppure

il consenso unanime di tutti i condòmini. Se, dunque, il

pavimento del piano più basso si colloca a quote diverse,

dovrà concludersene che lo stesso andamento avrà la linea

di conf‌ine con il suolo di proprietà comune, a nulla rile-

vando, quindi, con riguardo al caso di specie, che il nuovo

pavimento del locale si collochi ad una quota più alta ri-

spetto al pavimento originario dell’altro locale, interessato

da lavori che ne hanno determinato l’innalzamento (T.a.r.

Puglia-Bari 22 ottobre 2010, n. 3800).

Ciò premesso, vanno formulate alcune precisazioni e

rif‌lessioni.

In linea preliminare va rilevato che il principio sanci-

to dall’art. 840 c.c., secondo cui la proprietà del suolo si

estende al sottosuolo, con tutto ciò che vi si contiene, e il

proprietario può fare qualsiasi escavazione od opera che

non arrechi danno al vicino, va rettif‌icato in relazione al-

l’istituto del condominio poiché “il suolo su cui sorge l’edi-

f‌icio”, per il disposto dell’art. 1117 c.c., è oggetto di pro-

prietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni

di piani (Cfr. Cass. n. 5085/2006, Cass. n. 18091/2002).