Subentro del condomino ad altro condomino, tra esigenze di liquidità del condominio e di trasparenza dei rendiconti e degli stati di ripartizione delle spese
| Autore | Carlo del Torre |
| Pagine | 145-146 |
145
dott
Arch. loc. e cond. 2/2015
RIFORMA DEL CONDOMINIO
subentro del condomino
Ad Altro condomino,
trA esigenze di liquidità
del condominio
e di trAspArenzA
dei rendiconti e degli stAti
di ripArtizione delle spese (*)
di Carlo del Torre
Con l’introduzione dell’art. 1130 bis c.c. il legislatore,
sebbene non abbia equiparato il rendiconto di gestione
condominiale ad un bilancio societario, ha comunque av-
vicinato la gestione contabile e finanziaria del condominio
a quella di una società commerciale, cercando di venire in-
contro soprattutto ad esigenze di chiarezza e trasparenza
contabile. In particolare va evidenziato come ogni aspetto
della gestione finanziaria debba essere espresso, stando
alla lettera del codice novellato, “in modo da consentire
l’immediata verifica” e ciò nella ricerca di una sempre più
intensa esigenza di precisione e completezza, rafforzata
e ribadita dal neointrodotto obbligo di accompagnare al
rendiconto una nota sintetica esplicativa della gestione.
Tali esigenze erano anche in passato alquanto eviden-
ti con riferimento alla norma di cui al secondo comma
dell’art. 63 disp.att. c.c. vecchia formulazione, rimasta
immutata nel dato letterale dopo la riforma, ma collocata
al quarto comma del novellato art. 63 disp.att. c.c.; non era
raro infatti, trovarsi di fronte a rendiconti condominiali
con evidenziate a carico di certi enti posizioni debitorie
relative non solo alla gestione appena trascorsa, ma anche
di competenza di vari anni precedenti. Se tuttavia, in sede
di rendiconto poteva essere relativamente facile risalire
agli anni di competenza, in sede di ripartizione dei ratei e
di previsione di spesa per l’anno entrante, poteva diventa-
re difficile discernere quanto dovuto per anni precedenti.
Il problema ha assunto rilevanza in caso di cessione
della proprietà dell’ente condominiale e conseguente ap-
plicazione della norma di cui all’art. 63 disp. att. c.c. la
quale anche dopo la novella stabilisce che “chi subentra
nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con
questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in
corso e a quello precedente”: una redazione superficiale o
comunque non precisa del rendiconto condominiale e del-
lo stato di ripartizione, unitamente al riporto di debiti ma-
turati anni addietro dal condomino cedente, può pertanto
mettere il condomino subentrate di fronte alle richieste
dell’amministrazione di far fronte anche a debiti maturati
in realtà in anni precedenti e non pertanto non dovuti.
La giurisprudenza è intervenuta, pur con qualche
oscillazione ormai piuttosto datata, specificando che l’ob-
bligo di cui all’art. 63 disp. att. c.c. secondo comma (ante
riforma) concerne unicamente l’esercizio in corso e quello
precedente e non anche i riporti degli esercizi precedenti.
Si citano, ex multis, Cass. civ. sez. II, 27 febbraio 2012, n.
2979 in materia di prevalenza dell’art. 63 disp. att. rispetto
alla norma di cui all’art. 1104 c.c., secondo cui “La re-
sponsabilità solidale dell’acquirente per il pagamento dei
contributi dovuti al condominio dal venditore è limitata
al biennio precedente all’acquisto, trovando applicazione
l’art. 63 disp. att. c.c. e non già l’art. 1104 c.c., atteso che,
giusto il disposto di cui all’art. 1139 c.c., la disciplina det-
tata in tema di comunione si applica anche al condominio
solamente in mancanza di norme che, come appunto il
citato art. 63, specificamente lo regolano” nonché in punto
ratio dell’art. 63 disp. att. c.c., vecchia formulazione, si
ricorda Trib. Roma sez. V, 29 gennaio 2010 secondo cui “Ai
sensi dell’art. 63, comma 2°, disp. att. c.c., l’acquirente del-
l’unità immobiliare in proprietà esclusiva è solidalmente
obbligato con l’alienante “per il pagamento dei contributi
relativi all’anno in corso e a quello precedente”. Siffatta
solidanza è espressione del c.d. principio dell’“ambulato-
rietà passiva” che al fine di apportare all’ente di gestione
condominiale una specifica garanzia per il conseguimento
dei propri crediti gestori, lascia intatto, nei rapporti tra
dante causa ed avente causa della pertinente unità immo-
biliare, il principio della personalità che radica, in capo
a ciascuno, il debito sorto in costanza della relativa tito-
larità dominicale si da consentire a colui che, in ragione
di tale solidanza, abbia soddisfatto verso il condominio un
debito sorto antecedentemente al suo acquisto, ha diritto
a rivalersi nei confronti del vero obbligato personale.
La nuova formulazione dell’art. 1129 nono comma c.c.,
che impone all’amministratore l’obbligo di procedere al
recupero dei contributi non riscossi, unitamente alla
nuova formulazione del primo comma dell’art. 63 disp. att.
c.c., che specifica la superfluità di una preventiva autoriz-
zazione assembleare per la richiesta dell’amministratore
di un’ingiunzione di pagamento, pare vadano a sposare la
stessa ratio evidenziata nella massima di cui sopra, ovve-
rosia garantire con sollecitudine la liquidità necessaria
per gestire la cosa comune.
L’amministratore quindi ben potrebbe ed anzi dovreb-
be, procedere, motu proprio al recupero delle morosità,
utilizzando lo strumento dell’ingiunzione provvisoriamen-
te esecutiva il cui presupposto è rappresentato proprio
dallo stato di ripartizione che, come abbiamo supra visto,
potrebbe anche contenere poste riportate da anni prece-
denti. Peraltro, stando ai principi formatisi ante riforma,
l’ingiunzione doveva essere richiesta nei confronti di colui
il quale si ritrovava ad essere condomino al momento della
richiesta, non potendo lo strumento ex art. 63 comma 1
disp. att. c.c. essere utilizzato verso soggetti non più fa-
centi parte del condominio; in tal senso Cass. civ. sez. VI
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