Sulla presunzione di comunione del sottosuolo

Autore:de Tilla Maurizio
Pagine:177-179
 
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giur
Arch. loc. e cond. 2/2012
LEGITTIMITÀ
il sottosuolo costituito dalla zona esistente in profondità
al di sotto dell’area superficiale che è alla base dell’edifico
condominiale va considerato di proprietà comune, in man-
canza di un titolo che ne attribuisca la proprietà esclusiva
ad uno dei condòmini. Ed invero, un edificio, essendo
costituito dalla costruzione che va dalle fondamenta al
tetto, include, oltre ai vani esistenti nel soprassuolo anche
quanto realizzato al livello delle fondamenta. Ciò spiega
le ragioni per cui il sottosuolo, ancorché non menzionato
espressamente dall’art. 1117 c.c., per il combinato dispo-
sto con l’art. 840 c.c., va quindi considerato anche esso
di proprietà comune in mancanza di un titolo, che ne
attribuisca la proprietà esclusiva ad uno dei condòmini,
sia in relazione alla previsione normativa dell’estensione
della proprietà del suolo al sottosuolo, con tutto ciò che vi
contiene, e sia con riguardo alla funzione di sostegno che
esso contribuisce a svolgere per la stabilità del fabbricato
(cfr. Cass. 22835/06, Cass. n. 17141/06, Cass. n. 5085/06;
Cass. n. 8119/04, Cass. n. 2114/99, Cass, n. 2295/96).
Considerato che la sentenza impugnata appare in linea
con il principio richiamato, ne consegue che la doglianza
in esame deve essere disattesa. Con l’ulteriore conseguen-
za che anche il ricorso proposto dal Condominio, siccome
infondato, deve essere rigettato.
Al rigetto dei ricorsi segue la condanna di ciascuno
dei ricorrenti alla rifusione delle spese di questo giudizio
di legittimità, liquidate come in dispositivo, in favore del
controricorrente Comune di Campagnano di Roma, senza
che occorra provvedere sulle spese in favore delle altre
parti vittoriose, le quali non essendosi costituite, non ne
hanno sopportate.
Sussistono invece giusti motivi per compensare fra i
ricorrenti le spese di questo giudizio, in considerazione
del rigetto di entrambi i ricorsi. (Omissis)
SULLA PRESUNZIONE DI
COMUNIONE DEL SOTTOSUOLO
di Maurizio de Tilla
Con la decisione in rassegna la Corte di cassazione ha
affermato che il sottosuolo costituito dalla zona esistente
in profondità al di sotto dell’area superficiale che è alla
base dell’edifico condominiale va considerato di proprietà
comune, in mancanza di un titolo che ne attribuisca la
proprietà esclusiva ad uno dei condòmini. Ed invero, un
edificio, essendo costituito dalla costruzione che va dalle
fondamenta al tetto, include, oltre ai vani esistenti nel so-
prassuolo, anche quanto realizzato al livello delle fonda-
menta. Ciò spiega le ragioni per cui il sottosuolo, ancorché
non menzionato espressamente dall’articolo 1117 c.c., per
il combinato disposto con l’articolo 840 c.c., va quindi con-
siderato anche esso di proprietà comune in mancanza di
un titolo che ne attribuisca la proprietà esclusiva ad uno
dei condòmini, sia in relazione alla previsione normativa
dell’estensione della proprietà del suolo al sottosuolo, con
tutto ciò che vi contiene, e sia con riguardo alla funzione
di sostegno che esso contribuisce a svolgere per la stabilità
del fabbricato.
La decisione è in linea con l’intervento costante della
giurisprudenza: Cass. 22835/2006, Cass. n. 17141/2006,
Cass. n. 5085/2006; Cass. n. 8119/2004, Cass. n. 2114/1999,
Cass. n. 2295/1996; Cass. n. 11138/1994, in questa Rivista
1995, 336; Cass. n. 6587/1986.
Va, anzitutto, rilevato che per quanto l’art. 1117 c.c.
menzioni solo il suolo, la natura di bene comune va affer-
mata anche per quanto riguarda il sottosuolo.
La dottrina (G. TERZAGO, Il condominio, Milano 2010,
37) ha precisato che, rispetto all’edificio soggetto al regi-
me del condominio, il sottosuolo non si identifica, come di
consueto, con la zona al di sotto del piano di campagna,
sebbene con la porzione di terreno in profondità, posto
al di sotto dell’area che sta alla base del fabbricato, sulla
quale poggiano le fondamenta.
Va aggiunto che sul piano strutturale, il concetto di
suolo su cui sorge l’edificio è da identificare con la parte
infima sulla quale poggia il pavimento del pianterreno, fa-
cendone discendere che il proprietario esclusivo del piano
più basso del condominio, per poter effettuare qualsiasi
scavo finalizzato al maggior godimento della propria unità
immobiliare, per ricavarne nuovi locali o anche solo per
ingrandire quelli preesistenti, deve avere o un titolo at-
tributivo della proprietà esclusiva del sottosuolo oppure
il consenso unanime di tutti i condòmini. Se, dunque, il
pavimento del piano più basso si colloca a quote diverse,
dovrà concludersene che lo stesso andamento avrà la linea
di confine con il suolo di proprietà comune, a nulla rile-
vando, quindi, con riguardo al caso di specie, che il nuovo
pavimento del locale si collochi ad una quota più alta ri-
spetto al pavimento originario dell’altro locale, interessato
da lavori che ne hanno determinato l’innalzamento (T.a.r.
Puglia-Bari 22 ottobre 2010, n. 3800).
Ciò premesso, vanno formulate alcune precisazioni e
riflessioni.
In linea preliminare va rilevato che il principio sanci-
to dall’art. 840 c.c., secondo cui la proprietà del suolo si
estende al sottosuolo, con tutto ciò che vi si contiene, e il
proprietario può fare qualsiasi escavazione od opera che
non arrechi danno al vicino, va rettificato in relazione al-
l’istituto del condominio poiché “il suolo su cui sorge l’edi-
ficio”, per il disposto dell’art. 1117 c.c., è oggetto di pro-
prietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni
di piani (Cfr. Cass. n. 5085/2006, Cass. n. 18091/2002).

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