Successione nel contratto di locazione

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Arch. loc. e cond. 5/2013

Successione nel contratto di

locazione

SOMMARIO

a. Abituale convivenza. b. Abrogazioni. c. Condizioni di ope-

ratività. d. Coniuge separato o divorziato. e. Contitolarità del

rapporto di locazione. f. Convivente more uxorio. g. Ente con-

duttore. h. Genitore aff‌idatario. i. Immobili costruiti a carico

dello Stato. j. Matrimonio celebrato all’estero.

a. Abituale convivenza

■ La convivenza con il conduttore defunto, cui, ai sensi del-

l’art. 6 L. n. 392/78, è subordinata la successione nel contratto

di locazione abitativa, costituisce una situazione complessa

caratterizzata da stabilità e abitualità, da una comunanza di

vita preesistente al decesso, non riscontrabile qualora il preten-

dente successore si sia trasferito nell’abitazione locata solo per

ragioni transitorie (nella specie di assistenza nei confronti della

madre malata). * Cass. civ., sez. III, 27 gennaio 2009, n. 1951,

Bertollini c. Enasarco, in questa Rivista 2009, 353.

■ L’art. 6 della L. 27 luglio 1978, n. 392 ha compiutamente disci-

plinato la materia della successione nel contratto di locazione per

uso abitativo nel caso di morte del conduttore, escludendo l’ap-

plicabilità dell’art. 1614 c.c. ai rapporti assoggettati alla nuova e

diversa disciplina, con la conseguenza che in mancanza delle altre

persone in favore delle quali l’art. 6 cit. prevede la successione nel

contratto di locazione, gli eredi del conduttore possono suben-

trare nel rapporto locativo solo se con quest’ultimo conviventi. *

Cass. civ., sez. III, 16 marzo 1995, n. 3074, Covi c. Ipeaa

■ Poiché lo scopo dell’art. 6 della L. 27 luglio 1978 n. 392 è quel-

lo di garantire un’abitazione, nel caso di decesso del conduttore,

ai residui componenti della comunità familiare o parafamiliare,

il diritto del coniuge, degli eredi, dei parenti e degli aff‌ini alla

successione nel contratto di locazione è subordinato alla condi-

zione dell’abituale convivenza con quegli. Ai f‌ini della prova di

tale complessa situazione determinante una comunanza di vita

con detto conduttore non è suff‌iciente il certif‌icato storico-ana-

graf‌ico, che ha un valore meramente presuntivo della comune

residenza ivi annotata. * Cass. civ., sez. III, 3 ottobre 1996, n.

8652, Raiola c. Puglia, in questa Rivista 1997, 82.

b. Abrogazioni

■ A differenza della legislazione vincolistica la L. 27 luglio 1978

n. 392, con l’art. 6 per gli immobili ad uso abitativo e con l’art.

37 per gli immobili ad uso non abitativo, ha compiutamente

e direttamente disciplinato la materia della successione nel

contratto di locazione nel caso di morte del conduttore con la

conseguenza che la diversa disciplina dell’art. 1614 c.c., deve

ritenersi abrogata con l’entrata in vigore della suddetta legge ai

sensi dell’art. 84 della medesima legge. * Cass. civ., sez. III, 23

novembre 1990, n. 11328, Santambrogio c. Betti

c. Condizioni di operatività

■ L’art. 6, primo comma, della legge 27 luglio 1978, n. 392 trova

applicazione anche qualora l’evento della morte riguardi un

soggetto che sia in precedenza subentrato, ai sensi della stessa

norma, nella posizione di conduttore al conduttore originario,

dovendosi escludere che la norma possa operare solo con ri-

guardo alla successione nella posizione di quest’ultimo. * Cass.

civ., sez. III, 13 febbraio 2013, n. 3548 , Inps Gestione Imm. Igei

Spa In Liq c. Ragusa [RV625278]

■ Deve ritenersi che, ove manchino i presupposti dell’art. 6

della L. 27 luglio 1978, n. 392, il rapporto di locazione si trasferi-

sca agli eredi del conduttore secondo il meccanismo, ancora

operante, previsto dall’art. 1614 c.c.. * Trib. civ. Firenze, sez. II,

15 maggio 2012, Innocenti c. Petraccone C. ed altra, in questa

Rivista 2012, 701.

■ Quando in sede di separazione personale la casa familiare

viene assegnata al coniuge non titolare del rapporto di locazio-

ne, la cessione del contratto a favore del coniuge assegnatario

(che deriva ai sensi dell’art. 6 L. n. 392/78) opera ex lege e de-

termina l’estinzione del rapporto di locazione in capo al coniuge

originario conduttore, senza alcuna possibilità di una sua revivi-

scenza neppure nel caso di abbandono dell’immobile da parte

del nuovo conduttore. * Trib. civ. Salerno, sez. I, 8 giugno 2007,

Amoretti c. Memoli ed altri, in questa Rivista 2007, 499.

■ La tutela disposta dall’art. 6, primo comma, della L. n.

392/1978 a favore del nucleo familiare in caso di morte del con-

duttore presuppone che il nucleo stesso sia quello originario,

quello esattamente del momento iniziale del contratto. * Pret.

Roma, sez. II, 4 luglio 1989, Cerquetti c. Berti

■ Il diritto di eredi, parenti ed aff‌ini del conduttore di succe-

dere, alla morte di quest’ultimo, nel contratto di locazione, è

subordinato alla condizione dell’abituale convivenza con quegli,

da intendersi non come identità della residenza angraf‌ica, ma

come situazione determinante una comunanza di vita riferibile

alla data del decesso del conduttore, a nulla rilevando che gli

aventi diritto alla successione siano o meno rimasti nell’alloggio

locato dopo la morte del dante causa. In mancanza di tale con-

dizione, la locazione si estingue, perché l’art. 1614 c.c. rimane

inapplicabile ai rapporti regolati dalla disciplina speciale delle

locazioni abitative e l’erede non convivente col conduttore ri-

sponderà delle obbligazioni riguardanti il rapporto locativo

scadente e non soddisfatte dal de cuius e, ove pure sia rimasto

nella detenzione di fatto dell’immobile, sarà pure esperibile nei

suoi confronti l’azione di rilascio per occupazione sine titulo. *

Trib. civ. Salerno, sez. I, 3 febbraio 2006, Ferrara R. ed altra c.

Taiani A. ed altro, in questa Rivista 2006, 678.

d. Coniuge separato o divorziato

■ Ai sensi della L. n. 392 del 1978, art. 6, comma 3, nella formula-

zione risultante dalla sentenza della Corte Costituzionale n. 404

del 1988, il coniuge separato di fatto succede nel contratto di

locazione al coniuge che ne sia conduttore se tra i due sia stato

così convenuto.(Fattispecie nella quale la Corte ha cassato senza

rinvio la sentenza di secondo grado che - facendo applicazione

Rassegna

di giurisprudenza

Le massime qui riprodotte sono state tratte dalla banca-dati della CASA EDITRICE LA TRIBUNA e - straordinariamente - dalla edizione 2013 del

Codice del condominio

(a cura di CORRADO SFORZA FOGLIANI) Ed. La Tribuna; quelle della Corte di Cassazione senza l`indicazione degli estremi di pubblicazione sono massime ufciali del C.E.D.