Sulla nozione di cortile nel condominio

AutoreMaurizio De Tilla
Pagine331-333

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Con la decisione in rassegna la Corte di cassazione ha affermato che, se è certamente esatto che i cortili hanno la funzione di dare aria e luce agli ambienti dei fabbricati, è altrettanto esatto che l'area adiacente ad un fabbricato che assolve a tale funzione non può perciò solo essere qualificata cortile; essendo necessario a tal fine che essa abbia anche la funzione di consentire l'accesso al fabbricato.

La decisione si pone nell'ambito della individuazione della nozione di cortile: conformi Cass., 3 ottobre 1991, n. 10309, in questa Rivista 1992, 294; Cass., 10 novembre 1998, n. 11283.

Tecnicamente il cortile è l'area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio o di più edifici, che serve a dare luce e aria agli ambienti circostanti. Ma avuto riguardo all'ampia portata della parola e, soprattutto alla funzione di dare aria e luce agli ambienti, che vi prospettano, nel termine cortile possono ritenersi compresi anche i vari spazi liberi disposti esternamente alle facciate dell'edificio - quali gli spazi verdi, le zone di rispetto, le intercapedini, i parcheggi - che, sebbene non menzionati espressamente nell'art. 1117 c.c., vanno ritenuti comuni a norma della suddetta disposizione (Cass., 9 giugno 2000, n. 7889).

Va, altresì, osservato che ai fini dell'attribuzione della proprietà comune del cortile ai titolari delle unità immobiliari, che vi si affacciano, è sufficiente che queste da esso traggano aria e luce, posto che la ratio della norma si fonda sul nesso materiale e sulla destinazione obiettiva del cortile: ovverosia sull'idoneità e sull'attitudine in concreto a servire le unità immobiliari comprese nell'edificio soggetto al regime del condominio (Cass., 7 aprile 2000, n. 4350).

Ne consegue che lo spazio aereo ad essi sovrastante non può essere occupato dai singoli condomini con costruzioni proprie in aggetto (balconi, verande), non essendo consentito a terzi, anche se comproprietari insieme ad altri, l'utilizzazione ancorché parziale a proprio vantaggio della colonna d'aria sovrastante ad area comune, quando la destinazione naturale di questa ne risulti compromessa (Cass., 27 gennaio 1993, n. 966, Giust. civ. 1993, 2447, con nota di DE TILLA M.).

In senso apparentemente discostante si è pronunciata Cass., 11 gennaio 1993, n. 172, affermando la legittimità della costruzione di sporti sul cortile che sia realizzata in modo da non pregiudicare né la normale funzione del cortile, che è di regola quella di fornire aria e luce agli immobili...

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